案例1推卸繳稅
這一案例是漢宇地產(chǎn)經(jīng)手的一起由于營(yíng)業(yè)稅年限延長(zhǎng)而訴之法院的糾紛。
該筆交易的上下家在今年年初時(shí)就基本達(dá)成了交易意向，但由于房屋要到今年7月份尚滿2年房齡，因此，為了免繳營(yíng)業(yè)稅，上下家書(shū)面約定于今年7月辦理交易過(guò)戶手續(xù)，且合同約定“合同上寫(xiě)明的成交價(jià)格為上家凈到手款”，“本次交易過(guò)程中甲方（上家）所產(chǎn)成的稅費(fèi)全部由乙方（下家）承擔(dān)，具體甲方應(yīng)繳稅種有：印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。”
當(dāng)營(yíng)業(yè)稅新政出臺(tái)后，糾紛隨之而來(lái)。由于買(mǎi)賣雙方均未預(yù)料到營(yíng)業(yè)稅這筆稅費(fèi)，因此在合同中未予以約定，且由于該套房屋總價(jià)近200萬(wàn)元，因此全額營(yíng)業(yè)稅高達(dá)10萬(wàn)元，是上下家始料未及的一筆額外費(fèi)用。
上家認(rèn)為，按照合同約定，在交易中產(chǎn)生的所有稅費(fèi)都應(yīng)由下家承擔(dān)，因此在營(yíng)業(yè)稅產(chǎn)生后，這筆費(fèi)用也應(yīng)由下家承擔(dān)，自己凈到手款不變。而下家則認(rèn)為，合同中約定的由下家替上家承擔(dān)的稅費(fèi)僅限于印花稅和交易手續(xù)費(fèi)，并沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅一項(xiàng)，因此這筆費(fèi)用不應(yīng)由下家承擔(dān)。
在糾紛產(chǎn)生之后，經(jīng)手這筆交易的門(mén)店曾試圖讓買(mǎi)賣雙方協(xié)商解決、共同分?jǐn)�，但上下家未達(dá)成一致。后經(jīng)漢宇總部交易管理部協(xié)調(diào)，仍未協(xié)調(diào)成功，上下家態(tài)度均比較強(qiáng)硬。無(wú)奈之下，近日上家正式向法院起訴下家，請(qǐng)求由下家承擔(dān)這筆營(yíng)業(yè)稅。
中介意見(jiàn)：
法院判決將有參照意義
漢宇地產(chǎn)施俊華告訴記者，作為中介公司，他們也在密切關(guān)注這宗案例的解決情況、法院受理的態(tài)度和判決結(jié)果，因?yàn)檫@將為以后處理這種類型的糾紛提供參照�！暗菑哪壳暗那闆r來(lái)看，法院一般會(huì)采取調(diào)解的方式，至今還沒(méi)有一起由于營(yíng)業(yè)稅引起的案件法院會(huì)判由上家來(lái)承擔(dān)這筆稅費(fèi)。畢竟這樣的判決一出來(lái)，對(duì)滬上諸多糾紛均有參照意義，牽扯的面太大。”一位知名中介的負(fù)責(zé)人告訴記者。
案例2主動(dòng)毀約
楊先生手上有一套市中心170平方米的樓盤(pán)，2年前作為投資購(gòu)入，價(jià)格為190多萬(wàn)元，出售價(jià)在240萬(wàn)元左右，按照去年宏觀調(diào)控的政策，轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣需要繳納大約12萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。
2006年5月25日，楊先生的這套樓房購(gòu)買(mǎi)已滿 2年，通過(guò)中介的介紹，與下家朱女士簽訂了《定金協(xié)議》，將這套房屋出售給朱女士，約定售價(jià)為 242萬(wàn)元。朱女士在簽訂定金協(xié)議當(dāng)日，支付楊先生定金20萬(wàn)元，然后雙方約定，十日內(nèi)簽訂正式《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同》，朱女士再付房款100萬(wàn)元，剩余房款為朱女士以貸款形式支付。并在此之后的十日內(nèi)，進(jìn)行過(guò)戶交易。
好不容易等到滿2年，但是5月底國(guó)六條細(xì)則出臺(tái)，楊先生算下來(lái)，仍要支付12萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，想要?dú)Ъs。
