住房資產(chǎn)是中國家庭總資產(chǎn)的重要組成部分。自1998年住房改革以來，圍繞住房問題，中國家庭發(fā)生了許多悲歡離合的故事。圍繞房價的走向，各方更是針鋒相對，有唱衰的，有看漲的，大家互不相讓。
首先要承認的是，我國家庭的自有住房率較高。2011年“兩會”期間，溫家寶總理與網(wǎng)友在線交流時表示，中國家庭自有住房率高達80%.根據(jù)中國家庭金融調查（CHFS）的數(shù)據(jù)，我國城市家庭自有住房率將近85%.同時，房產(chǎn)收益非常可觀。就房價來看，住房的當前估價遠高于歷史獲得成本，經(jīng)CPI調整后家庭的第一、二、三套住房平均收益率分別為151.7%、104.2%和89.2%.若只考慮商品房，則家庭第一、二、三套住房的平均收益率分別為103.2%、73.8%和52.1%.
同時，我國家庭的住房負擔較重，無房家庭的購房壓力大，“房奴”不是傳說。在房貸方面，非農(nóng)戶籍家庭戶均銀行貸款28.4萬元，房貸總額是家庭年收入的幾倍甚至幾十倍。根據(jù)“中國家庭金融調查與研究中心”的數(shù)據(jù)，戶主年齡在30~40歲之間的家庭貸款總額平均為家庭年收入的11倍；戶主為大專畢業(yè)的家庭貸款總額是家庭年收入的14倍；收入處于最低25%的家庭貸款總額更是達到了家庭年收入的32倍之多。
房價下降是緩解家庭負擔的重要措施，而住房的高收益也意味著房價存在大幅下降的空間。對僅擁有1套住房的非農(nóng)戶籍家庭，若房價下降5%，則約14.1%的家庭房屋市價將低于購買時的成本價；若房價下降30%，約27.8%的家庭房屋市價將低于購買時的成本價。而從長遠來看，住房供給不足的局面將不復存在，房價下跌是必然的。
由于購房首付比例要求較高以及前期房價的快速上漲，銀行能承受房價在一定程度上的下跌。根據(jù)中國家庭金融調查數(shù)據(jù)，有13.9%的非農(nóng)戶籍家庭為購買住房而向銀行貸款，占比不是太大。且對有銀行貸款的非農(nóng)戶籍家庭，若房價下降5%，房屋市價低于目前銀行欠款的家庭占比僅0.3%.若房價下降30%，該比例也只有2.9%，銀行完全可以承受。
然而，目前對住房調控的政策主要集中在“調需求”上。就調控效果來看，雖然本輪調控的嚴厲程度前所未有，住房成交量也大幅下降，但住房價格的變化卻非常有限，開發(fā)商、政府與消費者均遭受不同程度的損失。同時，差別化的房貸政策還加劇了民間金融風險。根據(jù)中國家庭金融調查數(shù)據(jù)，有20%的家庭因購房而向親戚朋友借款，利息和人情負擔重。
那么，該如何有效調控房地產(chǎn)市場呢？
應多在廉租房上下功夫
為應對房價的過快上漲，“十二五”期間，政府準備大量提供經(jīng)濟適用房，積極調整住房供給結構。但與經(jīng)適房相比，我更傾向于建議政府多在廉租房上下功夫。
首先，經(jīng)適房相當程度具有商品房的性質，價格要明顯低一些，因此成為一些權力部門重要的尋租工具。經(jīng)適房雖有種種限制，但仍難避免高收入群體的投機行為，最后購買到經(jīng)適房的往往并不是低收入且最需要住房的家庭。
根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)，在購買經(jīng)適房的非農(nóng)家庭中，約有16.9%的非農(nóng)戶籍家庭有2套及以上住房，在這些家庭中，有2.9%的家庭購買了經(jīng)適房，這些家庭的年均收入為11.4萬元，這遠高于只擁有1套住房且為經(jīng)適房的家庭的年收入4.1萬元，并且遠高于租房家庭的年收入5.9萬元。而這些通過購買經(jīng)適房獲得多套房的家庭從出租房屋中獲得的收入平均為2.6萬元。
與經(jīng)適房相比，廉租房由于不可出售，留給高收入群體投機的空間要比經(jīng)適房小得多。
其次，經(jīng)適房定價困難，有的經(jīng)適房的價格比商品房的價格低不了多少。購買經(jīng)適房的人，多是收入不足以買房的人，即使在購買經(jīng)適房之后，也難免成為“房奴”，生活負擔加重，生活水平下降。
根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)，在只有一套住房的非農(nóng)家庭中，購買經(jīng)適房家庭的平均購房負債為9.2萬元，甚至要高于購買商品房的家庭（8.4萬元）。而購買經(jīng)適房的家庭的年收入只有4.2萬元，不到購買商品房家庭的一半。
最后，經(jīng)適房由于利潤相對較低，開發(fā)商積極性不高，政府往往需要給予廉價的土地及承擔配套設施建設；并且部分開發(fā)商受利益驅動，認為經(jīng)適房面向中低收入人群，建設過程中并不注重經(jīng)適房的質量。
因此，我認為，與其大規(guī)模投資建設經(jīng)適房，不如直接興建廉租房。與經(jīng)適房相比，廉租房只轉讓使用權，不轉讓所有權，留給富人的尋租空間較小；并且廉租房不需考慮對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，對政府來說，成本遠低于經(jīng)適房；廉租房可以周轉適用，往往租房的都是最需住房的，比經(jīng)適房更能體現(xiàn)保障性的職能。
另外，現(xiàn)在中國家庭持有大量的空置房，政府可以考慮通過提供租房補貼，規(guī)范租房市場以鼓勵人們租房。根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)，在有房非農(nóng)家庭中約有19.8%的家庭有兩套以上住房，而這些家庭中只有19.7%的家庭將住房出租了出去，據(jù)此估算中國城鎮(zhèn)戶籍家庭住房的閑置情況約占13.3%.
