易憲容：房地產(chǎn)土地增值稅的市場意義與影響

　　國家稅務(wù)總局 1月17日正式宣布,全國各地將從2007年2月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱為《通知》），土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

　　所謂土地增值稅，是對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地取得的凈增值額征收的稅種。土地增值稅是以累進(jìn)的方式計(jì)稅，根據(jù)增值幅度不同，房地產(chǎn)土地增值稅的稅率在30—60%之間。早在1993年，國務(wù)院已規(guī)定了這一稅種。不過，由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場剛發(fā)展，由于實(shí)施細(xì)則的長期缺失，各個(gè)地區(qū)對于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品房收入1—2%的比例進(jìn)行預(yù)征。由于這種預(yù)征比例過低，因此，對房地產(chǎn)市場的影響不大。

　　而這次《通知》對土地增值稅征收做了十分細(xì)化的規(guī)定。比如《通知》不僅對在什么情形下的項(xiàng)目要征收增值稅，而且對非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定、土地增值稅的扣除項(xiàng)目、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證、土地增值稅的核定征收、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理等問題做出明確規(guī)定。

　　可以說，《通知》的出臺主要表現(xiàn)為以下幾方面的市場意義。

　　一是隨著全國各地房價(jià)的快速上漲，土地的價(jià)格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價(jià)格上漲，特別是當(dāng)土地的價(jià)格快速上漲時(shí)，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進(jìn)行囤積、對土地進(jìn)行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價(jià)格，而多次的土地炒作又會使土地的價(jià)格輪番上漲。在這種情況下，不僅容易出現(xiàn)日本20世紀(jì)80年代那種極力推高土地價(jià)格的炒作之風(fēng)，也會由于土地價(jià)格推高之后，房地產(chǎn)開發(fā)商借土地價(jià)格上漲而進(jìn)一步推高房價(jià)，快速地吹大房地產(chǎn)市場的泡沫，制造房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的流轉(zhuǎn)與炒作，降低房地產(chǎn)市場泡沫吹大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　二是土地增值稅的征收，能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤。可以說，盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直在爭辯房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不高，但房地產(chǎn)市場的利潤過高早就是不爭之事實(shí)。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤最大的部分就是土地的增值。土地增值稅征收就是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過高利潤。它對土地儲備多、開發(fā)周期長、產(chǎn)品附加值大的房地產(chǎn)開發(fā)商的影響不可低估。原因很簡單，如果土地流轉(zhuǎn)過多，土地的增值過高，那么其征收的稅收也就越高。因?yàn)橥恋卦鲋刀愂菞l件累進(jìn)制。即在土地增值低于20%的情況下，就不征收土地增值稅；如果土地增值超過了20%，那么增值稅率就按30—60%征收。這樣，即使一些開發(fā)企業(yè)希望囤積土地來增加利潤，但實(shí)際上，通過土地增值稅可能讓其事與愿違。因?yàn)橥恋卦鲋刀愂抢圻M(jìn)制的。這樣，就可能通過土地增值稅來擠出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高利潤。

　　如果能夠通過土地增值稅的方式來擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，那么不僅能夠擠壓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的獲利空間，而且能夠緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與社會大眾的沖突，緩解社會財(cái)富短時(shí)期內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)聚集。更為重要的是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間的壓縮，那種千軍萬馬都擠入房地產(chǎn)市場的局面將在一定程度上得到改觀。這就可以分散與降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。

