納稅主體換位　承租房產(chǎn)節(jié)稅

　　近日，一家大型商貿(mào)公司經(jīng)理向筆者提出一個問題：去年該公司與一家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份一年期的房屋租賃協(xié)議，租金人民幣10萬元，同時代房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納了1.2萬元房產(chǎn)稅。對于代繳的1.2萬元房產(chǎn)稅，商貿(mào)公司經(jīng)理本以為取得了繳款書就可以在年終企業(yè)所得稅前扣除，然而，主管稅務(wù)機關(guān)卻未予認可。該企業(yè)下一年度還要與該房地產(chǎn)開發(fā)公司續(xù)簽房屋租賃協(xié)議，公司經(jīng)理想請筆者為其提供相應(yīng)的節(jié)稅方案。

　　其實，上述房屋租賃合同具有一定的代表性，屬于“出租方只收租金，房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁承租方”的那種流行做法。從結(jié)果上看，這種做法對于租賃雙方都沒有好處。首先，出租方要承擔承租方不繳稅款需要補稅的風(fēng)險，因為出租方（產(chǎn)權(quán)所有人）是房產(chǎn)稅的法定義務(wù)人；其次，承租方代繳的稅金無法在企業(yè)所得稅前扣除，因為該項支出不符合稅前扣除的相關(guān)性原則。

　　那么，有沒有對租賃雙方都有利的方案呢？回答是肯定的。

　　筆者通過了解得知如下情況：商貿(mào)公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司都是盈利企業(yè)（年應(yīng)納稅所得額都超過10萬元），兩個企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人都有很強的現(xiàn)代經(jīng)營意識，企業(yè)之間可以正常溝通。影響該合同的稅種主要有內(nèi)資企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅、教育附加費，其他稅費可以忽略不計。

　　根據(jù)兩個企業(yè)的實際情況，筆者提出如下籌劃思路：首先，房產(chǎn)稅改由房地產(chǎn)開發(fā)公司自己繳納，并重新計算出房屋租賃金額，確保房地產(chǎn)開發(fā)公司整體收益不變；其次，通過納稅主體的改變增加商貿(mào)企業(yè)的稅前抵扣額；最后，通過簽訂新的房屋租賃協(xié)議達到節(jié)稅目的。

　　具體籌劃方案是：商貿(mào)公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的下一年度房屋租賃協(xié)議，合同金額調(diào)整為114545元，房產(chǎn)稅由房地產(chǎn)開發(fā)公司自己繳納，其他稅種按原規(guī)定執(zhí)行。

　　籌劃結(jié)果計算過程如下：

　　假設(shè)在10萬元合同基礎(chǔ)上再增加A元，房地產(chǎn)開發(fā)公司整體收益不發(fā)生變化，那么房地產(chǎn)開發(fā)公司支出增加額：營業(yè)稅、城建稅、教育附加費＝A×5%（1+7%+3%）。

　　房產(chǎn)稅＝（10萬元+A）×12%；內(nèi)資企業(yè)所得稅＝A×33%；房地產(chǎn)開發(fā)公司收入增加額即租金收入增加＝A.

　　可多抵扣所得稅＝[A×5%（1+7%+3%）+（10萬元+A）×12%]×33%.

　　當“支出增加額=收入增加額”時，A=14545元，即租金增加14545元并由房地產(chǎn)開發(fā)公司自己繳納房產(chǎn)稅，其整體收益未發(fā)生變化。在房地產(chǎn)開發(fā)公司整體收益不變的前提下，商貿(mào)公司可節(jié)稅2254.85元。

　　計算過程如下：籌劃前商貿(mào)公司現(xiàn)金凈支出＝79000（112000－100000×33%）元；

　　籌劃后商貿(mào)公司現(xiàn)金凈支出為＝76745.15（114545－114545×33%）元；

　　籌劃后比籌劃前現(xiàn)金凈支出減少2254.85元（79000－76745.15）。

　　由此可見，企業(yè)簽訂經(jīng)濟合同需要考慮稅收因素，在堅持合同雙方共贏的前提下，按稅法規(guī)定調(diào)整合同內(nèi)容，承租方可以達到節(jié)稅的目的。