從某種程度上來(lái)說(shuō)，只有把人們對(duì)物業(yè)稅的種種疑問(wèn)，在政策和制度的設(shè)計(jì)層面上都解決的較好時(shí)，才可以說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅的“時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟”。
雖然對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅似乎還是一個(gè)陌生的“新事物”，但所有人幾乎都知道，物業(yè)稅的“實(shí)轉(zhuǎn)”及開(kāi)征，標(biāo)志著政府又要在住房和土地等不動(dòng)產(chǎn)上加稅了。它不僅“含金量”高，在有些國(guó)家是數(shù)一數(shù)二的大稅種，而且還不能像現(xiàn)有的其他房地產(chǎn)方面的稅種那樣“一次完成”，房產(chǎn)和地產(chǎn)方面的應(yīng)稅人群，年年都要為此交出“真金白銀”。
如此，當(dāng)下有關(guān)“物業(yè)稅”的爭(zhēng)論也把人們引向更多的疑問(wèn)和思考。
一問(wèn)：開(kāi)征物業(yè)稅， 如果不能大幅降低房?jī)r(jià)，還有多少“必要”？
早在2003年十六屆三中全會(huì)發(fā)表的《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中，“物業(yè)稅”的提法第一次出現(xiàn)在官方的權(quán)威文件上�！皼Q定”指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。五中全會(huì)又進(jìn)一步把“穩(wěn)步推行物業(yè)稅”作為我國(guó)“十一五”進(jìn)行稅制改革的重點(diǎn)之一。
在當(dāng)時(shí)提出物業(yè)稅有一個(gè)基本的背景，這就是通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，把以往房成本中需一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)、特別是數(shù)額巨大的土地出讓金，以物業(yè)稅的名義改為按年收取。在當(dāng)時(shí)，土地出讓金一般占到了房?jī)r(jià)的三分之一至二分之一。開(kāi)征物業(yè)稅后，住房土地使用權(quán)期限為70年，在房?jī)r(jià)總成本中占到很大比例的土地出讓金，也就可以分為70次分別繳納。通過(guò)大大降低房?jī)r(jià)成本中的稅費(fèi)水平，從而大幅降低房?jī)r(jià)的水平，降低買房者的“門(mén)檻”。在最早準(zhǔn)備進(jìn)行物業(yè)稅試點(diǎn)的廣東省，根據(jù)有關(guān)人士分析預(yù)測(cè)，開(kāi)征物業(yè)稅后，“房?jī)r(jià)最高可下降39%”。
除了大幅降低房?jī)r(jià)以外，當(dāng)時(shí)提出開(kāi)征物業(yè)稅還有一個(gè)重要的原因，就是防止一些地方官員通過(guò)“賣地財(cái)政”，不當(dāng)獲取和肆意揮霍土地收益，寅吃卯糧，爺賣仔地。物業(yè)稅的按年收取，使地方政府的賣地行為從財(cái)力上失去了動(dòng)力。
但到了4年后的今天，當(dāng)人們?cè)僖淮翁崞鹞飿I(yè)稅的時(shí)候，它的含義已在今年初由中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)研究委員會(huì)“完善稅制改革研究”課題組的一份報(bào)告中就明確提出，“物業(yè)稅就是房產(chǎn)稅”。并認(rèn)為，“作為房產(chǎn)稅，不能將目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收取的多項(xiàng)稅費(fèi)納入其中”。這份報(bào)告還特別指出，“土地出讓金實(shí)質(zhì)上是政府收取的使用國(guó)有土地的租金，其與房產(chǎn)稅是兩個(gè)不同性質(zhì)的收入，而且土地出讓金是當(dāng)前城市地方政府的重頭收入，將其歸并到物業(yè)稅分70年收取也是不現(xiàn)實(shí)的”。因此，土地出讓金“不宜一并納入房產(chǎn)稅”。
