城鎮(zhèn)土地使用稅的五種籌劃策略

　　所謂城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅），就是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的定額稅率計算征收的一個稅種。對于經(jīng)營者來說，土地使用稅雖然不與經(jīng)營收入的增減變化相掛鉤，但作為一種費用必然是經(jīng)營純收益的一個減項。

　　縱觀現(xiàn)行土地使用稅的法律、行政法規(guī)，可以從以下五個方面進行籌劃。

　　（一）從經(jīng)營用地的所屬區(qū)域上考慮節(jié)稅

　　經(jīng)營者占有并實際使用的土地，其所在區(qū)域直接關(guān)系到繳納土地使用稅數(shù)額的大小。因此經(jīng)營者可以結(jié)合投資項目的實際需要在下列幾方面進行選擇：

　　一是在征稅區(qū)與非征稅區(qū)之間選擇。二是在經(jīng)濟發(fā)達與經(jīng)濟欠發(fā)達的省份之間選擇。三是在同一省份內(nèi)的大中小城市以及縣城和工礦區(qū)之間作出選擇。在同一省份內(nèi)的大中小城市、縣城和工礦區(qū)內(nèi)的土地使用稅稅額同樣有差別。四是在同一城市、縣城和工礦區(qū)之內(nèi)的不同等級的土地之間作出選擇。例如廣州市的市區(qū)土地就劃分了十個級別，最高一級與最低一級相差6.5元/㎡。

　　（二）從納稅人身份的界定上考慮節(jié)稅

　　一是在投資興辦企業(yè)的屬性上進行選擇，即指是開辦外資企業(yè)還是內(nèi)資企業(yè)。財稅字[1988]260號明確規(guī)定“外資企業(yè)、機構(gòu)在華用地不征收土地使用稅”。

　　二是在經(jīng)營范圍或投資對象上考慮節(jié)稅。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，下列經(jīng)營用地可以享受減免稅的規(guī)定：（1）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；（2）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地（不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場地和生活、辦公用地）；（3）能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地；（4）民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；（5）集體和個人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地；（6）高校后勤實體。

　　三是當(dāng)經(jīng)營者租用廠房、公用土地或公用樓層時，在簽訂合同中要有所考慮。根據(jù)國稅地字[1988]15號中“土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅”、以及“土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅”之規(guī)定，經(jīng)營者在簽訂合同時，應(yīng)該把是否成為土地的法定納稅人這一因素考慮進去。

　　（三）從所擁有和占用的土地用途上考慮節(jié)稅

　　納稅人實際占有并使用的土地用途不同，可享受不同的土地使用稅政策。主要包括：

　　1.根據(jù)國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定》的通知（國稅地字[1989]140號）中“對廠區(qū)以外的公共綠化和向社會開放的公園用地，暫免征城鎮(zhèn)土地使用稅”之規(guī)定，企業(yè)可以把原綠化地只對內(nèi)專用改成對外公用即可享受免稅的照顧。

　　2.根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于水利設(shè)施土地征免土地使用稅問題的規(guī)定》（國稅地字[1989]14號）中“對水利設(shè)施及其管護以及對兼有發(fā)電的水利設(shè)施用地，可免征土地使用稅”的規(guī)定，企業(yè)可以考慮把這塊土地的價值在賬務(wù)核算上明確區(qū)分開來，以達到享受稅收優(yōu)惠的目的。

　　3.根據(jù)對煤炭、礦山和建材行業(yè)的特殊用地可以享受減免土地使用稅的規(guī)定，企業(yè)既可以考慮按政策規(guī)定明確劃分出采石（礦）廠、排土廠、炸藥庫等不同用途的用地，也可以把享受免征土地使用稅的特定用地在不同的土地等級上進行合理布局，使征稅的土地稅額最低。

　　（四）從納稅義務(wù)發(fā)生的時間上考慮節(jié)稅

　　一是發(fā)生涉及購置房屋的業(yè)務(wù)時考慮節(jié)稅。涉及房屋購置業(yè)務(wù)時，土地使用稅規(guī)定了如下納稅義務(wù)發(fā)生時間：

　　1.納稅人購置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起納稅；

　　2.納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起納稅。

　　因此，對于購置方來說，應(yīng)盡量縮短取得房屋所有權(quán)與實際經(jīng)營運行之間的時間差。

　　二是對于新辦企業(yè)或需要擴大規(guī)模的老企業(yè)，在征用土地時，可以在是否征用耕地與非耕地之間作籌劃。因為政策規(guī)定，納稅人新征用耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅，而征用非耕地的，則需自批準(zhǔn)征用的次月就應(yīng)該納稅。

　　三是選擇經(jīng)過改造才可以使用的土地。政策規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免征土地使用稅5年～10年。

　　（五）從納稅地點上考慮節(jié)稅。

　　關(guān)于土地使用稅的納稅地點，政策規(guī)定為“原則上在土地所在地繳納”。但對于跨省份或雖在同一個省、自治區(qū)、直轄市但跨地區(qū)的納稅人的納稅地點上，也是有文章可作的。這里的節(jié)稅途徑的實質(zhì)就是盡可能選擇稅額標(biāo)準(zhǔn)最低的地方納稅。這對于目前不斷擴大規(guī)模的集團性公司顯得尤為必要。