房產(chǎn)新政下的籌劃策略：投資還是租賃
《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）（以下簡稱《通知》）規(guī)定，從6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)不再享受按售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，而恢復(fù)為按售房收入全額征收營業(yè)稅。
筆者的一位朋友，近幾年投資購買了幾套房產(chǎn)，他平時(shí)非常關(guān)注國家有關(guān)政策變化。在了解《通知》內(nèi)容后，他經(jīng)過分析認(rèn)為，自己不宜再做房地產(chǎn)投資，準(zhǔn)備全身而退。根據(jù)現(xiàn)有房產(chǎn)的情況，他采取措施：對購置時(shí)間較長的已有一定差價(jià)的房產(chǎn)，在6月 1日之前已經(jīng)出售；但對購房時(shí)間較短的，差價(jià)很小的，因出售將有較大損失，他準(zhǔn)備暫不出售。同時(shí)，他準(zhǔn)備將從房產(chǎn)變現(xiàn)的現(xiàn)金用于投資經(jīng)營實(shí)體。
該朋友計(jì)劃以可供使用的950萬元現(xiàn)金設(shè)立新公司，并且計(jì)劃控股新公司的95%股份，另外5%股份擬由其兄弟出資。對此，他想了解新設(shè)立的公司可不可以利用他不準(zhǔn)備出售的房產(chǎn)作投資。
據(jù)介紹，該朋友不準(zhǔn)備出售的房產(chǎn)是一處商用樓，市值300萬元，地理位置和結(jié)構(gòu)均較好，面積也較大。假定新公司預(yù)計(jì)當(dāng)年可盈利，企業(yè)所得稅稅率為33%.筆者為他簡要分析如下：
采用房產(chǎn)投資入股方式。即，以房產(chǎn)投資入股，公司要繳房產(chǎn)稅300×1.2%×70%=2.52萬元（公司所在地規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余值計(jì)稅）。同時(shí)，公司自有辦公用房可少付年租金60萬元（按市場公允價(jià)格計(jì)算），相當(dāng)于多獲利60萬元，扣除企業(yè)所得稅及房產(chǎn)稅后，稅后凈利潤為（60－2.52）×（1－33%）=38.5116萬元；按現(xiàn)有政策，公司稅后利潤分紅給個人股東還要依照“利息、股息、紅利”項(xiàng)目繳納 20%的個人所得稅，即38.5116×20%=7.7023萬元，按95%股份投資者凈收益為（38.5116－7.7023）×95%= 29.2688萬元。
采用租賃方式。即，將房產(chǎn)出租給公司，按市場公允價(jià)格收取租金，該房屋年租金60萬元，出租個人要繳房產(chǎn)稅60×12%= 7.2萬元，營業(yè)稅60×5%=3萬元，城建稅及教育費(fèi)附加3×（7%+3%）=0.3萬元（所在地城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%），個人所得稅為（60－7.2－3－0.3）×20%×（1－20%）=7.92萬元，該房產(chǎn)凈收益為60－7.2－3－0.3－7.92=41.58萬元。
經(jīng)比較，采取租賃方式比采取投資入股方式多獲凈收益41.58－29.2688=12.3112萬元，并且當(dāng)該房產(chǎn)有轉(zhuǎn)讓機(jī)會時(shí)，較易變現(xiàn)。
另外，我還告訴朋友，根據(jù)國家扶持下崗工人再就業(yè)的有關(guān)政策，新辦的服務(wù)型企業(yè)當(dāng)年新招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)30%以上（含 30%），并與其簽訂1年（含1年）期限勞動合同的，經(jīng)勞動保障部門認(rèn)定、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，3年內(nèi)免繳營業(yè)稅、城建稅和企業(yè)所得稅。新公司如果享受到這方面優(yōu)惠政策，則前述分析應(yīng)變?yōu)椋?br>
采用房產(chǎn)投資入股方式，因3年免繳企業(yè)所得稅，房產(chǎn)稅為2.52萬元，稅后凈利潤為60－2.52=57.48萬元，如欲分給投資者，還要繳個人所得稅57.48×20%=11.496萬元，投資者凈收益為（57.48－11.496）×95%=43.6848萬元。
采用租賃方式。出租個人稅利情況與前述情況相同，該房產(chǎn)個人凈收益為41.58萬元。
在這種情況下，投資入股方式較出租賃方式多獲凈收益43.6848－41.58=2.1048萬元。不過投資入股后，該房產(chǎn)就較難變現(xiàn)了。
對上述分析，我給他作了兩個說明：
說明一：上述分析未考慮投資入股的契稅，因契稅只是在投資時(shí)由新公司一次性繳納，并作為資本支出而分期攤銷的，按所在地契稅率2%計(jì)算，上述分析結(jié)果仍不變。對印花稅因較小故未考慮。
說明二：如果投資者采取投資入股方式時(shí)，所獲利潤不即時(shí)分配，分析結(jié)果仍不變（因目前個人股東從公司分回股利要繳個人所得稅，即對同一部分利潤存在著繳企業(yè)所得稅和個人所得稅的雙重征稅情況）。
前述分析是建立在新房產(chǎn)立即可以使用的前提下，如使用前需要裝修，則可在相關(guān)合同或協(xié)議中明確由使用方承擔(dān)。