有人說(shuō)，這份報(bào)告，實(shí)際上代表了現(xiàn)在稅務(wù)部門(mén)在物業(yè)稅上的“主流思想”。如果真的以此來(lái)操作的話，那么這樣的“物業(yè)稅”不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)初中央文件所說(shuō)的“開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范”、“取消有關(guān)收費(fèi)”的界限，還必將損害老百姓的利益。因?yàn)槿绻浴耙种仆稒C(jī)者炒房”為由，不加區(qū)分的一律再按年收取物業(yè)稅，這樣“稅改”的結(jié)果，只能是進(jìn)一步加重老百姓的負(fù)擔(dān)。
這就提出十分重要的問(wèn)題，將要“實(shí)轉(zhuǎn)”和實(shí)行的，究竟是一個(gè)可以使房?jī)r(jià)大幅降低的“物業(yè)稅”，還是一個(gè)不斷加重買房者負(fù)擔(dān)的“物業(yè)稅”？
二問(wèn)：不加區(qū)分的“物業(yè)稅”，會(huì)不會(huì)造成重復(fù)收費(fèi)收稅？
在國(guó)際上，物業(yè)稅有時(shí)干脆被稱為“地產(chǎn)稅”或“財(cái)產(chǎn)稅”，針對(duì)的就是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，它征收的對(duì)象，是土地和房子的所有人和擁有者，并要求他們每年都繳付一定稅款，稅值也是隨地價(jià)和房產(chǎn)的升值而提高。
溫習(xí)這些“國(guó)際慣例”中“物業(yè)稅”的概念，關(guān)鍵還是要使人可以清楚的了解物業(yè)稅的一個(gè)基本核心： 物業(yè)稅不僅包括房產(chǎn)稅，而且也包括地產(chǎn)稅，是涵蓋了所有房地產(chǎn)方面不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的稅費(fèi)總和。
有了這些基本的概念，分辨物業(yè)稅是否有“重復(fù)收稅收費(fèi)”，就有了判斷的依據(jù)。
據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計(jì)，在現(xiàn)在的商品房中，稅費(fèi)不僅包含了70年的住房土地出讓金，而且還包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售階段的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅等，此外還有房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。附加到房地產(chǎn)方面的各種“費(fèi)”更是多的五花八門(mén)。
既然現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)中該收的稅費(fèi)一個(gè)不少，這就意味著對(duì)這些商品房的購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)稅”已經(jīng)是應(yīng)繳盡繳。在這樣的情況下，新開(kāi)征的物業(yè)稅，如果不加區(qū)分的讓這些已經(jīng)繳納了各種房地產(chǎn)稅費(fèi)的商品房購(gòu)房者，另外再按年繳納物業(yè)稅，當(dāng)然就是“重復(fù)收稅收費(fèi)”。
對(duì)于那些投機(jī)商品房，炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)的炒房者進(jìn)行有效的稅費(fèi)上的“經(jīng)濟(jì)制裁”了？并非如此。國(guó)家還可以用“土地和房屋資源過(guò)度占用稅”的名義，對(duì)超出個(gè)人自用標(biāo)準(zhǔn)以上的炒房者實(shí)行高額征稅。
三問(wèn)：物業(yè)稅的征收，該不該城鄉(xiāng)有別？
