知名券商研究所的策略報告罕見地集體對房地產(chǎn)行業(yè)上市公司給予中性評級。
作為賣方機(jī)構(gòu)，在我國，券商很少給公司賣出評級，中性評級是研究機(jī)構(gòu)經(jīng)常對行業(yè)和公司不看好時給出的委婉風(fēng)險評級。
4月19日，中金公司、中信證券、國泰君安、東方證券、華泰聯(lián)合證券和國金證券等6家券商發(fā)布的最新報告中，房地產(chǎn)行業(yè)的評級為“中性”。
“市場將繼續(xù)消化房地產(chǎn)調(diào)控政策。”中金公司明確認(rèn)為，地產(chǎn)新政不僅造成房地產(chǎn)公司股價下跌，輻射必將波及A股及港股市場。
4月19日，上證指數(shù)重挫4.79%，其中房地產(chǎn)板塊領(lǐng)跌，跌幅超過8%。
中性評級共識
中金公司用“短期偏負(fù)面，中長期偏正面”來評價房地產(chǎn)調(diào)控對市場的影響。報告顯示，房地產(chǎn)緊縮政策雖然方向上符合預(yù)期，但程度比預(yù)期的要嚴(yán)厲，表現(xiàn)為范圍上覆蓋全國而不只是針對房價上漲過快的地區(qū)，力度上不僅提高了第二套住房的首付比例，貸款利率也大幅提高。因此，“房地產(chǎn)及相關(guān)板塊短期仍將受壓”。
而一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策中還包括增加土地供應(yīng)，中金公司認(rèn)為這有利于房地產(chǎn)投資在中長期更加持續(xù)的增長，另一方面，短期針對房地產(chǎn)局部過熱的調(diào)控將降低金融系統(tǒng)的風(fēng)險，使得經(jīng)濟(jì)增長更加平穩(wěn)。
持類似觀點的還有國泰君安研究所的分析師孫建平，他表示：“史上最嚴(yán)政策的相繼出臺將政府打壓高房價的決心彰顯無遺，同時對于部分房價上漲過快城市的差異性政策，既可以快速控制需求以控制房價，同時由于只是區(qū)域性、暫時性政策，對于全國市場短期并非傷筋動骨影響，引導(dǎo)作用相對更大。”
不過，也有多家機(jī)構(gòu)對于長期趨勢持有異議。
例如國金證券就明確指出近期行業(yè)調(diào)控升級很可能使行業(yè)出現(xiàn)矯枉過正的情況。
華泰聯(lián)合證券研究所分析師魚晉華判斷：“二套房貸收緊及上半年快速增長的新開工將使樓市承受較大調(diào)整壓力。”
在他看來，一方面此次二套房貸政策收緊后，對投資性需求以及真實的改善性需求都將形成抑制效應(yīng)。
另外，從2009年下半年開始全國商品房的新開工面積始終處在快速上升的通道，2010年前3個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積和房屋新開工面積同比增長分別高達(dá)35.5%和60.8%。
“巨大的新開工面積將于今年下半年形成源源不斷的新增供給面積。下半年樓市將陷入較大調(diào)整壓力已是大概率事件。”魚晉華認(rèn)為。
東方證券同樣認(rèn)為短期內(nèi)房地產(chǎn)股票面臨壓力，長期情況則還要看后續(xù)的房地產(chǎn)政策。
后續(xù)稅收調(diào)控政策可期？
后續(xù)調(diào)控政策確實對樓市而言是另一只靴子，這只靴子是悄然落地還是擲地有聲，目前機(jī)構(gòu)的預(yù)期分為兩派。
4月17日，國務(wù)院的通知中強(qiáng)調(diào)，發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。
東方證券撰寫報告稱：“此輪房地產(chǎn)政策調(diào)控未至盡頭，中央未來動用稅收手段已不具任何懸念。”因此明確建議即使房地產(chǎn)股票短期內(nèi)出現(xiàn)下跌，也未必是買入的較好時機(jī)。
上述國務(wù)院通知中所謂“引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”，引起市場猜測的集中在征收暴利稅、消費(fèi)稅和房產(chǎn)稅。例如近期市場傳聞房地產(chǎn)消費(fèi)稅在部分地區(qū)開始試點的消息。
中金公司認(rèn)為：“房地產(chǎn)緊縮需求的政策出臺，降低了房地產(chǎn)消費(fèi)稅近期出臺的可能性。”
但其報告中仍補(bǔ)充說明：不能完全排除針對投機(jī)性購房和高端住宅采取進(jìn)一步措施的可能性。
而預(yù)期后續(xù)政策機(jī)構(gòu)還有中信證券。其認(rèn)為：“調(diào)控政策可能會緊盯地產(chǎn)的銷量和價格走勢，一旦出現(xiàn)前期政策無效或效果甚微，都可能繼續(xù)出臺政策。”
中信證券將房地產(chǎn)稅和物業(yè)稅列入未來仍可能出臺的地產(chǎn)調(diào)控政策之首，并稱：“房地產(chǎn)稅隨時可能宣布在部分大城市開始試點，該稅種較物業(yè)稅更具法律操作性，是物業(yè)稅的過渡手段。”
