單位轉讓舊房、土地使用權如何計算土地增值稅
（一）資料
華地稅務師事務所的稅務代理人員受托對某廠土地增值稅納稅情況進行審查，獲得如下資料：
1.6月1日，企業(yè)取得80畝土地的使用權，支付出讓金600萬元。6月5日，將其中40畝土地使用權作價550萬元投資，與另一企業(yè)建立合資企業(yè)。
2.7月18日，將上述剩余40畝土地的使用權直接轉讓給附近的一家工廠，轉讓時價格為400萬元，繳納各項稅費22.2萬元。
3.8月7日，將企業(yè)原職工集體宿舍大樓轉讓給其他單位，售價500萬元，原價300萬元，房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價格為700萬元，該房屋成新率為四成。企業(yè)轉讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費用2.25萬元，繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅和教育費附加27.75萬元。
4.9月份，企業(yè)因發(fā)生財務困難，將剛建成的一幢辦公樓轉讓給其他單位，企業(yè)按照合同約定取得銷售收入2500萬元。該單位為建造此樓支付的地價款為100萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為700萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為220萬元（能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供工商銀行證明），但其中有40萬元加罰利息。當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5％（城市維護建設稅稅率為7％，教育費附加征收率為3％）。
（二）要求
請根據(jù)上述資料，分析并逐項計算該企業(yè)應納的土地增值稅。
（三）解答
1.稅法規(guī)定，企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）作價入股對外投資或作為聯(lián)營條件的，按規(guī)定暫免征收土地增值稅。因此，該筆業(yè)務不予計征土地增值稅。
2.計算過程如下：
（1）轉讓土地使用權取得收入400萬元；
（2）允許扣除的稅金22.2萬元；
（3）扣除項目金額合計＝300＋22.2＝322.2（萬元）；
（4）增值額＝400－322.2＝77.8（萬元）；
（5）增值率＝77.8÷322.2×100％＝24％；
（6）應納稅額＝77.8×30％－322.2×0％＝23.34（萬元）。
3.企業(yè)出售舊房及建筑物，應按評估價格以及轉讓房地產(chǎn)時繳納的稅金作為扣除項目。
此外，對納稅人因計算納稅需要對房地產(chǎn)進行評估而支付的評估費用也允許在計算土地增值稅時予以扣除。計算如下：
（1）房產(chǎn)評估價格＝700×40％＝280（萬元）；
（2）扣除項目金額合計＝280＋27.75＋2.25＝310（萬元）；
（3）增值額＝500－310＝190（萬元）；
（4）增值率＝190÷310×100％＝61％；
（5）應納稅額＝190×40％－310×5％＝60.5（萬元）。
4.確定轉讓房地產(chǎn)的收入為2500萬元；
確定轉讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
（1）取得土地使用權所支付的金額為100萬元；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為700萬元；
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（100＋700）×5％＋（220－40）＝220（萬元）；
（4）允許扣除的稅費合計＝2500×5％×（1＋7％＋3％）＋2500×5／萬＝138.75（萬元）；
（5）允許扣除項日金額合計＝100＋700＋220＋138.75＝1158.75（萬元）。
增值額＝2500－1158.75＝1341.25（萬元）
增值率＝1341.25÷1158.75×100％＝116％
應納稅額＝1341.25×50％－1158.75×15％＝496.81（萬元）
解題指導：
在計算土地增值稅時，對于利息支出，分兩種情況確定扣除：
（1）凡能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。超過貨款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。
在這種情況下，“房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×扣除比例（5％以下）＋允許扣除的利息費用”；
（2）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨計算，而應并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。在這種情況下，“房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×扣除比例（10％以下）”。
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府規(guī)定。
華地稅務師事務所的稅務代理人員受托對某廠土地增值稅納稅情況進行審查，獲得如下資料：
1.6月1日，企業(yè)取得80畝土地的使用權，支付出讓金600萬元。6月5日，將其中40畝土地使用權作價550萬元投資，與另一企業(yè)建立合資企業(yè)。
2.7月18日，將上述剩余40畝土地的使用權直接轉讓給附近的一家工廠，轉讓時價格為400萬元，繳納各項稅費22.2萬元。
3.8月7日，將企業(yè)原職工集體宿舍大樓轉讓給其他單位，售價500萬元，原價300萬元，房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價格為700萬元，該房屋成新率為四成。企業(yè)轉讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費用2.25萬元，繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅和教育費附加27.75萬元。
4.9月份，企業(yè)因發(fā)生財務困難，將剛建成的一幢辦公樓轉讓給其他單位，企業(yè)按照合同約定取得銷售收入2500萬元。該單位為建造此樓支付的地價款為100萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為700萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為220萬元（能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供工商銀行證明），但其中有40萬元加罰利息。當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5％（城市維護建設稅稅率為7％，教育費附加征收率為3％）。
（二）要求
請根據(jù)上述資料，分析并逐項計算該企業(yè)應納的土地增值稅。
（三）解答
1.稅法規(guī)定，企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）作價入股對外投資或作為聯(lián)營條件的，按規(guī)定暫免征收土地增值稅。因此，該筆業(yè)務不予計征土地增值稅。
2.計算過程如下：
（1）轉讓土地使用權取得收入400萬元；
（2）允許扣除的稅金22.2萬元；
（3）扣除項目金額合計＝300＋22.2＝322.2（萬元）；
（4）增值額＝400－322.2＝77.8（萬元）；
（5）增值率＝77.8÷322.2×100％＝24％；
（6）應納稅額＝77.8×30％－322.2×0％＝23.34（萬元）。
3.企業(yè)出售舊房及建筑物，應按評估價格以及轉讓房地產(chǎn)時繳納的稅金作為扣除項目。
此外，對納稅人因計算納稅需要對房地產(chǎn)進行評估而支付的評估費用也允許在計算土地增值稅時予以扣除。計算如下：
（1）房產(chǎn)評估價格＝700×40％＝280（萬元）；
（2）扣除項目金額合計＝280＋27.75＋2.25＝310（萬元）；
（3）增值額＝500－310＝190（萬元）；
（4）增值率＝190÷310×100％＝61％；
（5）應納稅額＝190×40％－310×5％＝60.5（萬元）。
4.確定轉讓房地產(chǎn)的收入為2500萬元；
確定轉讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
（1）取得土地使用權所支付的金額為100萬元；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為700萬元；
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（100＋700）×5％＋（220－40）＝220（萬元）；
（4）允許扣除的稅費合計＝2500×5％×（1＋7％＋3％）＋2500×5／萬＝138.75（萬元）；
（5）允許扣除項日金額合計＝100＋700＋220＋138.75＝1158.75（萬元）。
增值額＝2500－1158.75＝1341.25（萬元）
增值率＝1341.25÷1158.75×100％＝116％
應納稅額＝1341.25×50％－1158.75×15％＝496.81（萬元）
解題指導：
在計算土地增值稅時，對于利息支出，分兩種情況確定扣除：
（1）凡能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。超過貨款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。
在這種情況下，“房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×扣除比例（5％以下）＋允許扣除的利息費用”；
（2）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨計算，而應并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。在這種情況下，“房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×扣除比例（10％以下）”。
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府規(guī)定。
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