稅收稽查風(fēng)暴：房地產(chǎn)公司爆出偷稅大案

　　房地產(chǎn)行業(yè)一向是高額利潤行業(yè)。目前發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方總稅收的10％以上，而在我國，這一比例不到7％。廈門市最近破獲數(shù)起和房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的偷稅大案，有的偷稅金額達(dá)到上千萬?！柏敻痪奕恕眳s成了“納稅矮子”，個中緣由不能不引人深思。

　　關(guān)鍵數(shù)據(jù)

　　來自該市地稅局的資料表明，從今年地稅部門對房地產(chǎn)業(yè)開展的專檢情況看，雖然社會普遍認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了超額利潤，但其納稅情況卻不容樂觀，存在的涉稅違法違章行為較為嚴(yán)重。

　　一方面，房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅案發(fā)率高，被稅務(wù)部門調(diào)查的企業(yè)幾乎無一例外地存在不同程度的問題。

　　另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)一旦偷逃稅，金額均較大，因此該行業(yè)涉稅的大要案較多。今年初至 11月底，地稅稽查部門合計查補(bǔ)稅費4111萬元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共2710萬元，占總數(shù)的66％。其中，偷逃稅金額在千萬元以上的有1件，10萬元到50萬元的有10件，1萬元－10萬元有11件。一些房地產(chǎn)公司為偷逃稅，隱瞞的收入或虛列的成本經(jīng)常以千萬計，有的相當(dāng)于一家中型企業(yè)的年產(chǎn)值。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的手段主要是隱瞞收入或通過各種手段肢解截留收入，以及抬高工程造價成本或人工成本，虛列賠償成本等。

　　典型案例

　　境內(nèi)開發(fā)境外銷售偷稅逾千萬

　　該市地稅稽查局近日破獲了一起境外銷售境內(nèi)不動產(chǎn)的偷稅大案，偷稅金額達(dá) 1153.96萬元，滯納金678.59萬元，補(bǔ)稅罰款超過2000萬元。據(jù)悉，這也是該市地稅部門有史以來查獲的境外銷售不動產(chǎn)最大的偷稅案。

　　今年 2月28日，廈門市地稅稽查局收到一封舉報信。信上說，廈門華×房地產(chǎn)公司開發(fā)的某廣場，總計7.5萬平方米商品房，采取境內(nèi)開發(fā)，境外銷售方式，五樓以上售價從630美元－1266美元不等，但國內(nèi)合同僅簽400美元；商場每平方米售價1196美元－1500美元，國內(nèi)合同僅簽600美元。

　　經(jīng)過初步調(diào)查，稽查人員發(fā)現(xiàn)，該廣場大樓落成近七年，總建筑面積達(dá) 7.5萬平方米，賬上銷售收入僅為8000多萬元。為進(jìn)一步核實情況，根據(jù)舉報信上的電話，稽查人員與舉報人取得了聯(lián)系。幾天后，在某茶館，舉報人向稽查人員提供了一張某股東的投資、購房、分配房屋的表格。表格上有香港永×資源有限公司總經(jīng)理蔣某的簽字。同時，提供了交款憑據(jù)，憑據(jù)上有廈門華×房地產(chǎn)公司法人代表、董事長楊某的太太簽收的字樣。

　　一周后，在舉報人的幫助下，地稅稽查人員與相關(guān)公司的有關(guān)人員在廈門會面，證實了實際銷售價格與房管局登記合同不符這一事實。通過調(diào)查，稽查人員發(fā)現(xiàn)，部分股東已將在房管局登記的房屋委托物業(yè)公司進(jìn)行二次交易，最大的股東施某還專門成立了一家物業(yè)公司，經(jīng)營其購得的房屋。種種跡象表明，該公司確已將商品房在境外銷售完畢，境外銷售不動產(chǎn)資料存于境外。

　　稽查人員到廈門房產(chǎn)與土地資源管理局調(diào)取了有關(guān)房產(chǎn)銷售登記合同。根據(jù)商品房買賣合同登記時間，該公司從 1997年6月至2004年5月銷售某廣場房產(chǎn)銷售收入金額為2.97億元，而公司只申報“預(yù)收售房款”收入7120余萬元。

　　根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，市地稅稽查局對該公司的偷稅行為做出了相應(yīng)的處罰，補(bǔ)稅、加收滯納金、罰款共 2327萬余元。目前，案件已進(jìn)入執(zhí)行階段。

