土地增值稅預征率上調(diào)一個百分點，在廣東的開發(fā)商們看來，其政策信號意義遠大于其實際效果。
日前，廣州地稅局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預征率的公告》中對廣州市土地增值稅預征率作出調(diào)整，其中普通類住宅的預征率從1%上調(diào)至2%。
此次預征率調(diào)整是為了落實國家稅務(wù)總局今年5月發(fā)布的《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（以下簡稱《通知》）中，“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北部地區(qū)省份不得低于1.5%、西部地區(qū)省份不得低于1%”的調(diào)整要求。
國稅局《通知》發(fā)布后，山東、浙江、江蘇、福建等省內(nèi)部分城市已于6月上調(diào)了各自的土地增值稅預征率。而廣東省廣州、深圳等五市也于8月下旬開始了預征率上調(diào)工作。截至目前，上海市還未有動作。
“我們更愿意將其理解為政府打擊房地產(chǎn)市場的一種政策信號。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對本報記者表示，“土地增值稅原本的預征規(guī)模就不算大，此次上調(diào)1個百分點，對于房地產(chǎn)市場的實際影響有限。”
而中山國城地產(chǎn)總經(jīng)理曾文雄則毫不諱言，土地增值稅率上調(diào)有可能間接推高房價已幾乎成為地方開發(fā)商的共識，“土地增值稅預征率上調(diào)增加了開放商的成本，未來成本的增加一定會反映在房價中”。
本次土地增值稅預征率上調(diào)中，深圳、東莞、中山、廣州、珠海各市先后上調(diào)普通類住宅的預征率0.5到1個百分點，統(tǒng)一到2%。
“廣東地區(qū)土地增值稅預征率的上調(diào)并未超出大家的預期。”黃韜對本報記者表示，“政策的目的一方面是加緊房地產(chǎn)市場調(diào)控，收緊開發(fā)商現(xiàn)金流；二是加快開放商對閑置項目的開發(fā)，增加市場供應。”
“新政對開發(fā)商的現(xiàn)金流影響取決于公司規(guī)模。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強對本報記者表示，“一般來說大型公司受影響程度比較大，大型開發(fā)商手中項目較多，調(diào)高預征率將拉高公司的規(guī)�；杀荆傮w來說影響不會很大。”
曾文雄也表示，目前廣東二三線城市如中山等地融資渠道相對比較豐富，在銀行等平臺的融資成本上升情況下，開發(fā)商仍有其他多種選擇。
而關(guān)于調(diào)高土地增值稅預征率在促進閑置項目的開發(fā)方面的作用，曾文雄則不甚樂觀，他表示，“當下地方土地項目增長速度遠大于土地增值稅的增幅，現(xiàn)在能拿下項目的也多是有資金有背景的開發(fā)商，項目開發(fā)的進度基本不會受到預征率上調(diào)的影響。”
陳國強表示，土地增值稅的預征率即使再調(diào)高幾個百分點影響也有限：“真正對開發(fā)商致命的是土地增值稅的清算。”
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，目前土地增值稅實行四級超額累進稅率制，其稅率取決于增值額和扣除項目金額的相對比例，從低到高分為30%、40%、50%，最高可達到增值額的60%。
“目前土地增值稅的最大問題還是在清算環(huán)節(jié)。”陳國強說。2006年國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中規(guī)定了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，項目銷售率已達85%，項目三年未銷售完畢等等。
據(jù)了解，部分開發(fā)商為了躲避土地增值稅清算，存在故意控制項目銷售率不超過85%等現(xiàn)象。但據(jù)陳國強介紹，即使已滿足清算條件的項目，其土地增值稅清算大部分也都沒有得到執(zhí)行。“主要是執(zhí)行難度太大，一方面舊賬太多難以清算，另一方面土地增值稅清算對于相關(guān)工作人員的要求也較高，目前地方政府開展這方面工作的條件還不成熟。”