楊先生認(rèn)為，新政純屬不可抗力，自己在簽訂合同時(shí)根本不知道，屬于自己根本無(wú)法考慮到的情況，要是知道，就不會(huì)賣房子而選擇出租。因而要解除《定金協(xié)議》，而且自己也不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
律師意見(jiàn)：
上家不能按不可抗力免責(zé)
申房律師事務(wù)所的孫洪林律師表示，根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，所謂的“不可抗力”，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。比如非在人的意志支配下的自然災(zāi)害、罷工、騷亂社會(huì)異常事件。在這種情況下對(duì)他人造成傷害時(shí)，自然應(yīng)當(dāng)免責(zé)。我國(guó)《民法通則》和《合同法》中都有規(guī)定，除在法律規(guī)定不能作為抗辯事由的情況下，在一般情形下，不可抗力可以是抗辯事由，用于免責(zé)。
在本案中，根據(jù)國(guó)務(wù)院1993年的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅�？梢�(jiàn)繳納營(yíng)業(yè)稅，是銷售不動(dòng)產(chǎn)的出賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，因而本案中營(yíng)業(yè)稅的征收不屬于不可抗力，因此楊先生不能依據(jù)不可抗力來(lái)免責(zé)，并解除其與朱女士簽訂的《定金協(xié)議》。若楊先生不履行該協(xié)議的約定，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即適用定金罰則。
案例3拖延過(guò)戶
鄭女士在某中心城區(qū)擁有一套2001年7月初購(gòu)置的房屋，當(dāng)時(shí)買(mǎi)進(jìn)價(jià)格在70萬(wàn)元，面積在130平方米。但是當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)時(shí)房型偏小，未考慮到孩子結(jié)婚事宜，一直想要把房子置換成大房子。今年3月，鄭女士覺(jué)得樓市回暖，于是將自己的房子在中介掛牌價(jià)120萬(wàn)元，由于總價(jià)偏高，在5月底時(shí)方有人接盤(pán)。5月22日，鄭女士和下家林小姐簽訂了《定金協(xié)議》，交付定金10萬(wàn)元，并且在此之后，5月30日，雙方簽訂買(mǎi)賣合同，林小姐支付首付款50萬(wàn)元，其余房款以貸款形式支付，而且約定在6月初辦理過(guò)戶手續(xù)。
但是，“國(guó)六條”政策一出，鄭女士覺(jué)得自己要多繳6萬(wàn)元稅，跟林小姐商量，是否可以在5月31日辦理手續(xù)。而林小姐正好有事，所以沒(méi)辦法等房子過(guò)了5年期限之后，即到了7月中旬再進(jìn)行過(guò)戶。而林小姐覺(jué)得既然合同約定了在6月初辦理過(guò)戶，就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定執(zhí)行。但是在中介協(xié)調(diào)下，還是同意晚些過(guò)戶。這樣擔(dān)心了一個(gè)多月，這套房源終于在幾日前方才過(guò)戶。
中介意見(jiàn)：
拖延過(guò)戶時(shí)間不可取
漢宇地產(chǎn)臨平分行的李劍英經(jīng)理認(rèn)為，雖然這種案例不多而且基本沒(méi)有糾紛產(chǎn)生，但是由于市場(chǎng)的政策處于敏感期，所以萬(wàn)一日后有其他種類的稅費(fèi)出臺(tái)，上下家又要白白分?jǐn)傄还P費(fèi)用了。而且萬(wàn)一雙方對(duì)可能出臺(tái)的政策沒(méi)有預(yù)見(jiàn)到并且約定如何分?jǐn)�，到時(shí)候進(jìn)一步引發(fā)的糾紛就難以解決。所以不僅針對(duì)此次的調(diào)控，將來(lái)如果有相關(guān)稅費(fèi)出臺(tái)，都建議購(gòu)房者能夠早日過(guò)戶而不要拖延時(shí)間，這樣畢竟會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)。
