昨天，南京房產(chǎn)20條新政一出臺，立即在業(yè)界引起強烈反響。
在房地產(chǎn)市場低迷的情況下，這20條政策到底能起到多大的刺激作用？會有多少有購房意向的市民被其打動，投入到置業(yè)大軍中呢？而對眾多資金緊張的開發(fā)商來說，這20條新政又能給他們帶來多少實際好處呢？現(xiàn)在，就讓我們詳細分析一下吧——
購房者的優(yōu)惠
關(guān)于轉(zhuǎn)手買賣：“免稅”計算時間提前
第一條：根據(jù)南京實際情況，適當調(diào)整普通商品房稅收優(yōu)惠政策標準，合理認定二手住房交易稅收征收時點，進一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓房屋過程中的稅收負擔。
解讀：據(jù)權(quán)威消息，今后在認定二手住房交易稅征收時點時，將統(tǒng)一劃定為以“商品房買賣合同登記鑒證日期”為準，而不再按原來的“契稅完稅日期或房產(chǎn)證記載日期”為準。
舉例來說，劉先生2006年購買了一套期房，當年8月簽訂了購房合同并鑒證，而房子直到2008年底才正式交付，辦理了產(chǎn)權(quán)證。如果按照過去的規(guī)定，劉先生的房子要在辦理房產(chǎn)證的2008年的基礎(chǔ)上計算，5年后轉(zhuǎn)手方能免交營業(yè)稅，也就是說，只有到2013年才可以免營業(yè)稅上市交易；但按照新政，只要從2006年合同登記鑒證日期算起，到2011年8月房子轉(zhuǎn)讓時就可以免征營業(yè)稅了。
這樣算來，該套房轉(zhuǎn)讓免交契稅的時間，比原來足足提前了兩年多。
關(guān)于二套房貸：“改善住房”享首套優(yōu)惠
第二條：對首套住房人均建筑面積未達全市人均住房建筑面積標準，從而購房改善自身住房條件的購房者，不視作購買第二套住房，仍執(zhí)行首套住房貸款政策。
解讀：此前央行出臺的個人房貸政策中就有這么一條優(yōu)惠政策：如果市民到銀行貸款，能夠提供出房產(chǎn)局檔案館出具的首套人均建筑面積低于全市標準的，銀行都視同第一套標準來執(zhí)行，也就是利率可下浮15％、首付最低20％或30％（建筑面積90平方米以下首付20％、90平方米以上首付30％）的優(yōu)惠政策發(fā)放貸款。如果被視作第二套房貸，那么首付至少4成、利率上浮10％。
這條政策文字上與以前并沒有變化，更多的是“暗示”銀行以多種方式支持市民買房貸款。
關(guān)于公積金貸款：限額提高并可異地貸款
第三條：抓緊研究并適時出臺提高公積金貸款額度、省內(nèi)異地申請住房公積金貸款的有關(guān)政策。支持市民提取本人、配偶及直系親屬住房公積金購買經(jīng)濟適用房、中低價商品房。
解讀：南京住房公積金管理中心相關(guān)人士昨日透露，相關(guān)的細則已經(jīng)基本定稿，“十一”以后對外公布。
之前有消息稱，南京住房公積金貸款額度將從現(xiàn)有的20萬元/人調(diào)高到30萬元/人。而對于住房公積金異地貸款的問題，消息靈通人士明確表示“將復(fù)制常州政策，但范圍限為江蘇省內(nèi)”。記者獲悉，常州公積金的異地貸款規(guī)定是：“凡在本市購買住房但在外市正常繳納住房公積金超過6個月的職工，只要符合我市住房公積金貸款條件，可在本市申請住房公積金貸款，享受與本市職工同等的政策優(yōu)惠�！币簿褪钦f：在江蘇省內(nèi)無錫、蘇州等城市的居民，只要有住房公積金賬戶的，到南京買房均可向南京市公積金管理中心申請公積金。但由于這些居民繳納的公積金不在南京市公積金管理中心，南京公積金有沒有足夠的錢放貸呢？這是個很大的挑戰(zhàn)。
關(guān)于購房補貼：下月起買自住房給補貼
第四條：進一步落實房改政策，加大住房補貼的發(fā)放力度。在2008年l0月1日至2009年9月30日期間，凡購買90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手住房）的，給予房款總額1％的補貼；凡購買90-144平方米（含l44平方米）商品住房（含二手住房）的，給予房款總額0.5％的補貼。補貼按現(xiàn)行財政體制分擔，在辦理產(chǎn)權(quán)證時發(fā)放。
解讀：南京市房產(chǎn)局副局長郭宏定解釋，給予補貼的購房時間是2008年l0月1日至2009年9月30日。凡是在這一年里買了房、簽了合同并且到房產(chǎn)部門進行預(yù)登記的購房者，補貼發(fā)放時間限定為“辦理產(chǎn)權(quán)證時”，即購買期房的人并不能馬上拿到補貼；此外，補貼會以現(xiàn)金的方式發(fā)到購房者手上。比如花60萬元買了一套75平方米的房子，那么可以拿到的補貼就是6000元。不過，要求購房者在2012年12月底前去辦理房產(chǎn)證，否則補貼就拿不到了。
