去年1月28日，中國長江側畔的兩座直轄市——重慶和上海，正式啟動對個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點工作。如今一年時間已經(jīng)過去，人們自然不會忘記為它過個滿歲的生日。
眾所矚目的房產(chǎn)稅試點，意義是全國性的，也是歷史性的，它提供了近距離觀察這一新制度的契機，當然也意味著，經(jīng)過多年“空轉”，中國的房產(chǎn)稅改革終于進入實證階段。
房產(chǎn)稅是一項國際上具有通行性的稅種，在多數(shù)實行分稅制的市場經(jīng)濟國家，它都是地方財政收入體系的核心。目前在中國，房產(chǎn)稅還只是一個小稅種。近年來伴隨房價的快速上漲，以及房地產(chǎn)調控力度加大，房產(chǎn)稅作為“小稅種”每每引發(fā)的都是“大討論”。而在超高的預期和欠準的宣傳下，房產(chǎn)稅逐漸被誤讀成遏制高房價的最終救贖。
也正因此，和個稅出臺前遭遇的抵觸境遇不同，房產(chǎn)稅始終被營造在一種“萬眾期待”的輿論氛圍中，民眾對“稅負加重”的擔憂，也被對“高房價”的焦慮所取代。
重慶和上海一年來的房產(chǎn)稅改革試驗，是在實證基礎上對上述期待做出回答：一年來，開征房產(chǎn)稅對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場有何調控效果？房價降了沒有？投資、投機性住房消費模式是否有所收斂？地方政府從“土地財政”向“稅收財政”轉變的探索得到哪些啟發(fā)性結論？
在這些問題面前，我們的調查得到的是不盡一致的答案。有人認為，房產(chǎn)稅僅在試點之初的幾個月里發(fā)揮了調控房價的作用，其“心理影響大于實際影響”；也有人認為房產(chǎn)稅成功阻截了投資、投機性購房需求，使市場結構發(fā)生有益變化。在試點城市重慶，雖然當年征收的1億元房產(chǎn)稅僅是上年土地出讓收入的九百分之一，但有人認為，重慶至少“搞出了個名堂”，讓市場接受了房產(chǎn)稅的概念……
不同的評價，包含著不同利益主體對房產(chǎn)稅不同的感受。而可以肯定的是，這些評價都將進入高層的決策參考——近期財政部、住建部等部委的表態(tài)無不透露出，將根據(jù)試點城市的經(jīng)驗總結、研判，醞釀房產(chǎn)稅“下一步”的推進力度和相應舉措。
從理想到現(xiàn)實
房產(chǎn)稅試點一周年，市場與政府對實施效果感受各異，在收到部分預期效果的同時，也有需要繼續(xù)完善之處。
房產(chǎn)稅試點一周年之際，重慶和上海再次成為關注的焦點。
1月10日，重慶市市長黃奇帆在接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時說：重慶房產(chǎn)稅改革試點近一年來，在政策推進和征收手段上均達到了預期效果，97%的繳稅率收效令人滿意。
黃奇帆還表示，重慶雖然沒有出臺房地產(chǎn)限購調控舉措，但因為有房產(chǎn)稅的作用，使購房者在選擇上傾向于不交稅的普通商品房，促使高檔房供應量明顯下降。“這是件好事，說明房產(chǎn)稅起到了調控的作用”。
此前，在地方政府工作報告中，黃奇帆和上海市市長韓正均提出，今年將貫徹中央關于房地產(chǎn)調控的相關部署，繼續(xù)推進、完善個人住房房產(chǎn)稅改革試點。
2011年底召開的中央經(jīng)濟工作會議曾明確提出，2012年將繼續(xù)“推進房產(chǎn)稅”。此后，一些接近決策層的學者不斷釋放“房產(chǎn)稅試點范圍將進一步擴大”的消息。財政部在2011年度工作會議中也明確提出，要在“認真總結房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗”的基礎上“穩(wěn)步推進”。
這意味著，對重慶和上海試點經(jīng)驗的總結和定性，或將直接關系到下一步房產(chǎn)稅改革的推進節(jié)奏和力度。
調價格與調結構
重慶和上海一年來對個人住房征收房產(chǎn)稅的試點經(jīng)驗，首次為國人近距離觀察房產(chǎn)稅改革提供了“實證路徑”。
據(jù)重慶市財政局數(shù)據(jù)，截至2011年11月30日，重慶市主城區(qū)房產(chǎn)稅應稅高檔商品住房共8563套，實收稅金超過9000萬元，預計2011年底可達1億元。少部分沒有繳稅的房屋，主要是因為“房產(chǎn)證沒辦結、存在產(chǎn)權糾紛或是暫未聯(lián)系到業(yè)主”。
重慶市財政局副局長何志明表示，1億元征稅額與當初預期基本吻合。所收房產(chǎn)稅將作為保障性住房的補充資金，全部用于重慶市公租房建設。
重慶房產(chǎn)稅主要針對獨棟別墅、高檔商品房以及外來炒房者征收，稅率設為0.5%、1%和1.2%三個檔位。對于存量和新增的應稅房產(chǎn)分別給予180平方米和100平方米的免稅面積。據(jù)測算，全市應稅房產(chǎn)約占市場總量的7%.
