專家來(lái)幫你細(xì)算賬 二手房交易個(gè)稅應(yīng)如何交

　　“8月1日強(qiáng)征個(gè)稅”政策一出，二手房市場(chǎng)一片嘩然，許多業(yè)主擔(dān)憂自己出售房屋的收益將會(huì)大打折扣，買家擔(dān)心交易成本會(huì)大幅上升，市場(chǎng)又出現(xiàn)了集中過(guò)戶現(xiàn)象。專家認(rèn)為，20％的個(gè)稅并不多，個(gè)稅落地反而會(huì)使市場(chǎng)前景更加明朗和樂(lè)觀，購(gòu)房者其實(shí)勿須驚慌。

　　房屋性質(zhì)不同稅費(fèi)不同

　　為了讓業(yè)主更加清楚自己所需交納的稅費(fèi)情況，“我愛(ài)我家”、“大成正嘉”分別對(duì)商品房、已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房舉例說(shuō)明：

　　商品房個(gè)稅征收計(jì)算：商品房房屋原值具體為購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　商品房轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　商品房合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用（商品房及其他住房裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的10％，案例中合理費(fèi)用假設(shè)為原值的10％）。

　　案例分析：

　　張先生于2002年購(gòu)買了一套70平方米的房子，假設(shè)房屋原值為48萬(wàn)，現(xiàn)在以65萬(wàn)元出售。由于該套房屋在營(yíng)業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他需要交納營(yíng)業(yè)稅、印花稅和個(gè)稅。

　　因?yàn)閭€(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20％；

　　而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的營(yíng)業(yè)稅＝成交額×5.5％＝65×5.5％＝3.575萬(wàn)；印花稅＝成交額×0.05％＝65×0.05％＝0.0325萬(wàn)；

　　所以個(gè)稅＝（65－48－3.575－0.0325－4.8）×20％萬(wàn)＝1.7185萬(wàn)；

　　該業(yè)主所要交納稅費(fèi)總額為：營(yíng)業(yè)稅＋印花稅＋個(gè)稅＝5.326萬(wàn)。

　　專家分析：

　　就二手房市場(chǎng)而言，二手商品房處于營(yíng)業(yè)稅征收范圍內(nèi)的占了較大比重，雖然此番征收個(gè)稅，但實(shí)際算下來(lái)所交納的個(gè)稅金額卻不是很多，甚至低于營(yíng)業(yè)稅征收稅額，因此并不影響業(yè)主出售時(shí)的利益。

　　已購(gòu)公房個(gè)稅征收計(jì)算：已購(gòu)公房房屋原值具體為原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

　　已購(gòu)公房轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　已購(gòu)公房合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用（已購(gòu)公房裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的15％，案例中合理費(fèi)用假設(shè)為原值的15％）。

　　案例分析：

　　李先生于1998年在方莊地區(qū)購(gòu)買了一套60平米的房子，假設(shè)房屋原值為30萬(wàn)，現(xiàn)在以50萬(wàn)元出售。由于該套房屋不在營(yíng)業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他只需交納印花稅和個(gè)稅。

　　因?yàn)閭€(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20％；

　　而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的印花稅＝成交額×0.05％＝50×0.05％＝0.025萬(wàn)；

　　所以個(gè)稅＝（50－30－0.025－4.5）×20％萬(wàn)＝3.095萬(wàn)；

　　該業(yè)主所要交納的總稅費(fèi)＝印花稅＋個(gè)稅＝3.12萬(wàn)。專家分析：由于已購(gòu)公房屬于單位給予員工的福利分房，最初購(gòu)買者基本是以成本價(jià)購(gòu)得的。隨著年限的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的不斷走高，其最終出售價(jià)格與原購(gòu)買價(jià)格存在較大差額空間也屬正常情況，相應(yīng)個(gè)稅所交金額較多也是情有可原。不過(guò)已購(gòu)公房大多數(shù)都已經(jīng)滿五年，不在營(yíng)業(yè)稅征收范圍內(nèi)，因此業(yè)主不需要交納營(yíng)業(yè)稅，可以減少稅費(fèi)的支出。

　　經(jīng)濟(jì)適用房個(gè)稅征收計(jì)算：經(jīng)濟(jì)適用房原值具體為：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　經(jīng)濟(jì)適用房合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用（經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15％，案例中假設(shè)合理費(fèi)用為原值的15％）。