關(guān)于“賣舊買新”：抵扣個稅條件放寬
第五條：進一步加強“賣舊買新”稅費抵扣政策的執(zhí)行力度，確保將國家有關(guān)稅費優(yōu)惠政策落到實處。
解讀：發(fā)布會上，市委宣傳部副部長曹勁松表示，這一條的細則正在制訂中，將由稅務(wù)部門對外發(fā)布。
知情人士透露，這一條主要是指二手房買賣的個人所得稅抵扣。本來市民如果賣出房產(chǎn)，需按買入和賣出差價的20％交納個人所得稅；但如果在賣掉該房后一年內(nèi)又新買房的，根據(jù)新購房總房款與賣出房總房款的差價，返還當初賣房時所征的個人所得稅。如果購房花的錢比賣房的錢多，則全額返還；如果比賣房花的錢少，則按新購買價占已賣價的一定比例返還。
這次所謂的“將該優(yōu)惠政策落到實處”，方案有兩種：一種是將現(xiàn)行的“一年”時限延長為“兩年”，也就是賣房后兩年內(nèi)買房都可抵扣個稅。這是為了防止一些房子雖然簽合同早，但實際要一年后才交付，導(dǎo)致這部分居民辦理房產(chǎn)證的時間超過了“一年”的期限規(guī)定，無法享受抵扣政策；還有一種方案是將“一年”的參照日期由目前的辦理房產(chǎn)證日期改為以合同鑒證日期為準，這樣同樣可以避免因期房交付時間晚而使居民無法享受正常個稅優(yōu)惠。“總之，我們會想辦法讓所有滿足國家稅收優(yōu)惠條件的居民都能正常享受優(yōu)惠�！�
開發(fā)商的優(yōu)惠
開發(fā)商可緩交基礎(chǔ)設(shè)施費人防費
第十一條：在2009年9月30日前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可緩交或分期交納開發(fā)涉及的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防費等建設(shè)規(guī)費，最長可延期至辦理銷售許可證前。
解讀：目前南京樓盤的基礎(chǔ)設(shè)施配套費為150元/m2，10層以下的人防配套易地建設(shè)費是700-900元/m2，分攤到每平米房價中為100元/m2左右，兩項合計250元/m2.原來這些費用應(yīng)當在領(lǐng)取施工許可證的時候交納，現(xiàn)在延期到領(lǐng)取房產(chǎn)銷售許可證前，大約緩交了2-3月。
樓盤銷售納稅也可“少交遲交”
第十二條：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完工前的預(yù)售收入，按國家稅收政策規(guī)定的預(yù)計利潤率下限標準預(yù)征企業(yè)所得稅，實行按季預(yù)交、按年清算。
解讀：目前南京市規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)上年度應(yīng)納稅額凡超過800萬元的，需要按月預(yù)交企業(yè)所得稅。而昨天出臺的新政中已經(jīng)改為“按季預(yù)交”，一下就可少交一半錢，更何況還可以再遲交2個月呢。
開發(fā)商缺錢聯(lián)合開發(fā)可緩交規(guī)費
第十三條：積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他市場主體合作，走聯(lián)合開發(fā)之路，增強抵御風險的能力。在建項目因資金問題與其他企業(yè)聯(lián)合建設(shè)的，可以緩交相關(guān)市權(quán)規(guī)費。
解讀：比如一家開發(fā)商拿地后資金不足，無力開發(fā)，如果另一家開發(fā)商出錢，這種合作開發(fā)，前者一般會將一定比例的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給后者，以計算各自的產(chǎn)權(quán)比例。按規(guī)定，這種土地“轉(zhuǎn)讓”買賣雙方均需向國土部門交納3元/m2的轉(zhuǎn)讓重新登記費，另向財政部門按地價的4％交納契稅。今后這類費用按照新政則可以“緩交”，而且緩交的最后時間沒有明確限制。
樓盤可推遲開工土地出讓金可緩交
第十四條：進一步優(yōu)化土地管理政策。對因特殊原因無法交付或不具備全面開發(fā)條件的已出讓地塊，經(jīng)批準并辦理相關(guān)手續(xù)后，可適當順延開、竣工時間，并根據(jù)建設(shè)規(guī)模、進度情況分期或延緩交納土地出讓金。
