解讀樓市調(diào)控“新規(guī)”：住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收將加強(qiáng)

　　2006年5月，溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議提出了進(jìn)一步引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的六條針對(duì)性措施簡(jiǎn)稱新“國(guó)六條”。這六條政策，在以前的調(diào)控政策中都有涉及，但是此次政策提法的改變，體現(xiàn)了中央調(diào)控水平的精準(zhǔn)和實(shí)效。

　　“國(guó)六條”之后，住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收將會(huì)加強(qiáng)，二手房個(gè)人所得稅的征收存在風(fēng)險(xiǎn)，二手房個(gè)稅一旦征收，將會(huì)大大增加交易成本，屆時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響力難以預(yù)估，市場(chǎng)各方需對(duì)此持謹(jǐn)慎態(tài)度。國(guó)六條指出了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，如少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快；供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理；房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息混亂等；在提出問(wèn)題的同時(shí)，肯定了房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位、肯定其長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的重要意義，這實(shí)際上給出了調(diào)控政策的界限。以上種種，都和中央對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度保持一致，而在保持基調(diào)一致的同時(shí)，細(xì)分政策如信貸、城市、土地等政策上更加注重分別對(duì)待，避免一刀切的政策弊端，表明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)進(jìn)一步深化。

　　此外，本次政府還高瞻遠(yuǎn)矚地提出了人口與土地和環(huán)境之間的關(guān)系，把房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提到了資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的戰(zhàn)略高度?？傮w來(lái)說(shuō)，“國(guó)六條”在重申以往政策的同時(shí)，又有不同程度的深化。

　　住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收將會(huì)加強(qiáng)

　　調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)是政府一貫強(qiáng)調(diào)的政策，在去年的國(guó)八條中也反復(fù)提到了發(fā)展中低價(jià)位房。與往年不同的是，今年提出要“對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求”，這是對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)一步強(qiáng)化。但是政府并沒(méi)有確定比例標(biāo)準(zhǔn)，這使得各地方政府在考慮當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定比例時(shí)擁有較大的自由度，符合中央分別對(duì)待、不搞一刀切的調(diào)控風(fēng)格。

　　進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。

　　近幾年稅收、信貸、土地政策的調(diào)控作用越來(lái)越顯著。應(yīng)該看到，物業(yè)稅由于涉及面廣、影響深遠(yuǎn)，它的開征和制度完善將是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程；而住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收將會(huì)加強(qiáng)，二手房個(gè)人所得稅的征收存在風(fēng)險(xiǎn)，二手房個(gè)稅一旦征收，將會(huì)大大增加交易成本，屆時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響力難以預(yù)估，市場(chǎng)各方需對(duì)此持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　信貸政策提出要“有區(qū)別地適度調(diào)整”。對(duì)于高端物業(yè)而言，由于高端客戶對(duì)貸款的需求彈性較差，加上近年來(lái)對(duì)高端物業(yè)的緊控措施，因此在實(shí)際市場(chǎng)行為中，高端物業(yè)的高首付可能已經(jīng)成為事實(shí)，此時(shí)如果對(duì)高端物業(yè)實(shí)施4-5成的高首付，市場(chǎng)接受程度較高；但是對(duì)于中低價(jià)房而言，這一部分需求主要來(lái)自于自住和改善型購(gòu)房者，這類消費(fèi)者對(duì)于貸款的依賴度較高，信貸需求彈性很大，高首付將提高購(gòu)房門檻，從而迫使其推遲購(gòu)房計(jì)劃。由于自住和改善型需求是目前需要保護(hù)引導(dǎo)的需求，因此對(duì)中低端物業(yè)實(shí)行高首付不合理。當(dāng)然，信貸政策將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響，仍有待最終政策的出臺(tái)。

　　此外，第二條里面還提到科學(xué)確定土地規(guī)模，改變了以前一貫強(qiáng)調(diào)的“土地從緊”的提法，說(shuō)明政府已經(jīng)意識(shí)到了土地一味從緊帶來(lái)的潛在負(fù)面影響。科學(xué)確定土地規(guī)模有賴于從土地市場(chǎng)前、中、后端的全過(guò)程經(jīng)營(yíng)管理。2004年8月31日，土地協(xié)議出讓方式被禁止，土地交易全部實(shí)行招拍掛，代表土地市場(chǎng)的中端已經(jīng)合理化和規(guī)范化；但是，土地市場(chǎng)的前端和后端的不規(guī)范現(xiàn)象仍很嚴(yán)重，這一現(xiàn)象也得到了政府重視。因此在以后的土地政策上，要加強(qiáng)土地市場(chǎng)前端的管理（科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，在源頭規(guī)劃上確定各類用地的規(guī)模）和土地市場(chǎng)后端的管理（加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，防止土地變性、制止囤積土地行為）。