案例4趁機(jī)壓價(jià)
在趕搭末班車的現(xiàn)場(chǎng)，記者曾經(jīng)遇到了一對(duì)青年和中年夫婦在交易中心等待辦理過(guò)戶。但是等待過(guò)程中卻起了爭(zhēng)執(zhí)。原來(lái)，這對(duì)中年夫婦想把自己在浦東的房子置換到更好的地段，總價(jià)80萬(wàn)元的二手房，正好卡在新政的關(guān)口里，要多繳4萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。所以下家的青年夫婦出于好心，主動(dòng)提出趕在6月1日之前辦理過(guò)戶手續(xù)。但是希望上家在價(jià)格上有所優(yōu)惠，比如主動(dòng)規(guī)避掉了4萬(wàn)元的稅款，在總價(jià)上是否可以有所調(diào)整。而上家顯然對(duì)此不滿意，認(rèn)為下家“乘人之�！�，雙方在交易中心起了紛爭(zhēng)。
中介意見(jiàn)：
提前過(guò)戶成為議價(jià)砝碼
記者從中介處了解到，提前辦過(guò)戶成為上下家討價(jià)還價(jià)的砝碼，但是由于這些優(yōu)惠有些是口頭說(shuō)說(shuō)而已，如果沒(méi)在買(mǎi)賣合同中寫(xiě)進(jìn)，對(duì)于雙方的利益保證力度不夠。但是極個(gè)別情況下，上家同意下家的“降價(jià)威脅”，辦理過(guò)戶之后，要通過(guò)中介多次居間調(diào)停，才愿意退一步。
律師點(diǎn)評(píng)
新政不屬于不可抗力
上海申房律師事務(wù)所的孫洪林律師告訴記者，最近由于趕搭“末班車”留下的問(wèn)題不少，紛爭(zhēng)也呈多樣化。但是很多都是集中在認(rèn)為新政是不可抗力而要求解除合同上。
比如上述第一個(gè)案例，出賣方新政出臺(tái)后，自己的成本增加，所以不打算出售房屋，并且認(rèn)為新政是不可抗力，要求解除自己與買(mǎi)受人簽訂的合同。
但真正因此“訴之公堂”的情況并不多，大多通過(guò)中介可以協(xié)調(diào)。常見(jiàn)的有，還有半年或更短的時(shí)間就滿五年的，出賣方要求買(mǎi)受方在6月1日前辦妥交易過(guò)戶及繳納相關(guān)稅費(fèi)的手續(xù)，如果買(mǎi)受方不配合的，出賣方就拖至購(gòu)房滿五年再進(jìn)行相關(guān)的交易過(guò)戶等手續(xù)。不過(guò)此類做法的風(fēng)險(xiǎn)還是存在，所以并不提倡這種做法。
第三類情況是，購(gòu)房未滿五年的出賣方希望在6月1日前辦妥交易過(guò)戶及繳納相關(guān)稅費(fèi)的手續(xù)，而買(mǎi)受人則出于自身的種種顧慮不愿配合，更有一些買(mǎi)受人想借此迫使出賣人降低房?jī)r(jià)。
第四類是下家的違約。看到新政的出臺(tái)，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌，就不想再按原來(lái)已簽訂的買(mǎi)賣合同履行，要求解除合同，等房?jī)r(jià)降一些再買(mǎi)房。這種情況不大有爭(zhēng)議，應(yīng)該屬于比較明顯的違約。
最后一種也是最有爭(zhēng)議的，即雙方?jīng)]有預(yù)見(jiàn)到營(yíng)業(yè)稅政策出臺(tái)，對(duì)于稅費(fèi)的分?jǐn)倹](méi)有約定。無(wú)論出賣方或者買(mǎi)受方，對(duì)多出的稅費(fèi)承擔(dān)方式?jīng)]有達(dá)成協(xié)議，最后中介調(diào)解不成，只能依靠法律途徑解決這一問(wèn)題。孫律師認(rèn)為，對(duì)于稅費(fèi)的問(wèn)題，納稅義務(wù)人應(yīng)按國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定履行自己的納稅義務(wù)，一般情況下對(duì)稅費(fèi)具體數(shù)額的承擔(dān)另有約定的除外……
