土地增值稅籌劃的基本思路

    在國外，地價及稅費一般占房價的20%，而國內地價和稅費占房價的50%左右。因此，房地產開發(fā)商如何有效降低稅費，在保證基本利潤率（國內一般為10%）的前提下使房價降下來就成為了在市場競爭中獲勝的關鍵。在房地產稅費中，土地增值稅引人關注，原因一是其稅率較高，稅負重，二是其有籌劃的余地，做好了，可以節(jié)省不少稅金支出。

    某會計師事務所北京分所的合伙人李某、稅務部經理蘭某介紹了土地增值稅籌劃的基本思路：根據土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多，稅率越高。

    在進行籌劃時，增值額很關鍵。增值額是轉讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。稅法規(guī)定的扣除項目有五部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發(fā)成本；房地產開發(fā)費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發(fā)成本之和的20%.納稅人需特別注意的是：稅法允許扣除的項目比企業(yè)自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規(guī)定為準。增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此土地增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。

    稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。

    房地產開發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，又搞其他房地產開發(fā)的話，分開核算與不分開核算稅負會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。現(xiàn)舉例說明如下。

    北京某房地產開發(fā)企業(yè)，1999年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

    如果不分開核算（納稅人應了解清楚當?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應繳納土地增值稅為：增值額與扣除項目金額的比例（以下簡稱增值率）為（15000－11000）÷11000×100%＝36%，因此適用30%的稅率，應納稅（15000－11000）×30%＝1200萬元。

    如果分開核算，應繳納土地增值稅為：普通住宅：增值率為（10000－8000）÷8000×100%＝25%適用30%的稅率，應納稅（10000－8000）×30%＝600萬元；豪華住宅：增值率為（5000－3000）÷3000×100%＝67%，適用40%的稅率，應繳納（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬元二者合計為1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。

    因為普通標準住宅的增值率為25%，超過20%，還得繳納土地增值稅。進一步籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣做的好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質量、改善了房屋的配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。我們對上例給出的條件做一點改動，然后來計算土地增值稅的稅負和企業(yè)的收益情況。

    假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可計算出，ｙ＝8333萬元。此時，該企業(yè)應繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應繳納的650萬元，比不分開核算少繳納570萬元，比分開核算少繳納600萬元，扣除為增加可扣除項目金額多支出的333萬元，分別減少支出237萬元和267萬元。

    增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發(fā)費用時，應注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

    控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致銷售收入的減少，此時是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。

    假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600萬元。此時該企業(yè)應繳納的土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節(jié)省了200萬元（因為土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時可以扣除，對企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤會產生影響，因篇幅有限，此處不再分析，讀者可以進一步進行比較）。

    此外，稅法規(guī)定，1994年1月1日前已簽訂房地產開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在2000年底前首次轉讓房地產的，免征土地增值稅。因此，開發(fā)企業(yè)可以適當降低房價，在今年底前轉讓房地產是有利可圖的。