在新政策下對土地增值稅的納稅籌劃

    2006年3月2日，財政部、國家稅務總局根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條件》）及其實施細則和有關規(guī)定精神，下發(fā)了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件（以下簡稱新文件），對土地增值稅征管過程中的若干問題進行了了規(guī)范和明確。規(guī)定從2006年3月2日起，將執(zhí)行新的土地增值稅政策。該文件的出臺，提醒納稅人進行土地增值稅籌劃時必須防范新的風險，同時，又為人們進行相應稅收籌劃提供了新亮點。

    一、“普通住宅”不再是理想的避稅所

    風險：

    1、認定標準更加嚴格。新文件規(guī)定，《條件》第八條中“普通標準住宅”和《財政稅、國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。

    2、增值額要分別核算。文件要求，對納稅既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。財稅[1995]48號規(guī)定，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條件第八條（一）項的免稅規(guī)定。

    亮點：

    為了保證政策延續(xù)性，新文件明確了在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經(jīng)稅務機關按各省、自治區(qū)、協(xié)調人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。意味只要納稅人在今年3月1日前（含）提出了免稅申請，并經(jīng)稅務機關按原來確定的標準審核確定的，均可按原政策執(zhí)行而不需做追溯調整。

    二、舊房轉讓政策規(guī)定更趨于理性化

    風險：

    為加強房地產(chǎn)稅收征管，推進依法治稅，財稅[2006]21號要求，對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。如果既未進行評估又不能提供購房發(fā)票，納稅人有可能為此繳納超過實際應繳數(shù)額的稅收。

    亮點：

    1、準予扣除項目每年加計5%.對于那些轉讓未經(jīng)評估舊房及建筑物的納稅人，無法是個利好消息。新文件規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確定，《條件》第六條（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

    2、與上述優(yōu)惠政策相對應，新政策規(guī)定，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。而原財稅[1995]48號文件第十一條規(guī)定，對于個人購入房地產(chǎn)再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不別作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除。

    三、不及時預繳和清算稅款將受處罰

    風險：

    1、預征率將適時被調整。新文件要求，各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普遍住房和商用房等不同類型，平常合理地確定預征率，并適時調整。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限避屆滿的次日起，加收滯納金。

    2、轉讓房地產(chǎn)要及時進行土地增值稅清算。文件規(guī)定，工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目凡轉讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局規(guī)定。

    亮點：

    各地土地增值稅預征率，是根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型確定的；具體清算辦法也由各省、自治區(qū)、直轄市和計算單列市地方稅務局規(guī)定。納稅人可以充分利用這些空間，有針對性進行稅收籌劃。

    四、對搬遷轉讓的征免稅界限要分清

    風險：

    新文件首次對“因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷”進行了了明確解釋：

    1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條件實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；

    2、因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。這同時表明，因其它任何原因進行的搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，均不在免征土地增值稅范圍內，自3月2日開始要征收土地增值稅。

    亮點：

    《財政部國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）文件規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫行免征收土地增值稅。由于新文件未加以調整，納稅人仍可以享受上述政策規(guī)定。

    五、房地產(chǎn)企業(yè)部分免稅優(yōu)惠被取消

    風險：

    為了防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過采用設立項目公司等方式經(jīng)營，以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營來達到避稅目的。新文件第五條明確規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營要繳納相應的土地增值稅。

    亮點：

    新文件只對以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題進行了重新明確，但是，對于財稅[1995]48號有關合作建房企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)的征免稅問題沒有包括其中，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依舊可以通過合作建房或兼并轉讓等方式進行土地增值稅的籌劃，合理規(guī)避新政策所帶來的稅收籌劃風險。