根據(jù)統(tǒng)計(jì)測(cè)算，我國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)居民住房剛剛100億平方米出頭。農(nóng)村居民現(xiàn)有的住房面積，則高達(dá)225億平方米。除了在城鎮(zhèn)20多億的商品住房繳納過(guò)各種房地產(chǎn)稅費(fèi)（也就是相當(dāng)于物業(yè)稅）以外，其余百分之九十多的居民住房，尤其是農(nóng)村的200多億平方米的農(nóng)民住房，基本上就沒(méi)有繳納過(guò)各種房地產(chǎn)稅費(fèi)。
除了農(nóng)民以外，在中國(guó)的城鎮(zhèn)，大約還有四分之三以上的居民住房沒(méi)有繳納（或未繳全過(guò)）各方面的房地產(chǎn)稅。這其中的大部分居民人均的住房面積只有15平方米左右。而恰恰正是這些買不起現(xiàn)在商品住房的普通民眾，他們的所居還是過(guò)去福利分房時(shí)，單位或國(guó)家所分的老舊公房。這些老舊房雖然也早已“房改”，但基本上享受了“免稅免費(fèi)”的優(yōu)惠。
從理論上講，所有這些從來(lái)都沒(méi)有繳納過(guò)、或者大多數(shù)的房地產(chǎn)稅都未繳納的住房，不管是“姓城”還是“姓鄉(xiāng)”，都是物業(yè)稅征收的對(duì)象，國(guó)際上的慣例也是如此。這里就引出一個(gè)問(wèn)題，物業(yè)稅的征收，該不該在政策上城鄉(xiāng)有別？是不是只能在城鎮(zhèn)征收，農(nóng)村就可以免除？該不該在具體的稅率設(shè)計(jì)上，使社會(huì)中的弱勢(shì)群體可以少繳、甚至免繳？
按道理，“法律面前人人平等”，稅收政策也不應(yīng)該例外。稅改方面的一個(gè)內(nèi)容，就是如何促進(jìn)城鄉(xiāng)稅制的“一元化”。但是，如果物業(yè)稅在開(kāi)征后沒(méi)有政策上的區(qū)別對(duì)待，對(duì)平均收入只有城鎮(zhèn)居民三分之一的農(nóng)民，以及生活在平均線以下的城市貧民，這些社會(huì)的“弱勢(shì)群體”也統(tǒng)統(tǒng)要求每年繳納物業(yè)稅，沒(méi)有任何政策上的優(yōu)惠，勢(shì)必就背離了稅收在社會(huì)二次分配中應(yīng)起的“調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配、促進(jìn)社會(huì)公平的”基本功能。
但如果物業(yè)稅在農(nóng)村對(duì)所有的農(nóng)民都一律免收，那么對(duì)繳納物業(yè)稅的城市普通市民來(lái)說(shuō)，就顯得十分不公。農(nóng)村有的先富階層，人均的住房面積都在上百平方米以上，不少還是獨(dú)門(mén)獨(dú)院的大別墅，占用的土地高達(dá)數(shù)畝之多。如果這些人就是因?yàn)檎剂艘粋�(gè)“農(nóng)”字被劃分在了免繳或少繳物業(yè)稅的行列中，而那些住房面積或房屋占用土地只有這些“富農(nóng)”的幾分之一、甚至十幾分之一，居住條件也遠(yuǎn)比“富農(nóng)”們的“鄉(xiāng)間別墅”要落后多的城市居民，卻要繳納更多、或者是稅率更高的物業(yè)稅，這樣的稅改結(jié)果，同樣也是一種“打貧濟(jì)富”，違背了征稅的宗旨和稅改的目的。
所以，在物業(yè)稅的征收上，既不能把以城鄉(xiāng)為界、以戶籍來(lái)劃分，也不能忽略收入的差別，不加區(qū)分的以同一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。
四問(wèn)：房改房和商品房，物業(yè)稅的征收該不該區(qū)別對(duì)待？
眾所周知，在中國(guó)城鎮(zhèn)的上百億平方米的居民住房中，除了少量的老宅是繼承下來(lái)的私房，以及20多億的商品住房外，估計(jì)在六七成以上的大多數(shù)，還是98年房改中福利分房的產(chǎn)物，也就是人們俗稱的“房改房”。當(dāng)然，在20多億的商品住房中，也有不少是國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位購(gòu)買，然后再以“房改房”的名義，“論資排輩”的進(jìn)行分發(fā)。
