六部委有關(guān)負(fù)責(zé)人詳解限制外資購房政策

　　經(jīng)國務(wù)院同意，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》。就此，我們采訪了六部門有關(guān)負(fù)責(zé)人。

　　注冊(cè)公司方能投資房地產(chǎn)

　　這位負(fù)責(zé)人說，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購買非自用房地產(chǎn)，其目的是用于出售、出租等經(jīng)營活動(dòng)，屬于投資經(jīng)營行為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)依法申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)。境外投資者未取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》的，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動(dòng)。

　　對(duì)于為什么要對(duì)外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本占投資總額的比例進(jìn)行調(diào)整？這位負(fù)責(zé)人說目前執(zhí)行的合資企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例的暫行規(guī)定是1987年頒布的，近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，原有一些規(guī)定已不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展。為了提高外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，充實(shí)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的資本，《意見》對(duì)投資總額1000萬美元以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本占投資總額的比例進(jìn)行了調(diào)整，將注冊(cè)資本從不得低于投資總額（1000萬－3000萬美元）的2／5或投資總額（3000萬美元以上）的1／3，統(tǒng)一提高到不得低于投資總額的50％。對(duì)于投資總額1000萬美元以下的，仍按照原規(guī)定執(zhí)行。

　　規(guī)范外資并購境內(nèi)企業(yè)

　　這位負(fù)責(zé)人說，外資以購買股權(quán)等形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場，帶來了一系列問題，主要是：企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)雖然發(fā)生了變化，但作為房地產(chǎn)項(xiàng)目主體的企業(yè)名稱等有的并未發(fā)生變化；一些企業(yè)新股東不愿遵守以前股東所簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；一些企業(yè)訂立固定回報(bào)或變相固定回報(bào)條款等。而原有審批程序難以保證有關(guān)部門掌握相關(guān)信息，成為房地產(chǎn)市場監(jiān)管的薄弱環(huán)節(jié)。為了防止利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓和并購?fù)稒C(jī)炒作房地產(chǎn)，防止擅自改變土地用途或規(guī)避正常的外資準(zhǔn)入審批，按照有關(guān)法律法規(guī)和政策，《意見》規(guī)定：上述股權(quán)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和企業(yè)并購，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行審批。

　　《意見》依照有關(guān)規(guī)定，強(qiáng)調(diào)境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，應(yīng)對(duì)職工安置和銀行債務(wù)處理做出妥善安排，并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。為了防止出現(xiàn)投機(jī)炒樓，或囤積土地、房源等違法違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生，《意見》規(guī)定不允許有不良記錄的境外投資者從事上述并購活動(dòng)。外匯管理部門將加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓外匯登記工作，落實(shí)對(duì)境外投資者以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的監(jiān)管。

　　購買自用自住房有新規(guī)

　　有關(guān)負(fù)責(zé)人說，隨著我國對(duì)外開放和房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購買房地產(chǎn)日趨活躍，外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入規(guī)則不夠規(guī)范、市場秩序比較混亂。我國土地資源稀缺，人口眾多，人地矛盾突出。從長遠(yuǎn)考慮有必要進(jìn)一步加強(qiáng)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購買房地產(chǎn)的監(jiān)管。

　　《意見》規(guī)定，除經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)外，符合條件的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，具體包含兩種情況：一是境外機(jī)構(gòu)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)，二是在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人。境外個(gè)人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過一年時(shí)間的，已屬國民經(jīng)濟(jì)的“居民”范疇，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的成果計(jì)入我國的GDP，自然可以享受境內(nèi)自然人的部分待遇，因而允許購買生活、工作必需的自住商品房；在境內(nèi)工作學(xué)習(xí)不足一年時(shí)間的，其住房需求可通過租賃方式加以解決?？紤]到港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑與內(nèi)地聯(lián)系密切，其中很多人雖然沒有在內(nèi)地學(xué)習(xí)、工作，但在內(nèi)地長期生活，允許其在境內(nèi)購買自住的商品房是有必要的，因此《意見》規(guī)定可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。

　　采取實(shí)名制是必要的

　　談到符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買自用、自住商品房為什么必須采取實(shí)名制時(shí)，這位負(fù)責(zé)人說為防止某些境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人違規(guī)購買炒作房地產(chǎn)，更準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)信息，參照國內(nèi)居民購房的普遍做法，對(duì)符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房實(shí)行實(shí)名制是必要的。自用、自住原則按以下政策把握：凡符合條件的境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的商品房，符合條件的境外機(jī)構(gòu)只能在設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的城市購買用于辦公所需的商品房。各地房地產(chǎn)主管部門將完善商品房交易登記信息系統(tǒng)，加強(qiáng)商品房預(yù)售合同登記備案，發(fā)現(xiàn)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房不符合自用、自住原則的，不予辦理有關(guān)手續(xù)。

　　對(duì)于外資企業(yè)、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的資金匯入和結(jié)匯的具體辦理程序變化，這位負(fù)責(zé)人說，今后境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買境內(nèi)商品房只有符合自用、自住原則，才能辦理相關(guān)外匯收支和匯兌手續(xù)。