2011年2月初，重慶市首筆個人住房房產(chǎn)稅申報入庫。這筆稅款來自北部新區(qū)某高檔社區(qū)的二手房轉讓，其建筑面積超過180平方米免稅范圍，交易單價則超過規(guī)定的房產(chǎn)稅價格起征點，即“上兩年重慶主城九區(qū)新建商品住房成交建筑均價的2倍——9941元/平方米”。
業(yè)內人士告訴記者，在房產(chǎn)稅啟動之初的幾個月內，該稅確實對市場起到了一定的震懾作用。征稅次日，萬科重慶公司便迅速做出反應，將旗下樓盤定價全部調整至應稅價格起征點即9941元/平方米以下，并以“購房免房產(chǎn)稅”為噱頭進行營銷造勢；招商地產(chǎn)（000024，股吧）也緊隨其后，該公司位于重慶市北濱江路的某高檔樓盤，最高售價從1.5萬元/平方米全面下調至9941元/平方米之下。
幾個月之后，隨著輿論對房產(chǎn)稅關注度的降溫，這種反應開始弱化。漸漸地，類似“買房贈送房產(chǎn)稅”的樓盤促銷噱頭，讓購房者感到乏味。多數(shù)市場人士發(fā)現(xiàn)，除了心理、預期上的影響，“房產(chǎn)稅對市場的實際影響其實不太大”。
重慶市中原地產(chǎn)副總經(jīng)理何偉堅告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，房產(chǎn)稅設定的征稅范圍實際上很窄。若以9941元/平方米應稅價格線計算，再扣除100平方米或180平方米的免稅面積，在重慶市主城九區(qū)內，“有些區(qū)（比如南岸區(qū)）基本上沒有一棟房產(chǎn)需要繳稅”。
而政府人士普遍認為，房產(chǎn)稅試點一年來，的確發(fā)揮了調整住房市場結構的作用。重慶市早在2010年就提出要建立“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度格局。房產(chǎn)稅的實施恰恰強化了“三端”住房體系。
據(jù)房管部門調查，房產(chǎn)稅實施后，重慶主城區(qū)多數(shù)高檔商品住房項目訪客量下降30%－50%，部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費傾向。在房產(chǎn)稅推行的10個月內，重慶主城區(qū)高檔商品住房成交70萬平方米，占商品住房成交量的6.8%，較上年下降4.1個百分點；同時，高檔商品住房成交建筑面積均價，也較房產(chǎn)稅實施前下降7.1個百分點。
就在市場與政府對房產(chǎn)稅實施效果感受各異之際，重慶房地產(chǎn)市場開始迎來深度調整。《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時了解到，該市大部分在售樓盤均已出現(xiàn)20%左右的降價幅度，部分高端樓盤價格降幅超過30%.
同時，高端住宅項目出現(xiàn)推遲動工、延緩入市跡象。香港信和集團2007年拿下重慶市一個“地王”項目，原計劃于2011年底開盤，“但現(xiàn)在才剛開始動工”。
調查數(shù)據(jù)也顯示，截至2011年11月30日，重慶主城區(qū)建筑面積100平方米以下的住房上市量占總上市量的54.2%，與上年同比增加17.8%.同時，大戶型住房的供應量則明顯下降。
房價下行是房產(chǎn)稅所賜嗎？重慶有些業(yè)內人士似乎不以為然。他們認為，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的價格和結構雙調整，是整個宏觀經(jīng)濟走勢，以及限購、限貸等房地產(chǎn)調控大背景發(fā)揮的決定性作用，房產(chǎn)稅只是“在調控之火上澆了點油”。
重慶市市長黃奇帆接受《財經(jīng)國家周刊》采訪時亦相當客觀地分析說：房地產(chǎn)調控是一套組合拳，需要從金融、土地、供求、稅收和保障房五個方面全方位調控，“房產(chǎn)稅會對房產(chǎn)調控起一定的作用，但它不是房地產(chǎn)調控的全部”。