一個(gè)誰(shuí)不能否認(rèn)的事實(shí)是這一輪的以突擊分房為特征的所謂“房改”，有的“強(qiáng)勢(shì)部門(mén)”房改后，手上有2套以上的住房的不乏其人；有的掌管大權(quán)的“實(shí)力官員”，“房改”后一下子就名正言順的撈取了數(shù)百平米的豪宅。而對(duì)那些沒(méi)有財(cái)力保障實(shí)施房改的單位和職工來(lái)說(shuō)，“無(wú)錢(qián)買房”和“無(wú)房可分”，“房改末班車”的最后的優(yōu)惠只能是 “水中望月”。雖然在國(guó)家的房改文件中還有所謂的“貨幣化分房”政策，但不僅每平方米的“貨幣化的標(biāo)準(zhǔn)”僅僅只有房?jī)r(jià)實(shí)際的幾分之一，甚至是十幾分之一，而且就是這些少得可憐的“補(bǔ)貼”，在絕大多數(shù)單位也成了“泡影”。
所以，中國(guó)的這一輪房改，使社會(huì)成員之間的差別一下子遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉大。有的人，成為擁有百萬(wàn)、甚至數(shù)百萬(wàn)豪宅的“房豪”，而有的人卻還只能“一無(wú)所有”。這里需要特別指出的是，這些靠著國(guó)有資產(chǎn)和財(cái)富在實(shí)行“房改”中一夜暴富、獲取超標(biāo)準(zhǔn)、高價(jià)值“房改房”的強(qiáng)勢(shì)群體，不僅絕大多數(shù)沒(méi)有盡繳納土地出讓金的義務(wù)，而且也免繳了大部分的房地產(chǎn)方面的稅費(fèi)。這對(duì)繳納過(guò)土地出讓金和方方面面房地產(chǎn)稅費(fèi)的購(gòu)買商品房人群，就構(gòu)成了一種社會(huì)不公。
五問(wèn)：生存必須的居民住房和盈利致富的工商用房，誰(shuí)更應(yīng)為物業(yè)稅買單？
在今天的關(guān)于物業(yè)稅的討論中，幾乎所有的話題，都是圍繞居民的住房展開(kāi)。似乎除了居民的住房以外，其他的性質(zhì)的房屋和地產(chǎn)，都與物業(yè)稅無(wú)關(guān)。情況真的應(yīng)該是這樣嗎？
物業(yè)稅中的“物業(yè)”，顧名思義是指“已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地”，所以，物業(yè)稅征收的對(duì)象，當(dāng)然不僅僅是居民的住房，當(dāng)然包括建立在工業(yè)用地和商業(yè)用地基礎(chǔ)上的所有不動(dòng)產(chǎn)。
長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在著一種“重發(fā)展、輕民生”錯(cuò)誤傾向。在土地的使用、分配的政策上更是“重商輕民”。有的地方為了一時(shí)的政績(jī)和GDP數(shù)字上的好看，在開(kāi)發(fā)區(qū)等工業(yè)用地上異�！昂浪薄２簧俚胤綖榱藸�(zhēng)取投資，不僅在稅費(fèi)上“大免特免”，而且對(duì)投資者工商業(yè)建房用地，也實(shí)行低成本、甚至是“零成本”出讓。這樣的政策導(dǎo)向，也使今天的中國(guó)出現(xiàn)以地生財(cái)、擁有上千億家產(chǎn)的“超級(jí)大土豪”。
而與此成鮮明對(duì)比的是，不少地方把老百姓生存所必須的居民住房用地當(dāng)成了政府的“錢(qián)袋子”，甚至還產(chǎn)生了中國(guó)特色的“土地財(cái)政”。造成的結(jié)果是住房用地價(jià)格越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商也借勢(shì)大漲房?jī)r(jià)。
國(guó)民享有適當(dāng)而體面的居住權(quán)，是世界各國(guó)公認(rèn)的基本人權(quán)之一。聯(lián)合國(guó)1999年發(fā)表的《關(guān)于獲得適當(dāng)住房權(quán)的第四號(hào)一般性意見(jiàn)》中第一條就規(guī)定：“適足的住房之人權(quán)由來(lái)于相當(dāng)?shù)纳钏疁?zhǔn)之權(quán)利，對(duì)享有所有經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利是至關(guān)重要的。”站在人權(quán)、民生的高度，物業(yè)稅的設(shè)計(jì)和實(shí)施，應(yīng)該把這種“顛倒的歷史”糾正過(guò)來(lái)。對(duì)不同類別的房屋和土地，應(yīng)該按照國(guó)際慣例和“文明規(guī)律”，不僅要一視同仁的征收物業(yè)稅，而且還應(yīng)根據(jù)“生存權(quán)”和盈利性兩者本質(zhì)的不同，對(duì)不同的物業(yè)，制定和征收不同稅費(fèi)水平。如果要促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和就業(yè)率的提高，可以通過(guò)其他的政策進(jìn)行反補(bǔ)，這也可以有效的防止利用土地暴富的情況發(fā)生。
