“國五條”公布后，擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍成為關(guān)注的焦點。“房價控制目標”等字眼的突出，表明了相關(guān)政策調(diào)控市場的意圖。房產(chǎn)稅逐步推進試點，對房地產(chǎn)市場能產(chǎn)生怎樣的作用，對欲購房者的預期又會有怎樣的影響？相關(guān)專家及業(yè)內(nèi)知情人士告訴中國經(jīng)濟時報記者，“國五條”釋放的信號利于扭轉(zhuǎn)民眾的房價預期、穩(wěn)定市場，從短期看房產(chǎn)稅擴圍的調(diào)控作用未必明顯，從長期看其取代限購令作為規(guī)范調(diào)控手段的作用值得期待。
中短期作用或有限
據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)著手開展“房產(chǎn)稅試點擴圍”候選城市的篩選工作。如果該項工作進展順利，“兩會”之前房產(chǎn)稅試點擴圍將形成初步思路。
上海交通大學城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)管理研究所所長顧孟迪教授告訴中國經(jīng)濟時報記者，擴大試點房產(chǎn)稅的目的是調(diào)控房地產(chǎn)市場。限購政策雖然嚴厲，但缺乏長期適用性，公眾不會因其降低購房預期。房產(chǎn)稅對購房需求與持有成本會有影響，從而穩(wěn)定供需。
2月22日下午，本報記者撥通國家稅務總局辦公室電話就房產(chǎn)稅相關(guān)問題進行采訪，相關(guān)負責人稱不便接受咨詢。
公開信息顯示，“國五條”中穩(wěn)定房價的新政包括完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管等內(nèi)容。
世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部認為，“國五條”延續(xù)了2011年“新國八條”的調(diào)控框架，從透露出的信息來看，未來的調(diào)控將趨向長效化和差異化。
熟悉房地產(chǎn)業(yè)的歌斐資產(chǎn)管理有限責任公司前市場總監(jiān)劉棟向中國經(jīng)濟時報記者表示，因前期試點過程各方反應平靜，并積累了相關(guān)經(jīng)驗，試點擴大順理成章，有利于扭轉(zhuǎn)人們自去年四季度以來的房價預期，“國五條”也顯示了對投機與投資的適當抑制信號。
重慶官方日前稱，重慶的房產(chǎn)稅調(diào)控有多重效果，增加了住房持有成本，買房動力減少；遏制投機炒高房價的作用明顯。
不過，一位不愿具名的房地產(chǎn)開發(fā)集團市場計劃部門負責人告訴中國經(jīng)濟時報記者，從房產(chǎn)稅推進的力度和速度來看，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響恐怕很有限，部分基層官員的抵觸等可能會造成相關(guān)政策的損耗，要發(fā)揮明顯的調(diào)控作用起碼要等五六年。
顧孟迪則認為，中央的要求明確下來，下面執(zhí)行時能進行改動的空間未必很大，限購政策執(zhí)行的就很嚴格，盡管出臺時人們也認為地方會有變通的空間。不過他還表示，房產(chǎn)稅不會貿(mào)然地過快推行；如果貿(mào)然推開，出現(xiàn)大量問題后再調(diào)整，不但成本高、難度大，政策的嚴肅性也將受到非議。
釋放信號
2月20日，國務院常務會議再次要求加強樓市調(diào)控，包括擴大房產(chǎn)稅試點范圍、計劃單列市出臺房價調(diào)控目標等。在強調(diào)房價調(diào)控的同時，“國五條”還增加了普通商品住房及用地供應。劉棟認為，這是對現(xiàn)實供需矛盾予以確認，在控制房價的同時，增加土地供應。總基調(diào)是希望房價穩(wěn)定、市場平穩(wěn)，而非打壓房價。
相關(guān)政策的執(zhí)行會對市場產(chǎn)生什么影響呢？
“對運營管理能力強、拿地途徑比較規(guī)范的企業(yè)來說，預期相對穩(wěn)定了，是相對的利好。強調(diào)對保障房的供應，但普通百姓多數(shù)需要商品房滿足基本住房要求。未來的房地產(chǎn)空間反而更明朗了。”劉棟說。
“國五條”還強調(diào)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設(shè)施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。2013年年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>
相關(guān)政策真的不影響房地產(chǎn)市場的生意么？有分析稱，由于房產(chǎn)稅及相關(guān)調(diào)控政策出臺，未來房地產(chǎn)企業(yè)將被迫多開發(fā)小戶型來適應市場的需求。
財政部財政科學研究所所長賈康分析，從房產(chǎn)稅產(chǎn)生的效應看，想買房自住的人會改變預期，傾向于購買更實惠、相對小戶型的房子。陽光壹佰置業(yè)集團有限公司常務副總裁范小沖曾表示，從長遠來看，開發(fā)商也會根據(jù)稅制設(shè)計調(diào)整自己的經(jīng)營決策。
“我們目前沒有開發(fā)小戶型的打算，圈內(nèi)的企業(yè)戶型設(shè)計目前都是根據(jù)實際市場需求來做，在市場實際需求改變前，房地產(chǎn)企業(yè)不會根據(jù)輿論的預判輕易改變開發(fā)策略。即便幾年后房產(chǎn)稅試點鋪開了，預計對房地產(chǎn)企業(yè)的市場影響最多在7%-8%左右，達不到10%.按當前執(zhí)行的力度，有錢人不在乎多交點稅；剛需則幾乎不受房產(chǎn)稅影響。房企的真正壓力來自于二三線城市需求不旺。”上述不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)市場計劃部門負責人說。
中國社會科學院稅收研究室主任、財政稅收研究中心秘書長張斌則告訴中國經(jīng)濟時報記者，要真正實現(xiàn)房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用，必須將存量房納入征收范圍，而針對存量房的合理評估體系尚沒有建立。
