（一）資料

    1.某房產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生了下列業(yè)務：

    （1）將新建的一棟房屋無償捐贈給附近的一所小學。該房屋由其他單位施工。賬面成本518181元（成本利潤率為10％）。

    （2）以本公司的一棟房產(chǎn)對外投資，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險。房產(chǎn)原值500萬元，評估價600萬元，兩年后該公司轉讓該項股權，取得轉讓收入650萬元。

    （3）以本公司的一棟原值為300萬元的自建房屋作抵押，向某商業(yè)銀行貸款150萬元（按照我國金融部門的有關規(guī)定，以財產(chǎn)抵押方式申請貸款的，其借款金額不得超過財產(chǎn)價值的50％），貸款期限三年，貸款年利率為8％。按照協(xié)議規(guī)定，抵押期間該房產(chǎn)由銀行使用，公司不再負擔貸款利息。貸款期滿后，該公司因發(fā)生財務困難，無力償還貸款本金，經(jīng)雙方協(xié)商，銀行將所抵押房產(chǎn)收歸已有，核定該房屋價值為320萬元，銀行向該公司支付人民幣170萬元。

    （4）以“還本”方式銷售商品房20套，每套15萬元，公司與購房者簽訂的協(xié)議規(guī)定，自房屋銷售20年后，公司將房屋價款全部歸還給購房者。已知同期銀行貸款利率為8％。

    要求：根據(jù)上述資料，試計算該公司應納的營業(yè)稅。

    2.某機關職員陳某于2002年12月1日從房屋開發(fā)公司購買市區(qū)普通住宅用房一套，購買原價12萬元，2003年5月5日將該房屋出售，售價為18萬元。

    要求：依據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，計算陳某出售房屋應納的營業(yè)稅。

    （二）解答

    1.該房產(chǎn)開發(fā)公司應納營業(yè)稅計算如下：

    （1）稅法規(guī)定，單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)征稅（個人贈送不動產(chǎn)免征營業(yè)稅）。其營業(yè)額由主管稅務機關核定。

    應納營業(yè)稅＝工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）×營業(yè)稅稅率＝518180×（1＋10％）÷（1－5％）×5％＝3（萬元）

    （2）財稅[2002]191號文件規(guī)定，從2003年1月1日起，單位以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)對外投資入股時，不征稅，在轉讓該項股權時，也不再征稅。對以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)對外投資，不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，應按“服務業(yè)——租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。

    （3）該公司在借款期間按照應支付的利息作為財產(chǎn)租賃收入征收營業(yè)稅；貸款期滿后，因該房產(chǎn)的所有權發(fā)生轉讓，故應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

    應納營業(yè)稅＝150×8％×3×5％＋320×5％＝17.8（萬元）

    （4）稅法規(guī)定，以“還本”方式銷售建筑物，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。應注意：本題不能按占用購買者的資金的利息作為營業(yè)額。

    應納營業(yè)稅＝20×15×5％＝15（萬元）

    綜上，該公司應納營業(yè)稅＝3＋32.5＋17.8＋15＝68.3（萬元）

    2.財稅[2003]016號文件規(guī)定，從2003年1月1日起，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。

    應納營業(yè)稅＝（18－12）×5％＝0.3（萬元）

    解題指導：

    關于“銷售不動產(chǎn)”稅目的營業(yè)稅計算問題，除應了解上述有關內(nèi)容外，還應注意如下幾點：

    （1）企業(yè)因兼并、合并等發(fā)生的不動產(chǎn)所有權轉移行為不征營業(yè)稅；

    （2）個人無償贈送不動產(chǎn)行為不征收營業(yè)稅；

    （3）從1999年8月1日起，個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅；對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅；對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅；

    （4）單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產(chǎn)所有權或土地使用權的行為。如果轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業(yè)稅。如果轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。