六問(wèn)：物業(yè)稅的矛頭指向，是開(kāi)發(fā)商，還是普通購(gòu)房者？
有人說(shuō)，物業(yè)稅的出臺(tái)，主要針對(duì)的還是購(gòu)房者中的炒賣者，而真正推高房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)商，并不是主要的目標(biāo)。
如果物業(yè)稅的政策設(shè)計(jì)者真的是如此設(shè)想的話，那么新開(kāi)征的物業(yè)稅，就很難起到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、抑制和降低房?jī)r(jià)的應(yīng)有作用。因?yàn)檎加猛恋�，囤地捂盤(pán)最多的，不是普通的買房人，而是開(kāi)發(fā)商。
眾所周知，在這一兩年的房?jī)r(jià)暴漲中，既有炒房者的推波助瀾，更主要的還是開(kāi)發(fā)商的囤地、捂盤(pán)和惜售。有的開(kāi)發(fā)商為了獲取最大的利益，囤積的土地，可以開(kāi)發(fā)幾十年；有的開(kāi)發(fā)商雖然開(kāi)發(fā)了樓盤(pán)，但同樣是為了暴利，捂盤(pán)惜售，造成人為的短缺。所以正是開(kāi)發(fā)商過(guò)度的占用了社會(huì)公眾的全民資源，并制造了房?jī)r(jià)暴漲，才使普通百姓買不起房。
其實(shí)，不管是囤地還是捂盤(pán)，他們都有一個(gè)共同的特征，就是已經(jīng)占有了土地和住房這些不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)。這就標(biāo)志著已經(jīng)進(jìn)入了“物業(yè)稅”的范疇。
所以，物業(yè)稅的開(kāi)征，要想達(dá)到抑制和降低房?jī)r(jià)的功能，使社會(huì)中由此而引發(fā)的不和諧因素得到化解，就必須把“發(fā)力”的著重點(diǎn)放在開(kāi)發(fā)商上。對(duì)人為操控的“空置房”和“空閑地”，在物業(yè)稅的稅率上制定最高的稅負(fù)水平，這樣，不僅可以有效的打擊開(kāi)發(fā)商的囤地捂盤(pán)，還可以制衡投機(jī)的炒房者，可謂是“一箭雙雕”。
七問(wèn)：物業(yè)稅的收取，是照面積算，還是按房?jī)r(jià)收？
在民間對(duì)物業(yè)稅的議論中，有一種很流行的觀點(diǎn)。這就是物業(yè)稅的征收，應(yīng)該按照人均占有住房面積的辦法進(jìn)行。有的網(wǎng)友甚至給出一些具體的公式，對(duì)擁有不同住房水平的人，實(shí)施不同的物業(yè)稅稅率。比如人均住房面積在人均30平方米的小康范圍內(nèi)的，免征物業(yè)稅；對(duì)人均住房面積超過(guò)60平方米（小康標(biāo)準(zhǔn)一倍）的，超出人均30平方米的部分，每年按照超出部分的房?jī)r(jià)的10%收取物業(yè)稅；對(duì)超出小康標(biāo)準(zhǔn)兩倍以上的部分，按照20%收��；超出3倍的部分，按照40%標(biāo)準(zhǔn)收取�？傊慷喑鲆槐兜牟糠�，收取的標(biāo)準(zhǔn)也要翻一番。
這樣的想法很有建設(shè)性，也很樸實(shí)，但不夠完善和成熟。