總之，對投資者可使用的自有辦公用房是作為投資還是出租，根據(jù)實(shí)際情況在合理、合法和有效的情況下有選擇。特別是在收取租金時(shí)一定要按市場價(jià)格合理確定，避免被作為關(guān)聯(lián)交易調(diào)整。
筆者的一位朋友，近幾年投資購買了幾套房產(chǎn)，他平時(shí)非常關(guān)注國家有關(guān)政策變化。在了解《通知》內(nèi)容后，他經(jīng)過分析認(rèn)為，自己不宜再做房地產(chǎn)投資，準(zhǔn)備全身而退。根據(jù)現(xiàn)有房產(chǎn)的情況，他采取措施：對購置時(shí)間較長的已有一定差價(jià)的房產(chǎn)，在6月 1日之前已經(jīng)出售；但對購房時(shí)間較短的，差價(jià)很小的，因出售將有較大損失，他準(zhǔn)備暫不出售。同時(shí)，他準(zhǔn)備將從房產(chǎn)變現(xiàn)的現(xiàn)金用于投資經(jīng)營實(shí)體。
該朋友計(jì)劃以可供使用的950萬元現(xiàn)金設(shè)立新公司，并且計(jì)劃控股新公司的95%股份，另外5%股份擬由其兄弟出資。對此，他想了解新設(shè)立的公司可不可以利用他不準(zhǔn)備出售的房產(chǎn)作投資。
據(jù)介紹，該朋友不準(zhǔn)備出售的房產(chǎn)是一處商用樓，市值300萬元，地理位置和結(jié)構(gòu)均較好，面積也較大。假定新公司預(yù)計(jì)當(dāng)年可盈利，企業(yè)所得稅稅率為33%.筆者為他簡要分析如下：
采用房產(chǎn)投資入股方式。即，以房產(chǎn)投資入股，公司要繳房產(chǎn)稅300×1.2%×70%=2.52萬元（公司所在地規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余值計(jì)稅）。同時(shí)，公司自有辦公用房可少付年租金60萬元（按市場公允價(jià)格計(jì)算），相當(dāng)于多獲利60萬元，扣除企業(yè)所得稅及房產(chǎn)稅后，稅后凈利潤為（60－2.52）×（1－33%）=38.5116萬元；按現(xiàn)有政策，公司稅后利潤分紅給個人股東還要依照“利息、股息、紅利”項(xiàng)目繳納 20%的個人所得稅，即38.5116×20%=7.7023萬元，按95%股份投資者凈收益為（38.5116－7.7023）×95%= 29.2688萬元。
采用租賃方式。即，將房產(chǎn)出租給公司，按市場公允價(jià)格收取租金，該房屋年租金60萬元，出租個人要繳房產(chǎn)稅60×12%= 7.2萬元，營業(yè)稅60×5%=3萬元，城建稅及教育費(fèi)附加3×（7%+3%）=0.3萬元（所在地城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%），個人所得稅為（60－7.2－3－0.3）×20%×（1－20%）=7.92萬元，該房產(chǎn)凈收益為60－7.2－3－0.3－7.92=41.58萬元。
經(jīng)比較，采取租賃方式比采取投資入股方式多獲凈收益41.58－29.2688=12.3112萬元，并且當(dāng)該房產(chǎn)有轉(zhuǎn)讓機(jī)會時(shí)，較易變現(xiàn)。
另外，我還告訴朋友，根據(jù)國家扶持下崗工人再就業(yè)的有關(guān)政策，新辦的服務(wù)型企業(yè)當(dāng)年新招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)30%以上（含 30%），并與其簽訂1年（含1年）期限勞動合同的，經(jīng)勞動保障部門認(rèn)定、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，3年內(nèi)免繳營業(yè)稅、城建稅和企業(yè)所得稅。新公司如果享受到這方面優(yōu)惠政策，則前述分析應(yīng)變?yōu)椋?br>
采用房產(chǎn)投資入股方式，因3年免繳企業(yè)所得稅，房產(chǎn)稅為2.52萬元，稅后凈利潤為60－2.52=57.48萬元，如欲分給投資者，還要繳個人所得稅57.48×20%=11.496萬元，投資者凈收益為（57.48－11.496）×95%=43.6848萬元。
采用租賃方式。出租個人稅利情況與前述情況相同，該房產(chǎn)個人凈收益為41.58萬元。
在這種情況下，投資入股方式較出租賃方式多獲凈收益43.6848－41.58=2.1048萬元。不過投資入股后，該房產(chǎn)就較難變現(xiàn)了。
對上述分析，我給他作了兩個說明：
說明一：上述分析未考慮投資入股的契稅，因契稅只是在投資時(shí)由新公司一次性繳納，并作為資本支出而分期攤銷的，按所在地契稅率2%計(jì)算，上述分析結(jié)果仍不變。對印花稅因較小故未考慮。
說明二：如果投資者采取投資入股方式時(shí)，所獲利潤不即時(shí)分配，分析結(jié)果仍不變（因目前個人股東從公司分回股利要繳個人所得稅，即對同一部分利潤存在著繳企業(yè)所得稅和個人所得稅的雙重征稅情況）。
前述分析是建立在新房產(chǎn)立即可以使用的前提下，如使用前需要裝修，則可在相關(guān)合同或協(xié)議中明確由使用方承擔(dān)。
總之，對投資者可使用的自有辦公用房是作為投資還是出租，根據(jù)實(shí)際情況在合理、合法和有效的情況下有選擇。特別是在收取租金時(shí)一定要按市場價(jià)格合理確定，避免被作為關(guān)聯(lián)交易調(diào)整。
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