房產(chǎn)企業(yè)成為近期國家稅務(wù)總局稅收檢查的重點(diǎn)對象，包括萬科、金地、保利等八大知名房地產(chǎn)旗艦企業(yè)，也都“榜上有名”。
財(cái)政部近期數(shù)據(jù)顯示，我國財(cái)政收入6月的高增長主要是由于非稅收入大漲而帶動，稅收收入的規(guī)模其實(shí)是下滑的，因此財(cái)政收入持續(xù)增長的基礎(chǔ)并不牢靠。而房產(chǎn)企業(yè)扮演欠稅大戶的角色由來已久。今年5月，北京地方稅務(wù)局網(wǎng)站公布今年第二期欠稅公告，9家欠稅企業(yè)中7家為房產(chǎn)企業(yè)，更有三家房企欠稅達(dá)1000萬元以上。就在此前一個(gè)月，重慶市地稅局公布了128家欠稅企業(yè)名單，房地產(chǎn)公司及相關(guān)企業(yè)多達(dá)70余家。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)在被視為是超額利潤、甚至是暴利聚集地的同時(shí)，也是欠稅“重災(zāi)區(qū)”。究其根源，房地產(chǎn)業(yè)的一些特殊運(yùn)作方式為企業(yè)提供了逃稅的捷徑。而對于這一頑疾的根治，尚需監(jiān)管部門大刀闊斧地整體規(guī)制。
納入抽查范圍的八家房產(chǎn)企業(yè)，均為在全國布局的大企業(yè)，而大型房產(chǎn)企業(yè)的特征之一，就是設(shè)立的房產(chǎn)項(xiàng)目公司非常龐雜，而項(xiàng)目公司恰恰是房產(chǎn)企業(yè)實(shí)施偷逃稅款的首選載體，這幾乎已成為業(yè)內(nèi)公開的“潛規(guī)則”。一般而言，項(xiàng)目公司的納稅情況很有可能與匯總的整體情況差距較大。項(xiàng)目公司是房產(chǎn)企業(yè)的成本中心，擁有法人資格、獨(dú)立運(yùn)作。這種運(yùn)作模式，固然有利于開發(fā)商對項(xiàng)目進(jìn)行集成管理、合理考核項(xiàng)目負(fù)責(zé)人業(yè)績。但在樓盤開發(fā)過程中，項(xiàng)目公司基本不會確認(rèn)營業(yè)收入，卻以“其他應(yīng)付款”、“銀行借款”等科目堆積了大量負(fù)債，使之成為經(jīng)營性資金流入的主要渠道。而一旦樓盤銷售完畢，這些項(xiàng)目公司往往會被注銷，使得某些欠稅甚至偷逃稅款的行為能隨之隱匿。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司數(shù)以萬計(jì)，就在這些企業(yè)的出生與消失之間，國家稅收大量流失。
此外，高負(fù)債經(jīng)營是房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的一大特征，而現(xiàn)行預(yù)售制則在完成收入確認(rèn)之前為其提供了源源不斷的現(xiàn)金流。房產(chǎn)企業(yè)正是通過利用這一制度優(yōu)勢來延遲或減少確認(rèn)到賬收入，由此就能比較輕松地逃稅。按照相關(guān)的會計(jì)準(zhǔn)則，收入確認(rèn)的一個(gè)必要條件是，銷售方將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購貨方。當(dāng)購房者的按揭貸款由銀行賬戶直接匯入開發(fā)商賬戶后，后者往往以風(fēng)險(xiǎn)沒有完全轉(zhuǎn)移等為借口，遲遲不確認(rèn)到賬的預(yù)付購房款為營業(yè)收入，以此來逃避或延遲繳納營業(yè)稅款。同時(shí)，業(yè)界對房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅情況也存在疑問，即部分房企通過留滯少量尾房的手段，拒不進(jìn)行項(xiàng)目決算，最終逃避繳納土地增值稅。
筆者特別需要提出的是，雖然前述這些偷逃稅款的行為頗具隱蔽性，但并非完全無法監(jiān)管與查處。房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款的問題之所以會長期較為普遍地存在，與地方政府基于自身利益考慮而并未盡監(jiān)管之職有關(guān)。長期以來，土地出讓金收益占據(jù)地方政府預(yù)算外收入的一半左右，所以房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況直接關(guān)系到地方財(cái)政的充裕程度。也正因此，地方政府往往容易相對姑息容忍房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的一些違規(guī)行為。類似的問題不僅僅在稅收方面，比如土地荒置半年就將被強(qiáng)制收回的規(guī)定，發(fā)布至今尚未見到一起相關(guān)措施被嚴(yán)格執(zhí)行的報(bào)道。再比如，開發(fā)商人為壓盤惜售、雇傭民工排隊(duì)炒房的行為屢屢被媒體曝光，同樣鮮見依照《價(jià)格法》中有關(guān)“虛假誘騙消費(fèi)者行為”規(guī)定而及時(shí)查處的報(bào)道。
這一點(diǎn),才是房地產(chǎn)市場亂象橫生的真正誘因。如果無法打破行政體制與相關(guān)產(chǎn)業(yè)間的利益糾葛，或許國稅總局的行動能夠打掉當(dāng)下偷稅的“大老虎”，但卻難以使之成為房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展的開端。