之所以這樣說(shuō)，是因?yàn)樵?8年當(dāng)初的房改時(shí)，我們就有過(guò)按面積分房的教訓(xùn)。當(dāng)初房改辦制定“房改”的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，就是按照面積來(lái)計(jì)算的。比如，一般干部職工的補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)為75平方米，科級(jí)干部為90平方米，處級(jí)干部為110平方米，廳局級(jí)干部為135平方米。如此的細(xì)分，已經(jīng)體現(xiàn)了“官本位”指導(dǎo)下的差別。但是，它忽略了房地產(chǎn)的一個(gè)基本的市場(chǎng)規(guī)律，即居民的住房?jī)r(jià)值，除了和面積有關(guān)外，很大程度上還取決于住房的地點(diǎn)地段。就是對(duì)同一城市來(lái)說(shuō)，因?yàn)閰^(qū)域和地段的不同，房?jī)r(jià)的差異也很大。有的甚至可以相差數(shù)倍。一個(gè)在市中心的80平方米住房的總價(jià)，往往比新區(qū)或者是郊區(qū)200平方米的住房的價(jià)格還要高。
正是因?yàn)橐悦娣e為標(biāo)準(zhǔn)的方式在政策上留下了如此大的“空間”，所以到了“利為己謀”的官員手里，這樣的政策又成了斂財(cái)和擴(kuò)大財(cái)富差別的利器。一些政府機(jī)關(guān)和壟斷企事業(yè)單位，紛紛拿著納稅人的錢(qián)和靠著壟斷的暴利所得（如電信、煙草、電力和石化等行業(yè)），以落實(shí)房改政策為名，紛紛加入搶奪城市黃金地段和市中心商品房的隊(duì)伍中；高官借助“房改”的“面積標(biāo)準(zhǔn)”，動(dòng)用巨額國(guó)有資金，以單位的名義高價(jià)買取黃金地段的高檔豪宅，然后個(gè)人只需付出十幾分之一、甚至是幾十分之一的“房改房?jī)r(jià)”，就可以名正言順地獲取由國(guó)家買單的高檔商品住房。而普通干部職工或是被打發(fā)在房?jī)r(jià)最低的最差的地段“補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)”，或者干脆“無(wú)房給分”。這在中國(guó)已經(jīng)是一種很普遍的現(xiàn)象。
通過(guò)“面積補(bǔ)差”，官員和普通百姓之間的家庭財(cái)富差別，一下子拉高了十多倍甚至更高。不妨來(lái)做一個(gè)基本的調(diào)查，看看身邊的處級(jí)以上的干部中，他們現(xiàn)在的住房?jī)r(jià)值是多少？有多少人居住的商品住房是自己以市場(chǎng)價(jià)在房地產(chǎn)市場(chǎng)自己買得的？房改的“福利分房”，使他們的家庭財(cái)富究竟增加了多少。從某種程度上講，“面積標(biāo)準(zhǔn)”的“房改”，也是造成主城區(qū)房?jī)r(jià)不斷高漲的原因之一。另外，不少先富起來(lái)的人以自己名義為家人（含父母、兄弟姐妹）購(gòu)置商品房的，又該如何算面積，也是值得研究和區(qū)別對(duì)待所以，物業(yè)稅的征收，如果還是繼續(xù)按照面積計(jì)算的方法，而不是以房屋實(shí)際價(jià)值的來(lái)確定稅率，就極有可能繼續(xù)推高各個(gè)城市主城區(qū)的房?jī)r(jià)，而且還勢(shì)必造成貧者越貧，富者越富的兩極分化現(xiàn)象繼續(xù)擴(kuò)大。
八問(wèn)：沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，物業(yè)稅開(kāi)征的“技術(shù)保障”從何而談現(xiàn)在開(kāi)征物業(yè)稅的一個(gè)重要的指導(dǎo)思想，就是希望通過(guò)物業(yè)稅，大幅提高“過(guò)度占有住房和土地”的炒房者總的稅負(fù)水平，大大提高炒房成本，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和消費(fèi)重新回歸到“健康和良性”的軌道上。
這里出現(xiàn)了一個(gè)最基本的“技術(shù)問(wèn)題”，怎樣判定誰(shuí)是“炒房者”？在目前的房產(chǎn)登記中，不少地方同一城市內(nèi)，在市區(qū)買房和郊區(qū)縣買房都不在一個(gè)地方登記，這就使同一城市內(nèi)也難以核實(shí)誰(shuí)是“多占者”；又比如，在不同城市“異地購(gòu)房”，房產(chǎn)登記也是在各自不同的城市，而各城市間市民的住房信息系統(tǒng)又不是互通的，這就很難對(duì)異地購(gòu)房的炒房者進(jìn)行有效“治理”；再比如，有的人不僅在城市有房，而且在農(nóng)村還有面積很大的“宅基地”和住房。但這些“關(guān)鍵的信息”，不僅房產(chǎn)部門(mén)難以獲悉，而且從權(quán)屬上也管理不到。因?yàn)榻ㄔO(shè)部及各城市的房產(chǎn)部門(mén)包括相關(guān)的房地產(chǎn)法，管理和適用范圍，只是在城鎮(zhèn)，而農(nóng)村則“超出”了他們的權(quán)限。
