物業(yè)稅立法不是調(diào)房價的應(yīng)急之舉
物業(yè)稅立法的提速，在當前的高房價時代再次成為社會普遍關(guān)注的焦點問題。
但現(xiàn)時推出物業(yè)稅，并不是解決房地產(chǎn)價格居高不下的應(yīng)急之舉。物業(yè)稅的開征是對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的全面改革，也是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。制定一部統(tǒng)一科學的《物業(yè)稅法》，需要在課稅要素的配置中細致妥善地處理不同利益主體之間的利益關(guān)系，并始終堅持公開透明和民主參與的立法原則。
并非房屋所有權(quán)人才交稅，使用權(quán)人也是納稅人
物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅，其征稅環(huán)節(jié)鎖定在不動產(chǎn)的保有階段，稅負不能轉(zhuǎn)嫁。我國物業(yè)稅立法該如何界定納稅人？該問題的解決不能脫離我國現(xiàn)行房地產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利體系結(jié)構(gòu)，也不能脫離財產(chǎn)稅制改革的根本宗旨�，F(xiàn)時推出物業(yè)稅，其目的在于進一步優(yōu)化現(xiàn)行財產(chǎn)稅制，增加地方政府財政收入，增強地方政府調(diào)控能力，并不是房地產(chǎn)價格居高不下的應(yīng)急之舉。
從地產(chǎn)角度看，土地作為典型的不動產(chǎn)，只屬于國家或集體所有。土地資源是不可再生的稀缺資源，也是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，物業(yè)稅的開征與土地使用制度的深化改革緊緊捆在一起。長期以來，我國形成了多種用地形式，如商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房、房改房、集資建房、合作建房等等，土地使用權(quán)的取得包含了出讓、劃撥、租賃、承包、信托等多樣途徑。地方政府土地新政的創(chuàng)新應(yīng)以物業(yè)稅的開征為契機，歸并土地使用形式，把以各種形式取得的土地使用權(quán)全面納入物業(yè)稅的范圍，把現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等統(tǒng)一歸入物業(yè)稅。盡管物業(yè)稅不能取代土地出讓金，但基于公平稅負原則和拓寬稅基的目的，無論城市還是農(nóng)村，各類土地使用權(quán)人均應(yīng)就其占有、使用的土地繳納物業(yè)稅。2007年頒行的《物權(quán)法》為此提供了法律依據(jù)，該法建立了成立于土地之上的完整的用益物權(quán)體系，從而為物業(yè)稅立法奠定了良好的法律基礎(chǔ)。
從房產(chǎn)角度看，我國在住房市場化后，逐步形成了現(xiàn)有的商品房、保障房、自建房、合建房等并存的房產(chǎn)格局，在房屋之上成立了所有權(quán)、租賃權(quán)、使用權(quán)等不同財產(chǎn)權(quán)利形態(tài)。在市場經(jīng)濟條件下，這些權(quán)利形態(tài)都與一定的物業(yè)利益相聯(lián)系，并具有相應(yīng)的市場價值表現(xiàn)形式。因此，是否擁有房屋所有權(quán)不應(yīng)成為物業(yè)稅立法中界定納稅人的標準，無論是城市還是農(nóng)村，只要占有、使用房地產(chǎn)等物業(yè)，就應(yīng)承擔物業(yè)稅負，物業(yè)稅的納稅人應(yīng)包括各類房屋的所有權(quán)人或使用權(quán)人。
我國境內(nèi)的所有不動產(chǎn)均應(yīng)納入物業(yè)稅的征稅范圍
現(xiàn)在爭論物業(yè)稅的征稅范圍，有的人提出應(yīng)對全部物業(yè)征稅，也有的人提出僅對某些物業(yè)征稅，如僅對第二套以上房產(chǎn)征稅，僅對經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，僅對高檔物業(yè)征稅，僅對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)征稅等。
事實上，隨著我國城鄉(xiāng)一體化步伐的加快，對城市和農(nóng)村的不動產(chǎn)應(yīng)普遍開征物業(yè)稅，這樣有利于均衡城鄉(xiāng)地區(qū)稅收負擔水平，保持物業(yè)稅制的普遍性、完整性和統(tǒng)一性。