　　合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。這主要是要防止大拆大建，這一方面有助于減少被動(dòng)需求，另一方面，也有助于控制固定資產(chǎn)投資總額。

　　進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。規(guī)范市場(chǎng)秩序也是常常提到的政策，主要是為了防范過(guò)多的信息摩擦，導(dǎo)致客戶交易及購(gòu)房成本的增加。全過(guò)程監(jiān)管有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行綠色交易，達(dá)到買賣雙方的和諧。

　　加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。廉租屋的加快建設(shè)和經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)范發(fā)展表明政府眼光準(zhǔn)確，兼聽則明。經(jīng)濟(jì)適用房的受眾不明等問(wèn)題得到了正視，而廉租屋作為保障住房的重要地位得以確定。

　　但是目前市場(chǎng)上對(duì)廉租屋的重視程度還很不夠，輿論界對(duì)于廉租屋的報(bào)道非常之少，而對(duì)于開發(fā)商的負(fù)面報(bào)道則連篇累牘，加劇了社會(huì)上的心態(tài)失衡。因此，建議多做有關(guān)廉租屋的正面報(bào)道，對(duì)于享受廉租屋的人群、由于收入提升而退出廉租屋的人群，以及由于享受高檔物業(yè)而多承擔(dān)的費(fèi)用有向中低價(jià)房建設(shè)轉(zhuǎn)移支付這些現(xiàn)象進(jìn)行優(yōu)化報(bào)道，降低社會(huì)上的不公平心態(tài)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

　　完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的多口徑以及不透明一直是困擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大難題。多口徑使得各方機(jī)構(gòu)往往不在同一個(gè)指標(biāo)體系下進(jìn)行分析，造成各種看似矛盾的觀點(diǎn)充斥市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)的混亂。

　　以價(jià)格信息為例，市場(chǎng)上便存在著報(bào)價(jià)、成交價(jià)格、抵押價(jià)格、評(píng)估價(jià)格、均價(jià)、起價(jià)、簽約價(jià)格、登記備案價(jià)格、申報(bào)稅收價(jià)格等十余種不同口徑的價(jià)格信息。如果機(jī)構(gòu)采用了不同的價(jià)格指標(biāo)而不進(jìn)行說(shuō)明，那么很容易產(chǎn)生同一時(shí)點(diǎn)上，價(jià)格上漲和價(jià)格下跌的觀點(diǎn)同時(shí)存在，并且漲跌幅度都不同。因此，亟需確立一套全國(guó)通行的房地產(chǎn)價(jià)格體系統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及解讀方法，以便各方能在同一體系下進(jìn)行對(duì)話。

　　但是從另一方面而言，不同口徑的價(jià)格等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也有其積極意義。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，由于各方需求的差異，確定一個(gè)籠統(tǒng)而統(tǒng)一的房地產(chǎn)價(jià)格并不具有多少現(xiàn)實(shí)意義，既無(wú)益于消費(fèi)者購(gòu)房，也無(wú)益于投資者投資。各方關(guān)注的物業(yè)類型、物業(yè)檔次以及關(guān)注用途的不一樣，決定了存在不同的價(jià)格、從而不同的房?jī)r(jià)指數(shù)體系是合理且必要的。關(guān)鍵是要清晰選定滿足自身需求的價(jià)格指標(biāo)，并由第三方機(jī)構(gòu)來(lái)準(zhǔn)確解讀不同的價(jià)格體系。

　　此外，我們現(xiàn)行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度還存在重整體輕細(xì)節(jié)的缺點(diǎn)。現(xiàn)今公布的信息中，注重對(duì)整體市場(chǎng)的價(jià)格和供應(yīng)公布，而輕視了對(duì)區(qū)域、對(duì)個(gè)案樓盤信息的監(jiān)測(cè)和公布，這其實(shí)與政府分類引導(dǎo)的精神不相一致。因此，對(duì)不同區(qū)域的樓盤價(jià)格，政府應(yīng)該給定參考價(jià)格，以及區(qū)域板塊的供求信息，因?yàn)檫@才是對(duì)購(gòu)房者真正有意義的信息。

　　事實(shí)上，建設(shè)部很早以前就做了非常理智的工作，那就是各地信息網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，當(dāng)時(shí)也是作為城市的考評(píng)范圍，最近這些網(wǎng)絡(luò)信息都已經(jīng)公布了，這個(gè)對(duì)購(gòu)房者的理性消費(fèi)和選擇樓盤很有好處。比如看一個(gè)樓盤，不僅要看總共有多少套，還要看成交了多少套，還應(yīng)該看合同撤銷了多少套，如果合同撤銷套數(shù)較多，那就說(shuō)明實(shí)際成交也不一定多，這可以增加樓市的透明度。