解讀：國土部門表示，延期交納土地出讓金將一般只針對因政府原因拖延開工的項目，比如拆遷拖延了時間或規(guī)劃遲遲難以確定等，每塊地緩交都將“一事一議”。
“一套一價”取消開發(fā)商自行調(diào)節(jié)
第十六條：取消商品房“一套一價”管理方式。加強房地產(chǎn)市場價格秩序管理，嚴格執(zhí)行“明碼標價”制度，遏制開發(fā)企業(yè)非理性價格行為，嚴肅查處少數(shù)開發(fā)企業(yè)虛假廣告等行為，防止不正當競爭擾亂房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)，嚴厲打擊各類違規(guī)違法行為，切實保障房地產(chǎn)消費者合法權(quán)益。
解讀：南京市物價局副局長王秀洲表示，去年5月份出臺了“一套一價”政策，主要是針對當時南京房地產(chǎn)市場的價格變動頻繁、房價上漲幅度過大等情況�，F(xiàn)在取消這個制度，包含三方面內(nèi)容：第一，當時要求開發(fā)商將每套住房的價格都報送物價部門審核，現(xiàn)在不需要了，由開發(fā)商依據(jù)政府指導(dǎo)價的總體水平要求，就每一套房子自己定價，不要再報物價部門核查；第二，原先規(guī)定價格一旦公示后不得擅自提價，如果要提也得報物價部門重新核定，往后這也不需要了，價格變化由開發(fā)商依據(jù)市場情況、尤其是樓盤銷售狀況進行適度調(diào)整；其三，當時要求在標價上，售樓處的價目表與提供給物價部門和在網(wǎng)站上公布的價格三者一致，現(xiàn)在進行改革，只要求開發(fā)商在售樓處的顯著位置，將價格表對外公示。
但取消“一套一價”并不表示江蘇省房地產(chǎn)的核價制度完全取消。王秀洲表示：新政實施后，開發(fā)商開盤前仍需到物價部門核定樓盤整體的指導(dǎo)價，才能拿到物價部門出具的聯(lián)系單，到房產(chǎn)部門領(lǐng)取樓盤銷售許可證依然需要物價部門的“聯(lián)系單”。
規(guī)劃雖然定了樓盤仍可申請改戶型
第十八條：根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，進一步優(yōu)化我市住房供應(yīng)的總量規(guī)模和區(qū)域分布。在滿足整體規(guī)劃的條件下，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場需要，調(diào)整房屋的套型結(jié)構(gòu)。在建項目經(jīng)批準后，可對房屋套型設(shè)計作必要調(diào)整。
解讀：這一條也就是允許樓盤更改套型規(guī)劃。由于本次新政對90m2以下小戶型的補貼最多，因此調(diào)整方向應(yīng)當是鼓勵樓盤朝中小戶型調(diào)整，這類戶型在目前的市場上遠比130-160m2的大戶型“好賣”。
[各地救市政策]
主要措施：
從2008年9月4日起至2009年12月31日，對購房戶按購房款總額，分1.5％、1％、0.5％三個等級給予一定比例的財政補貼。
其中，購買90平方米以下商品住房或購買144平方米以下二手住房的，購房戶按購房款總額的1.5％享受政府財政補貼；購買90平方米-144平方米商品住房，購房戶按購房款總額的1％享受政府財政補貼；購買144平方米以上商品住房及二手住房的，購房戶按購房款總額的0.5％享受政府財政補貼。
西安還加大了對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城建費用支持力度。對于商品房項目，在2009年6月30日前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工的，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費在150元/平方米基礎(chǔ)上減免35元/平方米。
具體舉措：
9月1日起，河南省居民購買首套自住商品房申請住房公積金貸款的，首付款交納比例可由30％降到20％；購買普通商品房的，可按一定比例減免房地產(chǎn)交易契稅。
具體舉措：
8月4日，福州市政府出臺了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見（試行）》，放寬購房稅收優(yōu)惠標準，即將豪宅標準由5500元／m2調(diào)整為7000元／m2.
