施工企業(yè)土地增值稅的納稅輔導——土地增值稅的征收
一、納稅申報
按照稅法規(guī)定，納稅人應當從房地產合同簽訂日起7日之內向房地產所在地的主管稅務機關進行納稅申報，并提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告和其他有關資料，然后按照主管稅務機關核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
這里所說的房地產所在地，是指房地產的坐落地。如果企業(yè)的機構所在地或經營所在地與所轉讓的房地產的坐落地在同一地的，可在辦理稅務登記的原管轄稅務機關進行納稅申報。如果企業(yè)的機構所在地或經營所在地與所轉讓的房地產的坐落地不在同一地的，則應在房地產坐落地的主管稅務機關進行納稅申報。轉讓房地產坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產所在地分別申報納稅。
如果納稅人從事房地產開發(fā)因而經常取得房地產轉讓收入而難以在每次轉讓后申報納稅，經過主管稅務機關批準，可以定期申報納稅，具體期限由主管稅務機關根據實際情況確定。納稅人按規(guī)定辦理納稅手續(xù)后，持納稅憑證到房產、土地管理部門辦理產權變更手續(xù)。
在實際工作中，對于兼營房地產開發(fā)的施工企業(yè)，應當在簽訂房地產轉讓合同后7日內或者在稅務機關核定的期限內，向房地產所在地的主管稅務機關進行納稅申報。
企業(yè)在報送納稅申報表時，應同時提供下列證件和資料：
?。?）房屋產權證、土地使用權證書；
?。?）土地轉讓、房產買賣合同；
（3）與轉讓房地產有關的資料，主要包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本方面的財務會計資料、房地產開發(fā)費用方面的資料、與轉讓房地產有關的稅金的完稅憑證以及其他與房地產有關的資料；
?。?）根據稅務機關的要求提供房地產評估報告，即當主管稅務機關認為企業(yè)所提供的轉讓房地產收入或扣除項目金額不實的，必須進行房地產評估，由政府批準設立的評估機構按照稅法規(guī)定進行房地產評估，并出具房地產評估報告。
稅務機關對于企業(yè)報送的納稅申報表和有關證件和資料進行審查，對于涉及減免稅優(yōu)惠的項目和需分次納稅的項目，重點對于是否符合減免稅條件，如是否屬于普通標準住宅等進行審查。
對于一般施工企業(yè)，其在轉讓房地產時，也應當在簽訂房地產轉讓合同后7日內，向房地產所在地的主管稅務機關進行納稅申報，并同時提供下列證件和資料：
?。?）房屋及建筑物產權、土地使用權證書。
（2）土地轉讓、房產買賣合同。
?。?）房地產評估報告。如果轉讓的是舊房，則按規(guī)定必須進行房地產評估，由政府批準設立的評估機構按照稅法規(guī)定進行房地產評估，并出具房地產評估報告。
?。?）與轉讓房地產有關的稅金的完稅憑證。
?。?）其他與轉讓房地產有關的資料，如該房地產的原造價或買價等。
二、稅款繳納
土地增值稅的具體納稅時間，通常由主管稅務機關根據房地產轉讓的不同情況確定。主要有以下幾種情況：
?。ㄒ唬┮砸淮谓桓睢⒏肚鍍r款方式轉讓房地產的
比如某企業(yè)將其擁有的辦公樓一幢出售給某單位，合同規(guī)定由對方一次性付清全部價款后，企業(yè)即將房屋產權過戶給該單位。對于這種情況，主管稅務機關在納稅人辦理納稅申報后，根據其應納稅額的大小及向有關部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前一次性繳納全部土地增值稅稅款。
?。ǘ┮苑制谑湛罘绞睫D讓房地產的