現(xiàn)行房產(chǎn)稅以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋為征稅對象，征稅范圍過窄，從而限制了該稅的社會財富調(diào)節(jié)作用。物業(yè)稅的開征，確立的是“寬稅基”原則，征稅范圍從城市擴大到了農(nóng)村，我國境內(nèi)的所有不動產(chǎn)均應(yīng)納入物業(yè)稅的征稅范圍。當然，廓清物業(yè)稅的征稅對象及其范圍，不應(yīng)與稅收優(yōu)惠安排相混淆。
不少地方政府擔心，物業(yè)稅的開征會對其投資環(huán)境產(chǎn)生負面影響，進而制約本地經(jīng)濟的發(fā)展。由于物業(yè)稅立法是全國范圍統(tǒng)一立法，并廣泛適用于全國廣大城鄉(xiāng)地區(qū)，基于稅收公平原則的稅制設(shè)計會將一切房地產(chǎn)投資行為通盤納入考慮范圍之內(nèi)，既追求縱向公平又兼顧橫向公平，從而使各市場主體在公平競爭的稅收環(huán)境中投資置業(yè)，使稅收制度更好地配合財政轉(zhuǎn)移支付制度，實現(xiàn)政府的社會公平目標。從這一角度講，上述擔心是多余的，物業(yè)稅的開征不會人為地制造地方政府之間的稅收競爭，因此，單純的稅收要素不會制約地方經(jīng)濟的發(fā)展。
開征物業(yè)稅會不會抑制房地產(chǎn)投資，使當前的投資性需求顯著降低，會不會使大量資金轉(zhuǎn)為投向股票、債券等其他領(lǐng)域？這一問題的答案，無法單獨從物業(yè)稅政策中解讀出來，它與一定時期國家的金融政策、財政政策、投資政策、外貿(mào)政策、產(chǎn)業(yè)政策、競爭政策等密切聯(lián)系在一起。只要保持稅改前后的稅負基本相當，則開征物業(yè)稅只會打擊短線的“炒地”、“炒房”等房地產(chǎn)投機行為而不會抑制長線的房地產(chǎn)投資和消費，物業(yè)稅只能使房地產(chǎn)投資和消費行為更加趨于理性。
應(yīng)以房地產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)，不宜以租金、面積作為計稅依據(jù)
目前我國針對土地和房屋的稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅以及印花稅等，由于所涉稅種名目繁多，計稅依據(jù)差異較大，稅收收入規(guī)模偏小，征稅環(huán)節(jié)過于復(fù)雜，因此，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制已難以適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢。大量土地與房屋的閑置浪費，以及房地產(chǎn)市場的投機盛行，其實與房地產(chǎn)開發(fā)、流通環(huán)節(jié)稅負重而保有階段稅負輕不無關(guān)系。國家無法參與土地和房屋在保有階段因城市規(guī)劃等原因而形成的增值部分的再分配，使財產(chǎn)稅固有的再分配調(diào)節(jié)功能無從發(fā)揮，從而進一步拉大了社會貧富差距。
房地產(chǎn)具有保值增值的特性，因此，國外的物業(yè)稅通常以房地產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)，實行從價計稅。以租金作為計稅依據(jù)容易導(dǎo)致稅收流失，以面積作為計稅依據(jù)稅制缺乏彈性，而按房地產(chǎn)評估值征稅，則能比較客觀地反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力，有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的計稅依據(jù)不合理問題。能否低成本、高效率地來確定房地產(chǎn)評估價值，是物業(yè)稅推行中的一個關(guān)鍵問題。
但需要強調(diào)的是，無論是中央政府還是地方政府，均不應(yīng)單獨設(shè)立專門的物業(yè)稅估價機構(gòu)，否則無疑會增加征稅成本，也不利于市場公平競爭。政府的主要職責應(yīng)放在對房地產(chǎn)評估師多層次、多形式的專業(yè)教育和培訓上，著力培養(yǎng)一批法制觀念強、業(yè)務(wù)技能熟練的職業(yè)評估隊伍，保證評估結(jié)果的及時性、公正性和透明性。換言之，房地產(chǎn)評估市場不應(yīng)由政府部門進行壟斷，應(yīng)把公開、公平、有序競爭作為該市場的根本性價值目標。
我國物業(yè)稅的理想稅率形式應(yīng)是比例稅率