具體舉措：
1.調(diào)整住房公積金貸款最高限額。借款人夫妻雙方均符合貸款條件的，貸款最高額度由30萬元調(diào)整為40萬元。只有一方符合貸款條件的，貸款最高額度由18萬元調(diào)整為24萬元。
2.降低住房公積金貸款首付比例。申請二次及以上住房公積金貸款的首付款比例由40％降低為30％。對于購買經(jīng)濟適用房等保障性住房及90m2以下的小戶型住房首付款比例降為20％。優(yōu)先滿足購買保障性住房的住房公積金貸款需求。
新政透露3點信號
1、購房補貼只給“一年”
新政可以享受這么多的實惠，這可讓許多買了房但還沒交稅、沒貸款的購房人心動。但記者了解到，按照這些政策的實際實施日期，目前已購房的老購房人將無緣這些優(yōu)惠，而且這些政策除“購房補貼”固定為一年時間外，其余規(guī)定均有可能隨時取消。
據(jù)悉，新政中的購房補貼有效期為2008年9月27日到2009年9月30日，按合同鑒證日期算。也就是說，只有在本月中下旬或10月以后簽約的購房人才有望能趕上；至于貸款，目前已經(jīng)買房但公積金貸款仍未審批下來的客戶可以爭取撤回貸款材料重做，就有望按新額度放貸。
從這些政策看，直接目的就是刺激市民從10月起購房。但要是樓盤銷售一好轉(zhuǎn)，開發(fā)商要提價，樓市會不會又太熱了？就此，南京市房產(chǎn)局副局長郭宏定表示：這次的政策具有“靈活性”，并不永久固定；要是形勢變了，樓市需要降溫，這些政策除房貼外隨時可能取消。
2、144m2成高檔房界定標準？
記者注意到，在本次的購房補貼和二手房營業(yè)稅問題上，144m2以上的高檔房均無緣享受優(yōu)惠，可謂“本次新政最落寞的一族”。就此，業(yè)內(nèi)人士表示：從這一點看，實際高檔房的標準已經(jīng)暗自有變，從當初的單價、面積等多條規(guī)定變成了以面積界定為主，這預(yù)示對大面積的別墅類房屋的調(diào)控仍沒有放松，今后也不會放松。
按照本次補貼政策，即使買了主城單價達到3萬元/m2的房子，如果面積是80m2，總價240萬，該市民照樣按1％的最高標準拿2.4萬元房貼；但如果買了郊區(qū)別墅，哪怕單價只有3000元/m2，但總面積是150m2，超過了144m2的高檔房界定標準，即使總房價只有45萬，這套房子也無法享受任何補貼。“這意味著，今后南京區(qū)分高檔房將以面積為主，而模糊了單價標準。”
3、金融政策可能繼續(xù)放松
這次出臺的一系列政策還提出：“要加大對房地產(chǎn)業(yè)的金融扶持力度�！庇虚_發(fā)商告訴記者：緩解開發(fā)貸款難其實是這20條中對他們最至關(guān)重要的，可地方政府能左右全國性金融系統(tǒng)政策嗎？南京一家國有銀行相關(guān)人士告訴記者，“我們的信貸規(guī)模都是總行定的，不可能隨便增加�？傂械男刨J規(guī)模也要受央行的宏觀調(diào)控政策影響，所以能否增加對房地產(chǎn)業(yè)的信貸投入，關(guān)鍵要看央行的宏觀調(diào)控政策年底是否會調(diào)整。”記者了解了南京多家銀行，他們在南京地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)信貸規(guī)模今年總體和去年持平。
“不過，在今年的貸款總規(guī)模的控制下，我們在房地產(chǎn)業(yè)的信貸上會對客戶的選擇要求更高，主要貸給資質(zhì)好的大型房地產(chǎn)公司或是項目地段好、土地成本低的公司。對于資本金太少、開發(fā)規(guī)模小、單體樓盤的項目一般不會發(fā)放貸款。因為一旦單體樓盤賣得不好，它的還款來源就會成問題。”一位銀行工作人員告訴記者。