比如某企業(yè)將其擁有的辦公樓一幢出售給某單位，合同規(guī)定由對方在合同簽訂時支付40％的價款，其余價款分六次支付，每半年支付一次，每次支付全部價款的10％，付清全部價款后，企業(yè)將房屋產權過戶給該單位。對于這種情況，主管稅務機關在納稅人辦理納稅申報后，根據合同規(guī)定的收款日期確定具體的納稅時間等。即根據轉讓房地產的收入、準予扣除項目金額等計算出應繳納的土地增值稅稅款總額，求得應納稅額占總收入的比例，在每次收款時按收到的款項乘以該比例即可計算出每次應納稅款，并規(guī)定在每次收款后數(shù)日內繳納土地增值稅。
（三）項目全部竣工結算前轉讓房地產的
兼營房地產業(yè)務的施工企業(yè)，在項目全部竣工結算之前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據實計算土地增值稅的，可以按照省級地方稅務局的規(guī)定實行預征，待項目全部竣工、辦理結算后清算，多退少補。這主要有兩種情況：
1.企業(yè)采用預售方式轉讓房地產。比如采用銷售期房的方式，在房屋未造成以前即收取房屋的價款。在這種情況下，有關的成本尚未確定，因而無法據實計算土地增值稅。按照規(guī)定，對于采用預售方式轉讓房地產所取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。具體辦法由省級地方稅務局根據當?shù)鼐唧w情況制定。
2.企業(yè)成片開發(fā)房地產項目，有一部分因先開發(fā)完成并已經轉讓出去，而其他部分房地產項目以及配套設施尚未完成。比如，某施工企業(yè)經批準將一塊土地開發(fā)為別墅區(qū)，設計建成20幢，其中有10幢已經建成并銷售出去，但其他10幢并未完工，有關的配套設施也未完成，因而成本無法確定，也無法據實計算土地增值稅。在這種情況下，稅務機關也可以對先行轉讓的房地產項目，在取得收入時預征土地增值稅。
凡是采用預征方法征收土地增值稅的，在該項目全部竣工辦理清算時，都需要對土地增值稅進行清算，根據實際應納稅額和已征稅額進行結算，多退少補。
按照稅法規(guī)定，納稅人應當從房地產合同簽訂日起7日之內向房地產所在地的主管稅務機關進行納稅申報，并提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告和其他有關資料，然后按照主管稅務機關核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
這里所說的房地產所在地，是指房地產的坐落地。如果企業(yè)的機構所在地或經營所在地與所轉讓的房地產的坐落地在同一地的，可在辦理稅務登記的原管轄稅務機關進行納稅申報。如果企業(yè)的機構所在地或經營所在地與所轉讓的房地產的坐落地不在同一地的，則應在房地產坐落地的主管稅務機關進行納稅申報。轉讓房地產坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產所在地分別申報納稅。
如果納稅人從事房地產開發(fā)因而經常取得房地產轉讓收入而難以在每次轉讓后申報納稅，經過主管稅務機關批準，可以定期申報納稅，具體期限由主管稅務機關根據實際情況確定。納稅人按規(guī)定辦理納稅手續(xù)后，持納稅憑證到房產、土地管理部門辦理產權變更手續(xù)。
在實際工作中，對于兼營房地產開發(fā)的施工企業(yè)，應當在簽訂房地產轉讓合同后7日內或者在稅務機關核定的期限內，向房地產所在地的主管稅務機關進行納稅申報。
企業(yè)在報送納稅申報表時，應同時提供下列證件和資料：
?。?）房屋產權證、土地使用權證書；
?。?）土地轉讓、房產買賣合同；
（3）與轉讓房地產有關的資料，主要包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本方面的財務會計資料、房地產開發(fā)費用方面的資料、與轉讓房地產有關的稅金的完稅憑證以及其他與房地產有關的資料；
