如何巧妙理財化解住房難題
不買房的房產投資
“你為何不買房?”時不時總有朋友這樣問我?!盀槭裁促I房?現(xiàn)在租金回報率那么低!”我的回答總是一成不變。
并非沒有關注過上海的房產市場,好幾位同事也屬于有好幾套房每月租金收入不少的“收租一族”。問其中一位,他說手中一套虹口區(qū)的二居室,市價大概在100萬元左右,每年租金收入3.5萬元,如此算來,年租金回報率就是3.5厘。
這年頭,要一年賺3.5%還不容易!我有100萬元為什么要去買套房?比如說,現(xiàn)在五年期存款利率為5.85厘,這就意味著我100萬元存銀行每年有5.85萬元的利息,扣除5%的利息稅后實得5.5575萬元。我大可拿出其中的3.5萬元來租下同事的那套房子,剩下來的2萬多元愛怎么花就怎么花。
也許有人笑我太天真,問我5年后存款到期再也無法獲得那么高的存款利率怎么辦?要是租金不斷上漲怎么辦?
我同意只要中國經濟不斷成長,房產肯定是上佳的投資對象,但這并不等于說我一定要把自己居住的那套住房當作投資對象。我可以投資房地產股,可以投資房地產信托產品,也可以投資房地產投資基金。比如香港股市就有一個叫越秀房地產基金的投資產品,可以像股票一樣交易,其持有的全部資產就是廣州的商業(yè)大廈等物業(yè),并會每年把至少90%的租金收入派發(fā)給基金持有人,按照目前的市價,其年租金回報率在7厘左右。我大可買入類似的產品,不但每年收益比存銀行更多,而且只要地產向好,房地產基金持有的物業(yè)一樣升值,租金一樣增加,我獲得的回報自然水漲船高。有這樣的好東西,即使我租房住,又何需擔心踏空未來幾十年中國地產潛在的長期牛市呢?
買不起未必住不起
2007年房價那輪上漲過后,小劉是愈發(fā)買不起家附近的那個高檔樓盤了。自從2002年開盤至今,小劉始終對這個環(huán)境不俗的小區(qū)心儀不已,但是工資的漲速明顯敵不過房價的漲勢。小劉新婚妻子的一席話點醒了夢中人:“我們買不起,未必住不起呀。”利用不同區(qū)域樓盤的租賃回報差,小劉夫婦順利地住進了這個心儀已久的小區(qū)。
小劉夫婦現(xiàn)有一套70平方米兩房的老式公寓,如果出售,大概可以套現(xiàn)90萬元,夫婦倆還有30萬元的現(xiàn)金。如果要買那個心儀的新小區(qū),120多平方米的三房房價已經漲到300萬元,小劉夫婦的資產剛好能夠貸款七成購買這套二手房,剩下的現(xiàn)金用于支付各類稅費和裝修。但從此以后,夫婦倆每月要支付12000元左右的房貸,對于月薪總額僅15000元的這個家庭來說,交完房租,兩人生活水平將迅速下降,而且以小劉夫婦的收入情況,銀行現(xiàn)在不會放貸。
按照小劉妻子的方案,住的問題就得到了解決。夫婦倆將老房子轉售為租,月租金3000元,30萬元的現(xiàn)金再買套60萬元左右的老房子,月租金2000元。而那個環(huán)境很好的新小區(qū)因為入住率低,三房精裝修的月租金僅5000元。夫婦倆用兩套房子的租金租下了這套120平方米的新房,住進了自己心儀的小區(qū),每個月只需額外支付小房子的房貸2000多元。
房屋出租投資回報率的不同是目前上海樓市中普遍存在的現(xiàn)象。據合富置業(yè)有關人士透露,從目前的上海房屋租賃市場來看,售后公房的出租投資回報率是最高的,可以達到5%-6%左右,而一些新交房樓盤的投資回報率較低,僅2%-3%。通過利用不同樓盤間的投資回報率差,購房者完全可以以低成本達到改善居住條件的目的。
巧借房貸融資