那么今年房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模有沒有可能增加呢？一位業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時表示，前不久降息、下調(diào)存款準備金率政策，就是國家對從緊貨幣政策放松的一大信號。為了刺激經(jīng)濟增長，年底不排除會出臺后續(xù)的宏觀調(diào)控放松的政策。
[新政實惠算算看]
對市民：100萬元的房子可優(yōu)惠5萬
昨日出臺房產(chǎn)新政給了市民實實在在的優(yōu)惠�？捎惺忻駞s擔心：有了這些優(yōu)惠，房子好賣了，開發(fā)商就會取消現(xiàn)在的“八折”“九折”的房價優(yōu)惠。那么和現(xiàn)在房價優(yōu)惠相比，究竟哪個更劃算呢？記者請相關(guān)人員算了一筆賬。
比如市民在奧體附近以100萬元購買了一套90m2的住宅，其中貸款60萬。如果按原先公積金貸款額度20萬/人來算，夫妻倆只能貸40萬公積金加20萬商業(yè)貸款，貸20年月供4169元，總利息40萬出頭；而如果公積金貸款額度提高到30萬/人，這對夫妻則可60萬貸款全貸公積金，月供減少到4002元，總利息36萬元出頭，一下就節(jié)省了4萬元的利息！
此外，該市民還可領(lǐng)取總房價1％的購房補貼，也有1萬元，總共加起來優(yōu)惠就達到5萬元。
“可有的樓盤會降價1000元/m2或打個八折九折，比起來，還是開發(fā)商優(yōu)惠力度大�！庇匈彿咳巳缡钦f。但業(yè)內(nèi)人士建議：目前新政剛出臺，開發(fā)商并不敢貿(mào)然取消原有折扣。那么在這一個月里，既享受開發(fā)商的房價折扣，又能額外拿到政府給的補貼，那才是最優(yōu)惠的。如果房價打八折，加上政府總的5％優(yōu)惠，則最低折扣就到了80.95=7.6折！
對開發(fā)商：緩交上億元，能多挺幾個月
“20條”給了購房人實實在在的好處。而對開發(fā)商而言，也著實讓他們眼前一亮。
一位開發(fā)商告訴記者：現(xiàn)在樓盤一下子就降1000-2000元/m2的最主要原因就是開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不過來，而新政最起碼允許四項費用緩交，特別是土地出讓金可以緩交。這樣一來，就算房子不好賣，開發(fā)商也不會急于做出大幅降價，可以避免很多“前期業(yè)主找開發(fā)商索賠”的樓市糾紛。
那么，這幾條“緩交”政策究竟有多大作用？這位開發(fā)商告訴記者：首先，基礎(chǔ)設(shè)施配套費和人防費雖然只是可以遲交2-3個月，但按250元/m2、5萬m2的工程量計算，也有1250萬，“這對現(xiàn)金流很有好處”。
其次，企業(yè)所得稅以前是按月交納，大約是按20％的比例預(yù)交。要是一個月賣30套，80萬/套，一個月2400萬的營業(yè)額就要先交480萬；而新政規(guī)定是可按季交納，而且有可能按下限約10％來交，那三個月本來要交1440萬，現(xiàn)在可以只交720萬，而且可以不必每月被催賬。比如7-8月是淡季，開發(fā)商就可等到9-11月旺季再開盤。
再次，合作開發(fā)的市權(quán)規(guī)費緩交和土地出讓金緩交，特別是后者讓開發(fā)商舒了一口氣。因為土地出讓金動輒上億，不交納將損失定金幾千萬，延期交納則讓開發(fā)商不會因此而急于低價賣房。對購房人而言，可能短期內(nèi)樓盤的大幅跳水會難以看到；但對開發(fā)商而言，穩(wěn)定的價格將利于其恢復(fù)正常的銷售價格，“畢竟一降1000-2000元/m2，老業(yè)主也會心疼，也會來找我們，矛盾會增加。”