　　案例分析：

　　王先生于2000年購(gòu)買了一套120平米的房子，假設(shè)房屋原值為36萬(wàn)，現(xiàn)在以54萬(wàn)元出售。由于該套房屋不在營(yíng)業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他只需要交納印花稅和個(gè)稅。

　　因?yàn)閭€(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20％；

　　而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的印花稅＝成交額×0.05％＝54×0.05％＝0.027萬(wàn)；

　　所以個(gè)稅＝（54－36－0.027－5.4）×20％萬(wàn)＝2.5146萬(wàn)；

　　該業(yè)主所要交納的總稅費(fèi)＝印花稅＋個(gè)稅＝2.5416萬(wàn)。

　　專家分析：

　　經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)中低收入家庭承受能力、具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會(huì)保障住房。由于其房屋權(quán)屬的特殊性，因此限定購(gòu)房人群必須為北京市城鎮(zhèn)人口居民，不過(guò)已滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房等同于商品房，外地人是可以購(gòu)買的。同時(shí)，這種房屋相較于城八區(qū)內(nèi)的高額房?jī)r(jià)，還是具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)的，能夠滿足中低收入購(gòu)房群體置業(yè)需求。

　　三種情況擁有“豁免權(quán)”

　　按照通知規(guī)定，

　　以下三種情況可以享受個(gè)稅優(yōu)惠，具有“豁免權(quán)”。

　　《個(gè)稅通知》中明確規(guī)定，對(duì)于家庭唯一住房且居住滿五年后出售的房產(chǎn)，可以免除個(gè)人所得稅的繳納。這條規(guī)定讓絕大部分五年期后的二手商品房免征房產(chǎn)個(gè)稅。

　　同樣，對(duì)于出售自有住房前后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納個(gè)人所得稅，視其購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。這樣一來(lái)，又縮小了房產(chǎn)個(gè)稅的征收范圍或征收金額，使得出售住房前后1年內(nèi)再購(gòu)買房產(chǎn)的納稅人享受房產(chǎn)個(gè)稅的減免優(yōu)惠。

　　特別是在去年8月出臺(tái)的《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》，對(duì)已購(gòu)公房購(gòu)房時(shí)間的認(rèn)定為：憑原購(gòu)房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購(gòu)房款繳納時(shí)間作為購(gòu)房時(shí)間。根據(jù)原《個(gè)稅通知》規(guī)定，對(duì)于家庭唯一住房且居住滿五年后出售的房產(chǎn)便可免除個(gè)人所得稅的繳納，而絕大多數(shù)公房的購(gòu)房時(shí)間都會(huì)在五年以上，這樣就使得二手房成交主體之一的已購(gòu)公房取得了豁免權(quán)，刨除在征繳個(gè)稅范圍之外。

　　因此，從現(xiàn)有政策來(lái)看，國(guó)家給予“個(gè)稅”的豁免空間還是較大的，真正會(huì)征稅的房屋并不多。

　　鏈接

　　實(shí)行個(gè)稅后二手房市場(chǎng)走勢(shì)分析

　　據(jù)擅長(zhǎng)二手商品房交易的鑫尊置地統(tǒng)計(jì)，目前北京整體存量房交易中次新房的比例高達(dá)50％以上，這些房產(chǎn)取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間一般在5年以內(nèi)，在交易時(shí)既受個(gè)稅政策的影響也受營(yíng)業(yè)稅政策影響。面對(duì)由于轉(zhuǎn)嫁而進(jìn)一步增加的購(gòu)置成本，買方承擔(dān)的總購(gòu)房?jī)r(jià)將越來(lái)越高。

　　從整個(gè)下半年來(lái)講，由于個(gè)稅幅度不是很大，而且10月份執(zhí)行上調(diào)的二手房交易最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，因此八九月份二手房市場(chǎng)成交將依然活躍。進(jìn)入10月后，由于交易的提前透支，所以二手房交易會(huì)進(jìn)入低谷，11月、12月由于新購(gòu)房需求的出現(xiàn)市場(chǎng)會(huì)逐漸反彈。另外由于年代較早（取得房產(chǎn)證超過(guò)5年）的商品房、已購(gòu)公房和早期的部分經(jīng)濟(jì)適用房由于時(shí)間的原因?qū)⒖梢员苊鈧€(gè)稅政策的影響，因此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，下半年年代較早的房產(chǎn)交易量會(huì)有上升，其中建筑年代為2000年前后剛過(guò)5年大限的房產(chǎn)會(huì)尤其搶手，同時(shí)經(jīng)紀(jì)公房的交易量也將增加。整體二手房市場(chǎng)將呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。