股權(quán)評(píng)估增值和城鎮(zhèn)土地使用稅問題

　　問：您好！我問2個(gè)問題，第一個(gè)，以前甲公司擁有A公司（非上市公司）股權(quán)200萬，現(xiàn)在，甲公司將這200萬的股權(quán)轉(zhuǎn)到B公司（上市公司），甲公司由A公司的股東變成了B公司的股東，在這個(gè)過程中，對(duì)200萬的股權(quán)進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估后為300萬，過程就是這樣，請(qǐng)問這個(gè)過程中要繳什么稅，怎么規(guī)定的？

　　第二個(gè)問題：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司，繳納土地使用稅，在商品房銷售前由房地產(chǎn)開發(fā)公司繳，銷售后不繳，我的問題是，房子賣了以后，土地使用證還在房地產(chǎn)公司，如果要按銷售的比例來劃分，怎么劃分，現(xiàn)實(shí)中，銷售的方式很多，有分期付款、按揭的，還有預(yù)售的，國家有沒有這方面的規(guī)定？謝謝！

　　答：您好！1、這個(gè)過程就是，B公司用自己的股權(quán)購買甲公司對(duì)A公司的股權(quán)，這樣甲持有B公司股權(quán)，B公司持有A公司的股權(quán)，對(duì)甲來講是屬于企業(yè)所得稅法所指的轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（三）項(xiàng)所稱轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入，是指企業(yè)轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等財(cái)產(chǎn)取得的收入。甲取得的收入是非貨幣形式，即對(duì)B享有的投資，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)取得收入的非貨幣形式，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)投資、存貨、不準(zhǔn)備持有至到期的債券投資、勞務(wù)以及有關(guān)權(quán)益等。企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確定收入額。前款所稱公允價(jià)值，是指按照市場(chǎng)價(jià)格確定的價(jià)值。

　　綜上所述，要知道對(duì)B享受的投資的公允價(jià)值，也就是市場(chǎng)價(jià)格才能判斷收入，如果與B是不支付對(duì)價(jià)交換，則可理解為公允價(jià)值為300，轉(zhuǎn)讓所得300－200－相關(guān)稅費(fèi)。其他稅種還涉及到，印花稅中的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，收入為300，稅率為萬分之五。

　　2、一般認(rèn)為，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移以合同約定的時(shí)間為準(zhǔn)，合同沒有約定的，以合同簽定的時(shí)間為準(zhǔn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋預(yù)售期間土地使用權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，應(yīng)就其全部占用的土地計(jì)算繳納土地使用稅。按揭形式下，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，開發(fā)商不繳納使用稅。分期收款方式下，沒有更為明確的規(guī)定，需要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。

　　上述回復(fù)僅供參考！（有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。）