2004年10月28日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，提出了改革和完善土地管理制度，運(yùn)用價(jià)格機(jī)制調(diào)控用地，土地價(jià)格要反映土地價(jià)值等內(nèi)容，并對土地的管理、土地執(zhí)法等問題作出了嚴(yán)格規(guī)定。

    上海市政府則徹徹底底地貫徹了“整頓土地市場，加強(qiáng)土地管理”的土地新政，不僅使一級市場的交易行為和交易過程得到規(guī)范，還藉此對市場供求關(guān)系和房價(jià)產(chǎn)生影響。

    土地市場新政頻出

    2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》。要求各地必須在2004年8月31日前，將協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的歷史遺留問題處理完畢。

    5月下旬，國土資源部連同其他六部委，啟動《深入開展土地市場治理整頓工作實(shí)施方案》，在全面清理開發(fā)區(qū)、治理整頓土地市場的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)清理檢查去年以來新上項(xiàng)目用地情況。

    另外，上海市政府于6月23日公布了《上海市建設(shè)項(xiàng)目審批中用地規(guī)�？刂乒芾碓囆修k法》和《上海市土地儲備辦法》。前者主要是在項(xiàng)目建議書審批、建設(shè)項(xiàng)目選址、土地預(yù)審、可行性報(bào)告審批“四個(gè)環(huán)節(jié)”中加強(qiáng)有關(guān)土地規(guī)模控制與核定工作；而后者則旨在建立土地儲備機(jī)制，通過政府對土地一級市場的資源分配的調(diào)控，使土地供應(yīng)達(dá)到立足長期發(fā)展和滿足短期需求的平衡。

    眾多知名開發(fā)商紛紛“落馬”

    2004年11月，針對地方政府和企業(yè)“圈地?zé)帷钡摹叭齻�(gè)暫停”半年期滿，新一輪的“土地潮”漸行漸近。

    上海在2004年10月初試探性地推出了2幅商業(yè)土地之后，于10月29日公布了當(dāng)年度首個(gè)住宅土地出讓公告（2004第3號），集中推出44幅地塊，共277.7萬平方米土地，分布在14個(gè)區(qū)，其中純居住用途的247萬平方米。

    此次招投標(biāo)吸引了足夠多的眼球，萬科、復(fù)地、綠地、大華、凱德置地、和記黃埔等境內(nèi)外知名發(fā)展商紛至沓來。

    但是，現(xiàn)實(shí)給滿腔熱情的開發(fā)商澆了一頭冷水。44塊招標(biāo)土地中，有2塊異常終止，12塊流標(biāo)，流標(biāo)土地接近三分之一。和記黃埔、凱德置地等地產(chǎn)巨頭均顆粒無收。

    開發(fā)商須適應(yīng)新規(guī)則

    事實(shí)上，上海市土地使用權(quán)招投標(biāo)出讓并非簡單的價(jià)高者得。而是在評標(biāo)過程中，綜合考慮投標(biāo)者的價(jià)格和規(guī)劃方案，以及企業(yè)的資質(zhì)業(yè)績、銀行資信等因素，綜合評定取最優(yōu)者中標(biāo)。

    對于開發(fā)商而言，要想在底價(jià)至上浮20%這個(gè)相對狹小的報(bào)價(jià)區(qū)間內(nèi)取得高分，某種程度上如同博彩，因此大部分開發(fā)商對此次新規(guī)則顯得很不適應(yīng)。但是在既定的宏觀背景下，既然無法改變規(guī)則，開發(fā)商就應(yīng)有主動適應(yīng)和冷靜應(yīng)對的能力。在提出方案前，需要考慮三方面的因素：市場形勢、政府調(diào)控和企業(yè)自身實(shí)力。同時(shí)，經(jīng)過理性評估，甚至引入專門估價(jià)機(jī)構(gòu)然后才謹(jǐn)慎出價(jià)，而不是僅靠高價(jià)就希望能砸下土地。

    為此，筆者特地對土地出讓價(jià)格做了一番分析（見下表），對3號公告中出讓土地價(jià)格的限價(jià)與周邊同類樓盤的市場銷售價(jià)格做了對比，結(jié)果令人十分驚喜。

    從表中數(shù)據(jù)來看，絕大多數(shù)地塊的出讓價(jià)格占到了目前區(qū)域房價(jià)的20%-40%，處于十分合理的范圍內(nèi)。僅有奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)的一幅地塊的樓板價(jià)比值較高，這也是因?yàn)楫?dāng)?shù)卦谑蹣潜P以動遷房為主，缺乏高品質(zhì)的住宅樓盤所致。僅以其地價(jià)而論，還是較為合理的。

    而市中心的地價(jià)走高，則完全是出于建設(shè)國際化大都市的需要。黃金地段的土地要由具備一定實(shí)力的開發(fā)商建設(shè)，用來打造高品質(zhì)的社區(qū)以滿足高收入家庭的住房需求。

    最后，我們衷心希望上海的土地和房產(chǎn)市場能繼續(xù)在市場化、規(guī)范化的道路上高歌猛進(jìn)，其間的微觀主體——房地產(chǎn)企業(yè)也能完善自身，得到適應(yīng)性的發(fā)展。