施工企業(yè)土地增值稅的納稅輔導(dǎo)——土地增值稅的征收
一、納稅申報
按照稅法規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)合同簽訂日起7日之內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告和其他有關(guān)資料，然后按照主管稅務(wù)機關(guān)核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
這里所說的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。如果企業(yè)的機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地與所轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地在同一地的，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。如果企業(yè)的機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地與所轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地不在同一地的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。
如果納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)因而經(jīng)常取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅，經(jīng)過主管稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，可以定期申報納稅，具體期限由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。納稅人按規(guī)定辦理納稅手續(xù)后，持納稅憑證到房產(chǎn)、土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。
在實際工作中，對于兼營房地產(chǎn)開發(fā)的施工企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)或者在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。
企業(yè)在報送納稅申報表時，應(yīng)同時提供下列證件和資料：
?。?）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書；
?。?）土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；
?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的財務(wù)會計資料、房地產(chǎn)開發(fā)費用方面的資料、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料；
?。?）根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評估報告，即當(dāng)主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為企業(yè)所提供的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入或扣除項目金額不實的，必須進(jìn)行房地產(chǎn)評估，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的評估機構(gòu)按照稅法規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)評估，并出具房地產(chǎn)評估報告。
稅務(wù)機關(guān)對于企業(yè)報送的納稅申報表和有關(guān)證件和資料進(jìn)行審查，對于涉及減免稅優(yōu)惠的項目和需分次納稅的項目，重點對于是否符合減免稅條件，如是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等進(jìn)行審查。
對于一般施工企業(yè)，其在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，也應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報，并同時提供下列證件和資料：
?。?）房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書。
?。?）土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同。
?。?）房地產(chǎn)評估報告。如果轉(zhuǎn)讓的是舊房，則按規(guī)定必須進(jìn)行房地產(chǎn)評估，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的評估機構(gòu)按照稅法規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)評估，并出具房地產(chǎn)評估報告。
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證。
?。?）其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，如該房地產(chǎn)的原造價或買價等。
二、稅款繳納
土地增值稅的具體納稅時間，通常由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同情況確定。主要有以下幾種情況：
（一）以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
比如某企業(yè)將其擁有的辦公樓一幢出售給某單位，合同規(guī)定由對方一次性付清全部價款后，企業(yè)即將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給該單位。對于這種情況，主管稅務(wù)機關(guān)在納稅人辦理納稅申報后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前一次性繳納全部土地增值稅稅款。
?。ǘ┮苑制谑湛罘绞睫D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
比如某企業(yè)將其擁有的辦公樓一幢出售給某單位，合同規(guī)定由對方在合同簽訂時支付40％的價款，其余價款分六次支付，每半年支付一次，每次支付全部價款的10％，付清全部價款后，企業(yè)將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給該單位。對于這種情況，主管稅務(wù)機關(guān)在納稅人辦理納稅申報后，根據(jù)合同規(guī)定的收款日期確定具體的納稅時間等。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、準(zhǔn)予扣除項目金額等計算出應(yīng)繳納的土地增值稅稅款總額，求得應(yīng)納稅額占總收入的比例，在每次收款時按收到的款項乘以該比例即可計算出每次應(yīng)納稅款，并規(guī)定在每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納土地增值稅。
（三）項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的施工企業(yè)，在項目全部竣工結(jié)算之前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以按照省級地方稅務(wù)局的規(guī)定實行預(yù)征，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后清算，多退少補。這主要有兩種情況：
1.企業(yè)采用預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。比如采用銷售期房的方式，在房屋未造成以前即收取房屋的價款。在這種情況下，有關(guān)的成本尚未確定，因而無法據(jù)實計算土地增值稅。按照規(guī)定，對于采用預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由省級地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況制定。
2.企業(yè)成片開發(fā)房地產(chǎn)項目，有一部分因先開發(fā)完成并已經(jīng)轉(zhuǎn)讓出去，而其他部分房地產(chǎn)項目以及配套設(shè)施尚未完成。比如，某施工企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)將一塊土地開發(fā)為別墅區(qū)，設(shè)計建成20幢，其中有10幢已經(jīng)建成并銷售出去，但其他10幢并未完工，有關(guān)的配套設(shè)施也未完成，因而成本無法確定，也無法據(jù)實計算土地增值稅。在這種情況下，稅務(wù)機關(guān)也可以對先行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目，在取得收入時預(yù)征土地增值稅。
凡是采用預(yù)征方法征收土地增值稅的，在該項目全部竣工辦理清算時，都需要對土地增值稅進(jìn)行清算，根據(jù)實際應(yīng)納稅額和已征稅額進(jìn)行結(jié)算，多退少補。