“房產(chǎn)稅”欠缺合理性
也有學者提出應開征“房產(chǎn)稅”。近日，財政部部長謝旭人指出，在總結房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗的情況下，應逐步在全國推開房產(chǎn)稅。中國社科院也發(fā)布報告，提出對城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米的部分，按評估價格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅。一時間，有關“房產(chǎn)稅”的討論紛起。
我認為，房產(chǎn)稅值得商榷。
首先，房產(chǎn)稅的打擊面太廣。根據(jù)中國家庭金融調查數(shù)據(jù)，排除自然進入征收范圍的19%的二套房擁有家庭，在有且僅有一套住房的城鎮(zhèn)戶籍家庭中，大約也有30.4%的家庭人均住房面積超過40平方米。按照社科院的征收標準，他們將被征收房產(chǎn)稅。這樣算來，將近四成以上的城鎮(zhèn)戶籍家庭將受到房產(chǎn)稅的影響。然而這些家庭中，有一半左右的家庭年收入少于3.7萬元，他們根本不算真正意義上的富裕階層。同時，按面積征收的可操作性太差，估計到時七大姑八大姨都會變成家庭的一部分。而且，中心城區(qū)房價高，面積小，按面積收稅實則苦了中產(chǎn)階層。
其次，就存量房征收房產(chǎn)稅對已購住房家庭有失公允。誠然，政府想通過房產(chǎn)稅使多套住房家庭將多余住房供給出來，緩解房價壓力，但我們也應注意到，在有房家庭中，大部分購房家庭是背負著沉重的房貸壓力的。在高房貸壓力下，對他們征稅無疑是雪上加霜，而且這種突如其來的政策會使他們之前的購房決策不再合理。
其三，施行房產(chǎn)稅以期為政府拓寬稅基，降低貧富差距，出發(fā)點固然好，但房產(chǎn)稅能否順利征收是關鍵。現(xiàn)實中，房產(chǎn)稅實施起來阻力較大。
其四，目前開征房產(chǎn)稅的時機也不成熟。就目前房產(chǎn)市場的情況來看，房地產(chǎn)市場還相對脆弱。在此時全面開征房產(chǎn)稅，必然會對市場預期乃至整個市場造成巨大沖擊，刺破樓市泡沫，造成中國房地產(chǎn)市場崩盤。一旦樓市崩盤，中國宏觀經(jīng)濟將受損很大，甚至可能陷入長期衰退。就宏觀經(jīng)濟形勢而言，目前并不是擴大房產(chǎn)稅征收的好時機。
應從“房產(chǎn)稅”向“房貸稅”轉變
與房產(chǎn)稅相對應，政府應對“增量”購房進行征稅。政策切實區(qū)分高端住房市場與一般住房市場，做到高端住房高房價、一般住房低房價，在防止高收入群體在一般性住房市場投機炒房的同時，應降低二套房的首付比例，開征“按揭稅”，即事實上的“房貸稅”。政府可考慮放開二套房的貸款利率，對貸款利息征收10%的“按揭稅”。
區(qū)別于房產(chǎn)稅，該稅實施簡單、可行性高，容易獲得社會各界的支持，而且對降低金融風險也大有好處。同時，該稅可由地方政府獲得，彌補地方政府因低價或無償出讓土地產(chǎn)生的財政損失。
根據(jù)中國家庭金融調查數(shù)據(jù)推算，擁有兩套及兩套以上住房的家庭就住房向銀行貸款約為3.62萬億元，目前仍欠款2.49萬億元。若對貸款利息征收10%的“按揭稅”，以6.8%的年貸款利率計算，則每年約征收246億元。2012年上半年，全國300個城市土地出讓金總額為6526億元，同比縮水4000億元。若2012年下半年政府土地出讓金維持上半年的縮水幅度，則征收的“按揭稅”大致能彌補縮水總額的3.1%.如果降低二套房首付比例至30%，則二套房貸款總額可達6.34萬億元，可征收房貸利息稅收入431億元。
房產(chǎn)稅能彌補地方財政損失，從長期來看它的實施是不可避免的。但在短期，更合理的政策是“房貸稅”。雖然“房貸稅”對地方政府土地出讓金損失的彌補作用不大，但作為房產(chǎn)調控的措施，它能通過信貸杠桿以及信號作用，有效抑制投資炒房行為。