記者的一個朋友是一家民營通訊服務業(yè)的銷售總監(jiān),因為在海外工作過一段時間,積蓄比較豐厚,他先后買過兩處房產都沒有用貸款。最近,他的一個老同事邀請他合伙開公司,代理以前一個客戶的產品,但問題也隨之而來:做“代理”需要事先墊付120萬元“保證金”才可以拿貨經營。因為是“合伙”,他至少要出一半資金,可是他手頭一時拿不出60萬元。
作為老朋友,記者替他出謀劃策一番:他的總資產包括兩處房產,其中一套商鋪買的時候60萬元、一套自用的住房50萬元,現(xiàn)在這兩處物業(yè)市值總共在200萬元左右;此外,他還有市值約30萬元的股票和10萬元存款。粗略計算一下,他的總資產雖然有240萬元,但其中主要是房產,也難怪他拿不出60萬元。
好在目前多數(shù)銀行有抵押貸款業(yè)務,尤其是房產可以申請“流動資金抵押貸款”。我又為他算一筆賬:兩處房產市值200萬元,抵押給銀行,申請三成貸款就可以解“燃眉之急”;而貸款的60萬元只占總資產的25%―――貸款比例不到30%,這對于他來說也屬于“財務安全”的范圍。
更常見的情形是,有些家庭原來少量的貸款早已還清,而現(xiàn)在面臨買車、二次裝修等需要拿出一筆資金,這時候也可以申請“房產抵押貸款”,一般可以根據自身的需求,最高申請到房地產評估價格的7成貸款。事實上,多數(shù)家庭可能不需要貸到足夠額度。例如,2002年左右一套原價30萬元的房子,現(xiàn)在市場實際價值都要在80萬元以上,就算按照3成申請貸款,20多萬元的貸款金額也足已支付日常的大宗消費。
買房套用公積金
買房未必是炒房,也未必是自住,還可以是為了理財。隨著房價不斷上升,現(xiàn)在很多企事業(yè)單位都為員工提供高比例的住房公積金。有的企業(yè)員工公積金和補充公積金月度交納總額超過2000元,有些企業(yè)在公積金之外,還有房屋補貼。在單位高福利的支撐下,用理財?shù)姆绞劫I房不啻為一個聰明的舉動,如果投資得好,甚至還能為自己日常生活增加收入。
陳小姐就是這樣一個善于用房子來理財?shù)陌最I。2007年上半年,陳小姐在股市投資小有所獲,20多萬元投資一舉上漲到30萬元。下半年開始,股市像坐電梯般上上下下了,陳小姐將所有的炒股資金投入房地產市場―――她用30萬元做首付購買了一套位于內環(huán)內的二手房,其余的房款純公積金貸款,按揭30年,每月還貸總額2500元。此時,陳小姐的補充公積金賬戶已經開通兩三年了,賬戶里積存了好幾萬元,且每月還有兩千多元的入賬。除此以外,每年陳小姐還可以獲得公司下發(fā)的兩萬元房屋補貼。拿下了這套房子后,經過簡單裝修,陳小姐將這套房子租了出去,租金每月3000元。
這套二手房為陳小姐帶來了豐厚的回報:首先,剛剛買好房子半年,上海房價迅速上漲,陳小姐60多萬元買進的二手房已值80多萬元。其次,房貸每月由公積金償還,陳小姐基本不需要從口袋里另外掏錢供房,貸款買房其實一點都不累,每個月公積金加補充公積金正好支付房貸,3000元的月租金和單位的房屋補貼反而成為陳小姐的零花錢。
據業(yè)內人士透露,近兩年以來,上海購房者中公積金使用比例呈直線上升趨勢,購房者已經充分意識到利用公積金購房和理財?shù)闹匾浴8鶕虾W》抗e金中心的數(shù)據,目前上年結轉的公積金存款的銀行利率為3.33%,而半年到五年以上商業(yè)存款利率從3.78%到5.85%。在貸款方面,目前五年以上的公積金貸款利率為5.22%,而同期的商業(yè)房貸利率高達7.83%??梢姡跅l件允許的情況下,應盡量降低公積金賬戶中的存款比例,同時提高貸款比例。
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