單位轉(zhuǎn)讓舊房、土地使用權(quán)如何計(jì)算土地增值稅

    （一）資料

    華地稅務(wù)師事務(wù)所的稅務(wù)代理人員受托對(duì)某廠土地增值稅納稅情況進(jìn)行審查，獲得如下資料：

    1.6月1日，企業(yè)取得80畝土地的使用權(quán)，支付出讓金600萬元。6月5日，將其中40畝土地使用權(quán)作價(jià)550萬元投資，與另一企業(yè)建立合資企業(yè)。

    2.7月18日，將上述剩余40畝土地的使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給附近的一家工廠，轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格為400萬元，繳納各項(xiàng)稅費(fèi)22.2萬元。

    3.8月7日，將企業(yè)原職工集體宿舍大樓轉(zhuǎn)讓給其他單位，售價(jià)500萬元，原價(jià)300萬元，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)格為700萬元，該房屋成新率為四成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)發(fā)生評(píng)估費(fèi)用2.25萬元，繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅和教育費(fèi)附加27.75萬元。

    4.9月份，企業(yè)因發(fā)生財(cái)務(wù)困難，將剛建成的一幢辦公樓轉(zhuǎn)讓給其他單位，企業(yè)按照合同約定取得銷售收入2500萬元。該單位為建造此樓支付的地價(jià)款為100萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為700萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為220萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┕ど蹄y行證明），但其中有40萬元加罰利息。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5％（城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7％，教育費(fèi)附加征收率為3％）。

    （二）要求

    請(qǐng)根據(jù)上述資料，分析并逐項(xiàng)計(jì)算該企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅。

    （三）解答

    1.稅法規(guī)定，企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股對(duì)外投資或作為聯(lián)營條件的，按規(guī)定暫免征收土地增值稅。因此，該筆業(yè)務(wù)不予計(jì)征土地增值稅。

    2.計(jì)算過程如下：

    （1）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得收入400萬元；

    （2）允許扣除的稅金22.2萬元；

    （3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝300＋22.2＝322.2（萬元）；

    （4）增值額＝400－322.2＝77.8（萬元）；

    （5）增值率＝77.8÷322.2×100％＝24％；

    （6）應(yīng)納稅額＝77.8×30％－322.2×0％＝23.34（萬元）。

    3.企業(yè)出售舊房及建筑物，應(yīng)按評(píng)估價(jià)格以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目。

    此外，對(duì)納稅人因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估而支付的評(píng)估費(fèi)用也允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。計(jì)算如下：

    （1）房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＝700×40％＝280（萬元）；

    （2）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝280＋27.75＋2.25＝310（萬元）；

    （3）增值額＝500－310＝190（萬元）；

    （4）增值率＝190÷310×100％＝61％；

    （5）應(yīng)納稅額＝190×40％－310×5％＝60.5（萬元）。

    4.確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為2500萬元；

    確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

    （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為100萬元；

    （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為700萬元；

    （3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（100＋700）×5％＋（220－40）＝220（萬元）；

    （4）允許扣除的稅費(fèi)合計(jì)＝2500×5％×（1＋7％＋3％）＋2500×5／萬＝138.75（萬元）；

    （5）允許扣除項(xiàng)日金額合計(jì)＝100＋700＋220＋138.75＝1158.75（萬元）。

    增值額＝2500－1158.75＝1341.25（萬元）

    增值率＝1341.25÷1158.75×100％＝116％

    應(yīng)納稅額＝1341.25×50％－1158.75×15％＝496.81（萬元）

    解題指導(dǎo)：

    在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)于利息支出，分兩種情況確定扣除：

    （1）凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。超過貨款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。

    在這種情況下，“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×扣除比例（5％以下）＋允許扣除的利息費(fèi)用”；

    （2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。在這種情況下，“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×扣除比例（10％以下）”。

    以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級(jí)人民政府規(guī)定。