抵押房產(chǎn)拍賣過程中的相關(guān)納稅問題

　　問：公司A一項(xiàng)未竣工的房產(chǎn)，由于公司A的此項(xiàng)房產(chǎn)已經(jīng)為B公司的貸款抵押給銀行；現(xiàn)B公司無力償還銀行貸款的條件下，銀行強(qiáng)制拍賣A公司的未竣工房產(chǎn)。問：A公司進(jìn)入拍賣程序后，房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、土地增值稅等應(yīng)該如何繳納和計(jì)算？（由于A公司并未進(jìn)入清算程序，是否按正常銷售處理）；該些稅項(xiàng)是否從拍賣所得中直接扣除？

　　答：國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號）第九條規(guī)定：“借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應(yīng)對借款者轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為按‘銷售不動產(chǎn)'稅目征收營業(yè)稅。同樣，銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應(yīng)按'銷售不動產(chǎn)'稅目征收營業(yè)稅。”

　　參照上述規(guī)定，公司A由于提供擔(dān)保而導(dǎo)致未竣工房產(chǎn)被拍賣，應(yīng)以拍賣價款為營業(yè)額按 “銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

　　上述情況，公司A應(yīng)以拍賣價款為收入，以拍賣未竣工房產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的成本、費(fèi)用、稅金等作為扣除項(xiàng)目，計(jì)算其增值額，按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。

　　另外，拍賣房產(chǎn)的行為不繳納房產(chǎn)稅。