所以，沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，期望通過(guò)物業(yè)稅來(lái)制衡“房地產(chǎn)上的過(guò)度占有者”就無(wú)從談起。
九問(wèn)：不搞清楚土地的屬性，物業(yè)稅征收的合理性能夠成立嗎？
有人提出，現(xiàn)在所有的城市土地，包括政府從農(nóng)民那里征收過(guò)來(lái)的城市建設(shè)用地，從法律上說(shuō)都屬于國(guó)有土地。政府不過(guò)是把它們的使用權(quán)有期限地轉(zhuǎn)讓給了開(kāi)發(fā)商，而開(kāi)發(fā)商在造好房子出售的時(shí)候又把這種使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了購(gòu)房者。要知道，土地連地面的房子都在一起，才構(gòu)成真正的“物業(yè)”概念。那么，土地仍然歸國(guó)家即政府所有，地面上的商品房無(wú)非是在政府臨時(shí)出租土地的背景下蓋的，政府如果要征物業(yè)稅，其中的至少一半其實(shí)是要向政府自己征，因?yàn)檎恰拔飿I(yè)”中土地的所有者。難道政府要自己向自己征稅嗎？如果向只是租借了土地使用權(quán)的居民收取其并不完整之物業(yè)的“物業(yè)稅”，這樣做合情合理嗎？而且，政府此前已經(jīng)一次性收取了長(zhǎng)達(dá)幾十年的各種土地稅費(fèi)，即便要收物業(yè)稅，也要等到這幾十年期滿以后吧？而且，政府在出讓這些土地的使用權(quán)以前并沒(méi)有申明以后還要收物業(yè)稅，現(xiàn)在“臨時(shí)加稅”，豈不有違當(dāng)初的契約？
十問(wèn)：征收的物業(yè)稅，究竟應(yīng)該用在何處？
物業(yè)稅的開(kāi)征，無(wú)疑使地方政府的財(cái)政收入又多了一大塊。而且由于物業(yè)稅征收的面廣量大，使它成為地方財(cái)稅收入中“數(shù)一數(shù)二”的大戶。
但面對(duì)“天上掉下來(lái)的大餡餅”，很少有人想到，取之于民的這項(xiàng)特大稅收，又究竟應(yīng)該如何的“用之于民？是把它當(dāng)作地方政府政績(jī)工程的又一”金庫(kù)“，還是作為民生社會(huì)建設(shè)新的財(cái)力支撐？或者，干脆就把它定向地作為居民住房開(kāi)發(fā)的財(cái)力保障？
筆者認(rèn)為，物業(yè)稅的獲取來(lái)自于房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的相關(guān)利益人。它的本質(zhì)，實(shí)際上就是對(duì)過(guò)度占有土地和房屋利益人的一種“收入分配再調(diào)節(jié)”。所以，以對(duì)土地和住房資源過(guò)度占有為開(kāi)征對(duì)象的物業(yè)稅，就應(yīng)該把主要支出用于補(bǔ)助和保障那些在不當(dāng)住房政策和房地產(chǎn)導(dǎo)向下的受害者。幫助和補(bǔ)貼這些社會(huì)的弱勢(shì)群體。
按照建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)，在十一五期間要由政府提供廉租房的困難戶就有980萬(wàn)戶。為每戶投資10萬(wàn)元建造60平方米一套的廉租房，就需要政府投入9800億元。實(shí)際上，需要政府提供廉租房來(lái)解決住房問(wèn)題的困難家庭的戶數(shù)要遠(yuǎn)大于此。據(jù)測(cè)算，如果全國(guó)城鎮(zhèn)10%的低收入者家庭都能靠政府提供的廉租房來(lái)解決居住問(wèn)題的話，全國(guó)每年至少要拿出4000億元的財(cái)政投入。而這些巨額投入，目前都因沒(méi)有財(cái)稅來(lái)源而成為“空炮”。物業(yè)稅的開(kāi)征，就可以為久久未能實(shí)施的城鎮(zhèn)低收入群體的住房保障，提供 “來(lái)之不易”的財(cái)力支持。