　　上千萬賠償款 13個“假人”瓜分

　　為抬高項目開發(fā)成本，偷逃稅款，該市某房地產(chǎn)公司竟想出了偽造賠償土地款的法子，但他們的伎倆終沒能逃過稅務(wù)稽查人員的 “法眼”。

　　不久前，市地稅稽查局在檢查該市某房地產(chǎn)公司時，該公司提供了其拆遷賠償款的一沓厚厚的資料，內(nèi)附有賠償款 1515萬元收據(jù)、賠償協(xié)議、身份證明等資料。為博取稅務(wù)機(jī)關(guān)的信任，他們還將資料提供給稅務(wù)師事務(wù)所，經(jīng)事務(wù)所審計確認(rèn)后出具了報告，一切看來天衣無縫。

　　但地稅稽查人員經(jīng)仔細(xì)審核發(fā)現(xiàn)，該公司用于賠償?shù)纳锨f元款項竟僅有13人分得，且賠償數(shù)額之闊綽，讓人難以置信：一個墳頭賠15萬，一個養(yǎng)豬場賠200萬元……盡管房地產(chǎn)商辯稱是“被村民敲詐”，不得不做出高額賠償，但這些疑點還是引起了稽查人員的警覺。

　　經(jīng)審查，該房地產(chǎn)項目的賠償?shù)貕K位于湖里禾山后坑村，而獲賠償?shù)拇迕竦纳矸葑C號卻是以350221開頭的，應(yīng)為同安地區(qū)的居民，這是怎么回事？帶著這一疑點，稽查人員來到公安局戶籍管理處，一查便水落石出，原來，這13個身份證都是偽造的。經(jīng)進(jìn)一步調(diào)查，所謂的1515萬元賠償也是假造的。

　　此案真相大白后，總計查補(bǔ)企業(yè)所得稅 350萬元，加之罰款滯納金總計523萬元，為國家挽回稅收損失230萬元。目前，此案還在進(jìn)一步查處中。

　　動作

　　審核工程建造成本

　　為有效預(yù)防房地產(chǎn)商虛列成本、轉(zhuǎn)移利潤現(xiàn)象的發(fā)生，業(yè)內(nèi)人士也建議稅務(wù)機(jī)關(guān)對工程建造成本明顯偏高的房地產(chǎn)企業(yè)，采取將商品房開發(fā)圖紙及預(yù)算委托給國家認(rèn)可的預(yù)算審核機(jī)構(gòu)進(jìn)行評審，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其合理成本依據(jù)的辦法，從而一定程度上凈化我市的房地產(chǎn)稅收秩序。

　　監(jiān)管外資房地產(chǎn)企業(yè)

　　記者從廈門市地稅局外稅分局了解到，外資房地產(chǎn)企業(yè)今后每開發(fā)一個項目從籌備立項到銷售結(jié)束，每一個動作都要及時向地稅局通報。該市外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理將更為精細(xì)，今后其房地產(chǎn)項目都將建立開發(fā)檔案。

　　按該市地稅局外稅分局最近出臺的新辦法，外資房地產(chǎn)項目立項后30天內(nèi)，就要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送相關(guān)材料。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的存款賬戶、股權(quán)變更情況等也都要報送給稅務(wù)部門。

　　另外，外資房地產(chǎn)項目進(jìn)入預(yù)售或正式銷售階段后，外稅分局將掌握到每一個房地產(chǎn)項目的銷售變動情況，并按月補(bǔ)充更新檔案。進(jìn)入銷售尾期，外稅分局將加強(qiáng)發(fā)票控管和申報跟蹤，避免欠稅漏稅等問題的發(fā)生。

　　追問

　　物業(yè)稅，偷稅殺手锏？

　　為改變房地產(chǎn)開發(fā)期重稅導(dǎo)致房價高企及房地產(chǎn)業(yè)大量偷稅的現(xiàn)象，國家擬對房地產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅（財產(chǎn)稅）。將開發(fā)商建房時繳納的一部分稅，改由購房者在購買房屋以后按年繳。據(jù)估算，如果現(xiàn)在的建設(shè)成本為100元／平方米，把地價和其他費用所占開發(fā)成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發(fā)成本降到58元／平方米。

　　然而另有說法是，開征物業(yè)稅是將原來由開發(fā)商承擔(dān)的稅費轉(zhuǎn)嫁給了消費者，增加消費者的住房成本?，F(xiàn)時，消費者購房時的房價下降了，但以后的使用費用卻不斷上漲，一般的消費者對這筆長期費用根本承擔(dān)不起。對此，市地稅部門表示，物業(yè)稅的開征仍未最后定奪。