合作建房繳稅依新規(guī)

　　今年3月，為了進一步加強房地產稅收征收管理，國家稅務總局下發(fā)了《關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）文件，其中就合作建造開發(fā)產品的稅務處理問題進行了明確，解決了以前稅收征管過程中存在的執(zhí)法認識不夠一致問題。新的稅收政策主要有以下兩方面的內容。

　　一是在以分配開發(fā)產品為目的的合作建房方面，強調了形式重于實質的原則。按照稅法規(guī)定，依據法律法規(guī)成立的房地產開發(fā)企業(yè)，從事房地產開發(fā)業(yè)務發(fā)生的應納稅收，應以房地產開發(fā)企業(yè)為法定的納稅人。因此，無論房地產開發(fā)企業(yè)與其他投資者如何合作，如果形式上沒有成立其他法人單位，或者投資者不通過法定程序增資擴股，成為企業(yè)法律形式上的真正股東，其投資額就不能在稅收上年認定為投資股本，納稅人也還是開發(fā)房地產的開發(fā)企業(yè)。

　　因此，國稅發(fā)〔2006〕31號文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：凡開發(fā)合同或協議中約定向投資各方分配開發(fā)產品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方）開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。從上述規(guī)定可知，由于合作各方在法律形式上沒有另外成立獨立的法人單位，因而現有開發(fā)企業(yè)分配給合作方的開發(fā)產品，要作為開發(fā)企業(yè)銷售產品進行稅收處理；房地產開發(fā)企業(yè)收到合作各方的投資額，不作為股東股本對待，而是作為銷售開發(fā)產品（分配的開發(fā)產品）取得的收入處理。如果開發(fā)產品成本已經確定，則將收入減成本差額視同實現的銷售利潤，計入當期應納稅所得額；如果開發(fā)產品尚未完工，尚未結算產品成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

　　二是在以分配項目利潤為目的合作建房方面，強調了實質重于形式的原則。雖然合作各方沒有另外單獨成立法人公司，部分合作者沒有成為法律形式上的股東，但是由于雙方實質上是共同投資、共同承擔投資風險、共享利潤的投資行為，因此，所得稅上可以按照實質性投資收益進行稅收處理。如果稅收上不作為投資處理，那么就只能作為資金借貸關系處理。合作方投資收回的利潤，視同借款利息收入；房地產企業(yè)就可以將分配的利潤，作為利息支出，按稅法規(guī)定稅前列支。

　　《通知》規(guī)定：開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補繳企業(yè)所得稅。根據以上規(guī)定，先以開發(fā)企業(yè)為所得稅納稅人，按照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，剩余稅后利潤才可以進行分配，即先稅后分。而且，作為房地產開發(fā)企業(yè)，不能因接受合作投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。同樣，合作投資方也不必將利潤分配視為利息收入，納入應納稅所得額征稅。

　　對合作者分配的利潤，盡管不是實際的法定股東投資者，但是還是作為股息所得征稅。按照《國家稅務總局關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2000〕118號）規(guī)定：凡投資方企業(yè)適用的所得稅稅率高于被投資企業(yè)適用的所得稅稅率的，除國家稅收法規(guī)規(guī)定的定期減稅、免稅優(yōu)惠以外，其取得的投資所得應按規(guī)定還原為稅前收益后，并入投資企業(yè)的應納稅所得額，依法補繳企業(yè)所得稅。