?。?）根據稅務機關的要求提供房地產評估報告，即當主管稅務機關認為企業(yè)所提供的轉讓房地產收入或扣除項目金額不實的，必須進行房地產評估，由政府批準設立的評估機構按照稅法規(guī)定進行房地產評估，并出具房地產評估報告。
稅務機關對于企業(yè)報送的納稅申報表和有關證件和資料進行審查，對于涉及減免稅優(yōu)惠的項目和需分次納稅的項目，重點對于是否符合減免稅條件，如是否屬于普通標準住宅等進行審查。
對于一般施工企業(yè)，其在轉讓房地產時，也應當在簽訂房地產轉讓合同后7日內，向房地產所在地的主管稅務機關進行納稅申報，并同時提供下列證件和資料：
?。?）房屋及建筑物產權、土地使用權證書。
（2）土地轉讓、房產買賣合同。
?。?）房地產評估報告。如果轉讓的是舊房，則按規(guī)定必須進行房地產評估，由政府批準設立的評估機構按照稅法規(guī)定進行房地產評估，并出具房地產評估報告。
?。?）與轉讓房地產有關的稅金的完稅憑證。
?。?）其他與轉讓房地產有關的資料，如該房地產的原造價或買價等。
二、稅款繳納
土地增值稅的具體納稅時間，通常由主管稅務機關根據房地產轉讓的不同情況確定。主要有以下幾種情況：
?。ㄒ唬┮砸淮谓桓睢⒏肚鍍r款方式轉讓房地產的
比如某企業(yè)將其擁有的辦公樓一幢出售給某單位，合同規(guī)定由對方一次性付清全部價款后，企業(yè)即將房屋產權過戶給該單位。對于這種情況，主管稅務機關在納稅人辦理納稅申報后，根據其應納稅額的大小及向有關部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前一次性繳納全部土地增值稅稅款。
?。ǘ┮苑制谑湛罘绞睫D讓房地產的
比如某企業(yè)將其擁有的辦公樓一幢出售給某單位，合同規(guī)定由對方在合同簽訂時支付40％的價款，其余價款分六次支付，每半年支付一次，每次支付全部價款的10％，付清全部價款后，企業(yè)將房屋產權過戶給該單位。對于這種情況，主管稅務機關在納稅人辦理納稅申報后，根據合同規(guī)定的收款日期確定具體的納稅時間等。即根據轉讓房地產的收入、準予扣除項目金額等計算出應繳納的土地增值稅稅款總額，求得應納稅額占總收入的比例，在每次收款時按收到的款項乘以該比例即可計算出每次應納稅款，并規(guī)定在每次收款后數(shù)日內繳納土地增值稅。
（三）項目全部竣工結算前轉讓房地產的
兼營房地產業(yè)務的施工企業(yè)，在項目全部竣工結算之前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據實計算土地增值稅的，可以按照省級地方稅務局的規(guī)定實行預征，待項目全部竣工、辦理結算后清算，多退少補。這主要有兩種情況：
1.企業(yè)采用預售方式轉讓房地產。比如采用銷售期房的方式，在房屋未造成以前即收取房屋的價款。在這種情況下，有關的成本尚未確定，因而無法據實計算土地增值稅。按照規(guī)定，對于采用預售方式轉讓房地產所取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。具體辦法由省級地方稅務局根據當?shù)鼐唧w情況制定。
2.企業(yè)成片開發(fā)房地產項目，有一部分因先開發(fā)完成并已經轉讓出去，而其他部分房地產項目以及配套設施尚未完成。比如，某施工企業(yè)經批準將一塊土地開發(fā)為別墅區(qū)，設計建成20幢，其中有10幢已經建成并銷售出去，但其他10幢并未完工，有關的配套設施也未完成，因而成本無法確定，也無法據實計算土地增值稅。在這種情況下，稅務機關也可以對先行轉讓的房地產項目，在取得收入時預征土地增值稅。
凡是采用預征方法征收土地增值稅的，在該項目全部竣工辦理清算時，都需要對土地增值稅進行清算，根據實際應納稅額和已征稅額進行結算，多退少補。
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