記者今天上午從北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站上獲悉，今年上半年本市成交樓面均價(jià)比去年同期下降了7%，這意味著開(kāi)發(fā)商拿地的成本下降，京城樓市價(jià)格有望從“根”上跌了。
2008年上半年北京市共交易土地58宗，土地成交面積為676.5萬(wàn)平方米，比2007年上半年土地成交宗數(shù)增加了75.8%，成交面積增加了107.5%，其中，住宅及含住宅項(xiàng)目用地為34宗，成交面積為552萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)了88.9%和91.7%.
今年上半年，北京市土地成交總金額為324.2億元。但折算后，樓面均價(jià)為3541元/平方米，竟然比2007年的3799元/平方米下跌了7%.
這也是自2005年以來(lái)，樓面均價(jià)首次下跌。
原因分析
房企資金鏈緊張無(wú)法競(jìng)價(jià)拿地
亞豪機(jī)構(gòu)副總王英男分析，2008年上半年成交土地樓面均價(jià)首次出現(xiàn)了回落，一方面是因?yàn)檠胄秀y根緊縮，開(kāi)發(fā)商貸款難，同時(shí)新盤(pán)銷(xiāo)售不暢，其回款也困難，資金鏈的緊張也使得部分中小開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)力再競(jìng)價(jià)拿地。
而作為商品房成本構(gòu)成的一部分，土地交易樓面價(jià)的小幅回落，有望對(duì)2009年下半年的樓市商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)放緩形成影響。
市場(chǎng)預(yù)測(cè)
商品房土地成本降房?jī)r(jià)必然降
萬(wàn)年基業(yè)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理黃璽慶（黃璽慶博客，黃璽慶新聞，黃璽慶說(shuō)吧）告訴記者，自2005年土地交易實(shí)行“招、拍、掛”以來(lái)，土地價(jià)格就逐步上漲，商品房銷(xiāo)售價(jià)格也隨之上漲，到現(xiàn)在，土地成本已經(jīng)占到最后銷(xiāo)售價(jià)格的六成左右，這個(gè)比例相當(dāng)高。
他表示，如果商品房土地成本下降的同時(shí)樓市還維持現(xiàn)在的供需情況和低迷狀態(tài)，房?jī)r(jià)必然下降。
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下半年北京住宅用地供應(yīng)充足
北京市國(guó)土局2008年土地供應(yīng)計(jì)劃顯示，今年北京市將新增建設(shè)用地3500萬(wàn)平方米，其中住宅用地供應(yīng)1700萬(wàn)平方米。
而北京土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，原計(jì)劃于今年二季度入市而由于種種原因未能入市的土地多達(dá)40宗，總供應(yīng)面積達(dá)523萬(wàn)平方米，其中多數(shù)為住宅項(xiàng)目用地。
由此可見(jiàn)，今年下半年，京城土地尤其是住宅項(xiàng)目用地供應(yīng)非常充足。
名詞解釋
樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，是該項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。它與開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本、建筑成本以及其預(yù)期獲得的利潤(rùn)構(gòu)成了項(xiàng)目的最終售價(jià)。