　　三是《通知》具體明確地規(guī)定了土地增值稅清算的時(shí)間與空間“底線”。這樣，一方面表明了有利土地增值稅收征收的操作性，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征稅之義務(wù)，更為重要的是在房價(jià)上升較快的背景下重新落實(shí)這一稅種，實(shí)際是宏觀調(diào)控的延續(xù)和細(xì)化。也就是說，2007年，針對國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況，政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控能夠使用的工具與手段仍然游刃有余。關(guān)鍵是針對國內(nèi)房地產(chǎn)的實(shí)際，應(yīng)該在什么時(shí)候出臺什么政策，從而讓過高的房價(jià)得到調(diào)整，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此，由于目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)投資不減、房價(jià)過高、房地產(chǎn)市場與絕大多數(shù)民眾的利益沖突過大，2007年政府同樣有好的政策工具對房地產(chǎn)市場做一些調(diào)整。也就是說，《通知》為什么會在這個(gè)時(shí)候出臺，其意義何在？它其實(shí)就是向房地產(chǎn)市場發(fā)出一個(gè)明確的信號，2007年房地產(chǎn)市場仍然是政府宏觀調(diào)控密切關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　早些時(shí)候有人就說，2006年房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)整政策過多了，因此，2007年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策不會出臺了，2007年只不過是對2006年出臺的政策落實(shí)的一年。但就房地產(chǎn)市場增值稅出臺的情況來看，上述的想法只是一廂情愿。本文可以預(yù)測，2007年政府對房地產(chǎn)市場出臺什么政策，并不會在乎誰的想象，最為重要的是國內(nèi)房地產(chǎn)市場是如何發(fā)展。這種發(fā)展是否能夠保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。特別是當(dāng)目前的房地產(chǎn)市場逐漸地由一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題轉(zhuǎn)化為社會問題時(shí)，中央政府更是密切關(guān)注這種市場發(fā)展產(chǎn)生的變化、更是有能力出臺相關(guān)的政策來對國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整。

　　四是增值稅的征收對房價(jià)影響如何。如果房地產(chǎn)市場仍然是一個(gè)投資市場，如果房地產(chǎn)市場的價(jià)格仍然是上漲預(yù)期，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可能把這些稅收增加的成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，使得房價(jià)進(jìn)一步上漲。但是因?yàn)橥恋卦鲋刀惖恼魇帐遣扇±圻M(jìn)制的方式，是對已經(jīng)銷售及完成的項(xiàng)目征收，所以房地產(chǎn)開發(fā)商要想把這種稅收轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者或投資者不是那樣容易。更為重要的是，由于房地產(chǎn)土地增值稅是采取累進(jìn)制的方式，如果房地產(chǎn)開發(fā)商要把其稅收轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，他們就面臨著增加征稅比例的風(fēng)險(xiǎn)。在這方面，我想房地產(chǎn)開發(fā)商一定會反復(fù)計(jì)算而不會貿(mào)然行事。

　　還有，房地產(chǎn)市場的房價(jià)已經(jīng)快速飆升多年，特別是在國內(nèi)的一些特大城市，如北京、上海、廣州、深圳等，其房價(jià)快速飆升早就讓這些城市的房地產(chǎn)市場處于過高的風(fēng)險(xiǎn)之中。在這種情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商又要把土地增值稅的稅收成本加到房價(jià)上，那么，房地產(chǎn)市場的投資者就可能會由于房價(jià)快速升高而看到市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)加大而逐漸退出房地產(chǎn)市場。對房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者來說，本來過高的房價(jià)就已經(jīng)把絕大多數(shù)人趕出房地產(chǎn)市場，因此，房價(jià)進(jìn)一步上升會導(dǎo)致進(jìn)入房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者越來越少，從而使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，那么房地產(chǎn)開發(fā)要想把其增值稅增加的成本轉(zhuǎn)移到投資者或消費(fèi)者身上就根本不可能了。因?yàn)椋芎唵?，在房價(jià)下跌時(shí)，本來過高的房價(jià)就無法找到下棒的接手，如果還要由于土地增值稅把房價(jià)提高，那么其產(chǎn)品銷售更是會面臨著找不到市場的結(jié)果。因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場的價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想把這種成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者或投資者身上就不可能了。

　　總之，對于征收土地增值稅對房地產(chǎn)影響如何，還得看市場的反映、還得看政府進(jìn)一步出臺的房地產(chǎn)政策如何。不過，有一點(diǎn)是肯定的，即政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控沒有因?yàn)?006年出臺的房地產(chǎn)政策過多而停止，相反，《通知》向房地產(chǎn)市場發(fā)出明確的信號，只要房地產(chǎn)市場的投資開發(fā)過熱不緩解、房價(jià)飆升不停止，那么政府對房地產(chǎn)市場不僅會密切關(guān)注，而且還有各種各樣的手段與工具來調(diào)整房地產(chǎn)市場并讓其朝健康的方向發(fā)展。這就是《通知》的意義。