物業(yè)稅的稅目稅率設(shè)計是一個技術(shù)性很強的問題。稅目設(shè)計應(yīng)盡量體現(xiàn)不同物業(yè)的屬性，并通過差別稅率照顧不同物業(yè)業(yè)主的利益，實現(xiàn)稅收公平。其中基本稅目宜列為地產(chǎn)與房產(chǎn)，把房產(chǎn)稅目分為城市房產(chǎn)與農(nóng)村房產(chǎn)的子目，然后再進一步細分為經(jīng)營性房產(chǎn)與自住型房產(chǎn)等。至于采取比例稅率還是累進稅率，也是一直爭議的焦點。特別是對豪宅和普通房屋是否實行差別稅率問題格外引人關(guān)注。
應(yīng)該說，固定稅率和累進稅率各有長短。固定稅率簡便易行，征稅成本較低，稅負比較平衡，但不能體現(xiàn)量能賦稅，在調(diào)節(jié)貧富差距方面有局限性；而累進稅率可以較好地體現(xiàn)量能賦稅的原則，具有較好的縱向公平性，但累進級距不容易把握，計算比較復(fù)雜，征稅成本相對較高，且累進級距若過高過猛，則容易打擊納稅人投資置業(yè)的積極性。
物業(yè)稅采取比例稅率更為適宜一些。理由是，房屋的占地面積是固定的，豪宅的房價較普通住宅更高，按照同一稅率征收，其繳納的物業(yè)稅相應(yīng)也更高。同樣道理，地域差異對物業(yè)稅征收也沒有太大影響，因為各地不同的房價已經(jīng)體現(xiàn)了地域差異。另外，物業(yè)稅改革的一個重要目標是改變現(xiàn)行房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)價值脫節(jié)的現(xiàn)狀，若將物業(yè)稅稅率設(shè)計為固定稅率，稅收只與不動產(chǎn)面積有關(guān)而與其價值無關(guān)，這與物業(yè)稅改革目標相悖。累進性稅率也不是物業(yè)稅稅率的可行選擇，開征物業(yè)稅在置業(yè)方面的政策效果應(yīng)是鼓勵置業(yè)，而不是對置業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展起限制性作用。
物業(yè)稅的稅收優(yōu)惠安排，要綜合運用優(yōu)惠稅率、免稅、減稅等措施
物業(yè)稅的稅收優(yōu)惠安排，要綜合運用優(yōu)惠稅率、免稅、減稅等措施，著力體現(xiàn)國家經(jīng)濟調(diào)控政策，平衡納稅人負擔能力。
由于物業(yè)稅屬于地方稅，為增強地方政府的調(diào)控權(quán)，立法應(yīng)賦予地方政府一定范圍的減免稅權(quán)，以利于地方政府因地制宜地妥善處理特殊性問題。
就物業(yè)稅的稅收優(yōu)惠來說，免稅項目應(yīng)主要集中于房產(chǎn)，其中可以免稅的房產(chǎn)主要限于：規(guī)定面積以內(nèi)居民首套自住型房產(chǎn)；國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；以及法律確定的其他特殊房產(chǎn)。
從納稅人權(quán)利保護角度看，國家征稅必須有限度，不能侵犯納稅人的基本生存權(quán)。同時，物業(yè)稅應(yīng)著眼于稅源的穩(wěn)定性和可靠性，應(yīng)顧及納稅水平與收入水平、稅負能力的對稱性。以納稅能力來衡量，經(jīng)營性房產(chǎn)與純消費性的居民自住房產(chǎn)性質(zhì)是完全不同的，前者有收入來源，后者則屬于純支出，在房產(chǎn)升值的情形下，自住房產(chǎn)并不能變現(xiàn)其增值部分。因此，地方政府可以根據(jù)法律授權(quán)，結(jié)合本地居民平均住房情況確定當?shù)孛舛惖木用袷滋鬃宰⌒头慨a(chǎn)面積。對于家庭人均收入低于當?shù)仄骄钏降�，或者由于不可抗力造成房地產(chǎn)毀損的，經(jīng)納稅人申請可以實行減免。
很多人擔心，物業(yè)稅的推出會增加業(yè)主的稅收負擔。對高比例負債購房者而言，原本是財產(chǎn)稅性質(zhì)的物業(yè)稅甚至將異化成為一種債務(wù)稅。這種擔心，實際上屬于《物業(yè)稅法》頒行后新、舊稅法如何協(xié)調(diào)的問題。對于已經(jīng)購房的業(yè)主而言，如果不加區(qū)別地一律按新法征稅，則顯然屬于重復(fù)征稅，會造成新、老業(yè)主之間的顯失公平。這不但對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不利，而且對社會穩(wěn)定也不利。應(yīng)該說，過渡時期不同納稅人的稅負安排是物業(yè)稅開征所面臨的最大難題，而解決這一難題的根本在于區(qū)別對待，統(tǒng)籌規(guī)劃。立法中，我們既應(yīng)注意對按照現(xiàn)行稅制已繳納各種房地產(chǎn)稅費的老業(yè)主和新法施行后要統(tǒng)一繳納物業(yè)稅的新業(yè)主進行區(qū)別，并對老房和新房采取不同的稅率和征稅方法。也應(yīng)合理安排比較靈活的稅收優(yōu)惠措施，如對首套自住型業(yè)主免稅，對城鎮(zhèn)低收入者和農(nóng)民按一定標準給予減免優(yōu)惠，從而使不同的納稅人稅收負擔趨向公平。