按照稅法規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)合同簽訂日起7日之內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告和其他有關(guān)資料，然后按照主管稅務(wù)機關(guān)核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
這里所說的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。如果企業(yè)的機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地與所轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地在同一地的，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。如果企業(yè)的機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地與所轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地不在同一地的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。
如果納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)因而經(jīng)常取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅，經(jīng)過主管稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，可以定期申報納稅，具體期限由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。納稅人按規(guī)定辦理納稅手續(xù)后，持納稅憑證到房產(chǎn)、土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。
在實際工作中，對于兼營房地產(chǎn)開發(fā)的施工企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)或者在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。
企業(yè)在報送納稅申報表時，應(yīng)同時提供下列證件和資料：
?。?）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書；
?。?）土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；
?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的財務(wù)會計資料、房地產(chǎn)開發(fā)費用方面的資料、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料；
?。?）根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評估報告，即當(dāng)主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為企業(yè)所提供的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入或扣除項目金額不實的，必須進(jìn)行房地產(chǎn)評估，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的評估機構(gòu)按照稅法規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)評估，并出具房地產(chǎn)評估報告。
稅務(wù)機關(guān)對于企業(yè)報送的納稅申報表和有關(guān)證件和資料進(jìn)行審查，對于涉及減免稅優(yōu)惠的項目和需分次納稅的項目，重點對于是否符合減免稅條件，如是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等進(jìn)行審查。
對于一般施工企業(yè)，其在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，也應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報，并同時提供下列證件和資料：
?。?）房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書。
?。?）土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同。
?。?）房地產(chǎn)評估報告。如果轉(zhuǎn)讓的是舊房，則按規(guī)定必須進(jìn)行房地產(chǎn)評估，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的評估機構(gòu)按照稅法規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)評估，并出具房地產(chǎn)評估報告。
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證。
?。?）其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，如該房地產(chǎn)的原造價或買價等。
二、稅款繳納
土地增值稅的具體納稅時間，通常由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同情況確定。主要有以下幾種情況：
（一）以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
比如某企業(yè)將其擁有的辦公樓一幢出售給某單位，合同規(guī)定由對方一次性付清全部價款后，企業(yè)即將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給該單位。對于這種情況，主管稅務(wù)機關(guān)在納稅人辦理納稅申報后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前一次性繳納全部土地增值稅稅款。
?。ǘ┮苑制谑湛罘绞睫D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
比如某企業(yè)將其擁有的辦公樓一幢出售給某單位，合同規(guī)定由對方在合同簽訂時支付40％的價款，其余價款分六次支付，每半年支付一次，每次支付全部價款的10％，付清全部價款后，企業(yè)將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給該單位。對于這種情況，主管稅務(wù)機關(guān)在納稅人辦理納稅申報后，根據(jù)合同規(guī)定的收款日期確定具體的納稅時間等。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、準(zhǔn)予扣除項目金額等計算出應(yīng)繳納的土地增值稅稅款總額，求得應(yīng)納稅額占總收入的比例，在每次收款時按收到的款項乘以該比例即可計算出每次應(yīng)納稅款，并規(guī)定在每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納土地增值稅。
（三）項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的
兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的施工企業(yè)，在項目全部竣工結(jié)算之前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以按照省級地方稅務(wù)局的規(guī)定實行預(yù)征，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后清算，多退少補。這主要有兩種情況：
1.企業(yè)采用預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。比如采用銷售期房的方式，在房屋未造成以前即收取房屋的價款。在這種情況下，有關(guān)的成本尚未確定，因而無法據(jù)實計算土地增值稅。按照規(guī)定，對于采用預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由省級地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況制定。
2.企業(yè)成片開發(fā)房地產(chǎn)項目，有一部分因先開發(fā)完成并已經(jīng)轉(zhuǎn)讓出去，而其他部分房地產(chǎn)項目以及配套設(shè)施尚未完成。比如，某施工企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)將一塊土地開發(fā)為別墅區(qū)，設(shè)計建成20幢，其中有10幢已經(jīng)建成并銷售出去，但其他10幢并未完工，有關(guān)的配套設(shè)施也未完成，因而成本無法確定，也無法據(jù)實計算土地增值稅。在這種情況下，稅務(wù)機關(guān)也可以對先行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目，在取得收入時預(yù)征土地增值稅。
凡是采用預(yù)征方法征收土地增值稅的，在該項目全部竣工辦理清算時，都需要對土地增值稅進(jìn)行清算，根據(jù)實際應(yīng)納稅額和已征稅額進(jìn)行結(jié)算，多退少補。
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