房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。開征土地增值稅可以對轉讓房地產(chǎn)收益起到一定的調節(jié)作用，是規(guī)范國家參與土地增值收益的一種方式。房地產(chǎn)開發(fā)公司主要從事地產(chǎn)的開發(fā)、銷售，其取得的收益按國家稅法的規(guī)定應繳納土地增值稅，由于增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30％到60％，稅負較重，因此有必要在遵守法律法規(guī)的前提下對土地增值稅進行籌劃，減輕企業(yè)的稅收負擔，謀求企業(yè)的最大利益。鑒于土地增值稅是對增值額計算征稅，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。關鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。
一、確定合適的利息扣除方式
按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內按規(guī)定扣除。
上述規(guī)定為納稅人進行稅收籌劃提供了選擇余地。如果建房過程中借用了大量資金，利息費用很多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應采取據(jù)實扣除的方式，此時應盡量提供金融機構貸款的證明。如果建房過程中借款很少，利息費用很低，則可故意不計算應分攤的利息支出，或不提供金融機構的貸款證明，這樣可以多扣除費用，減輕稅負。
二、利用普通標準住宅籌劃
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額之和20％的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。
《暫行條例》沒有規(guī)定普通標準住宅的標準是考慮到我國幅員遼闊，各地經(jīng)濟發(fā)展程度不同，不宜實行一刀切。比如北京市規(guī)定：“對普通標準住宅面積進行審核確認時，可按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下。凡符合上述條件的為標準住宅，可享受財稅字（1999）210號所規(guī)定的有關政策，在其轉讓時暫免征收土地增值稅?！庇纱丝梢?，北京市對普通標準住宅是按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下審定的，這就為我們籌劃提供了空間，即每棟號住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在120平方米以下，這樣就可以為享受國家給予普通標準住宅的稅收優(yōu)惠提供了基礎。
三、代收收入籌劃
財政部、國家稅務總局財稅宇（95）48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計20％的扣除基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值稅時不允許扣除代收費用。
因此，在會計核算時，應把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應納的土地增值稅。
四、股權轉讓策劃
目前，我國稅法規(guī)定對股權轉讓行為不征流轉稅，僅對其收益征收企業(yè)所得稅，這一規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避其銷售不動產(chǎn)應納的營業(yè)稅、土地增值稅創(chuàng)造了條件。
具體說明如下：假設由企業(yè)甲開發(fā)某大廈，欲將該大廈轉讓給企業(yè)乙，但轉讓的過程中需要按5％的稅率繳納營業(yè)稅。為此，企業(yè)甲成立一個全資子公司丙，并由企業(yè)丙擁有大廈。待大廈建成后，將企業(yè)丙的全部股權轉讓給企業(yè)乙。在該過程中，由于法律上企業(yè)丙僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該大廈的產(chǎn)權也仍然屬于企業(yè)丙，因此，企業(yè)甲僅就轉讓收益繳納所得稅，從而成功地規(guī)避了營業(yè)稅。對于企業(yè)乙來說，以企業(yè)丙的名義進行經(jīng)營與以自己的名義進行經(jīng)營并沒有實質的區(qū)別。而且，由于企業(yè)甲可將一部分省下的營業(yè)稅轉移給企業(yè)乙，企業(yè)乙也會樂子接受這種方式，因此這種股權轉讓籌劃法可以規(guī)避營業(yè)稅。此外，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
五、收入分散籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建造時，將合同分兩次簽定。當房屋初步完工但沒有安裝設備以及裝潢、裝飾時便和購買者簽定房地產(chǎn)轉移合同，接著再和購買者簽定設備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。這樣就使得營業(yè)稅稅負不變的情況下，使增值額減少，達到了不繳或少繳稅的目的。
一、確定合適的利息扣除方式
按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內按規(guī)定扣除。
上述規(guī)定為納稅人進行稅收籌劃提供了選擇余地。如果建房過程中借用了大量資金，利息費用很多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應采取據(jù)實扣除的方式，此時應盡量提供金融機構貸款的證明。如果建房過程中借款很少，利息費用很低，則可故意不計算應分攤的利息支出，或不提供金融機構的貸款證明，這樣可以多扣除費用，減輕稅負。
二、利用普通標準住宅籌劃
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額之和20％的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。
《暫行條例》沒有規(guī)定普通標準住宅的標準是考慮到我國幅員遼闊，各地經(jīng)濟發(fā)展程度不同，不宜實行一刀切。比如北京市規(guī)定：“對普通標準住宅面積進行審核確認時，可按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下。凡符合上述條件的為標準住宅，可享受財稅字（1999）210號所規(guī)定的有關政策，在其轉讓時暫免征收土地增值稅?！庇纱丝梢?，北京市對普通標準住宅是按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下審定的，這就為我們籌劃提供了空間，即每棟號住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在120平方米以下，這樣就可以為享受國家給予普通標準住宅的稅收優(yōu)惠提供了基礎。
三、代收收入籌劃
財政部、國家稅務總局財稅宇（95）48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計20％的扣除基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值稅時不允許扣除代收費用。
因此，在會計核算時，應把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應納的土地增值稅。
四、股權轉讓策劃
目前，我國稅法規(guī)定對股權轉讓行為不征流轉稅，僅對其收益征收企業(yè)所得稅，這一規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避其銷售不動產(chǎn)應納的營業(yè)稅、土地增值稅創(chuàng)造了條件。
具體說明如下：假設由企業(yè)甲開發(fā)某大廈，欲將該大廈轉讓給企業(yè)乙，但轉讓的過程中需要按5％的稅率繳納營業(yè)稅。為此，企業(yè)甲成立一個全資子公司丙，并由企業(yè)丙擁有大廈。待大廈建成后，將企業(yè)丙的全部股權轉讓給企業(yè)乙。在該過程中，由于法律上企業(yè)丙僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該大廈的產(chǎn)權也仍然屬于企業(yè)丙，因此，企業(yè)甲僅就轉讓收益繳納所得稅，從而成功地規(guī)避了營業(yè)稅。對于企業(yè)乙來說，以企業(yè)丙的名義進行經(jīng)營與以自己的名義進行經(jīng)營并沒有實質的區(qū)別。而且，由于企業(yè)甲可將一部分省下的營業(yè)稅轉移給企業(yè)乙，企業(yè)乙也會樂子接受這種方式，因此這種股權轉讓籌劃法可以規(guī)避營業(yè)稅。此外，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
五、收入分散籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建造時，將合同分兩次簽定。當房屋初步完工但沒有安裝設備以及裝潢、裝飾時便和購買者簽定房地產(chǎn)轉移合同，接著再和購買者簽定設備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。這樣就使得營業(yè)稅稅負不變的情況下，使增值額減少，達到了不繳或少繳稅的目的。
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