“我們農(nóng)民的房子也能辦房產(chǎn)證，抵押貸款嗎？”
4月19日，安徽省宣城市宣州區(qū)水陽(yáng)鎮(zhèn)某村村民楊某半信半疑，楊某給記者出示的集體土地使用證，落款日期為1992年，但并未登記辦理房產(chǎn)證。
楊某的“無(wú)知”并不足為奇。
因?yàn)椤斑@個(gè)事情實(shí)際上是我們冒著風(fēng)險(xiǎn)在干”。4月17日，宣城房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人語(yǔ)氣焦灼的背后，安徽小崗村30年前“包產(chǎn)到戶(hù)”的“冒險(xiǎn)”之舉似乎宛若眼前。
30年后，同樣是一個(gè)“冒險(xiǎn)”的改革舉措，安徽試圖將數(shù)量龐大的農(nóng)房從資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資本，提高農(nóng)民融資能力，這將是農(nóng)村生產(chǎn)力的新一輪大解放。
創(chuàng)新者公開(kāi)了革新之舉，又小心翼翼不愿“露面”。
4月8日，安徽省建設(shè)廳官方渠道發(fā)布將試點(diǎn)農(nóng)房產(chǎn)權(quán)登記流轉(zhuǎn)制度，地方金融監(jiān)管部門(mén)、各路媒體立即高度關(guān)注。但安徽省建設(shè)廳十分謹(jǐn)慎，辦公室負(fù)責(zé)人以時(shí)機(jī)尚不成熟為由，婉拒了本報(bào)記者在內(nèi)的多家媒體的采訪要求。
微妙的背后隱藏著一項(xiàng)“冒險(xiǎn)”的制度化創(chuàng)新。
近日，本報(bào)記者奔赴安徽省宣城市宣州區(qū)基層鄉(xiāng)鎮(zhèn)，調(diào)查當(dāng)?shù)叵刃邢仍嚨霓r(nóng)房發(fā)證、流轉(zhuǎn)和抵押貸款等相關(guān)情況。
早在11年前，安徽省宣城市房地產(chǎn)管理局（下稱(chēng)宣城房管局）已開(kāi)始探索集體土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證（又稱(chēng)農(nóng)房登記）工作，并試圖將農(nóng)房流轉(zhuǎn)與交易管理制度化。
本報(bào)記者獲取的一份內(nèi)部資料顯示，2003年至2007年，宣城房管局共辦理農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓884起，轉(zhuǎn)讓額5692.53萬(wàn)元；同期，宣城房管局共辦理農(nóng)村房屋抵押貸款7729起，抵押貸款額約為5.02億元。
“目前，幾個(gè)地市在做前期準(zhǔn)備，包括馬鞍山、安慶、淮南等市�！�4月11日，一位接近安徽省建設(shè)廳的知情人士透露，“試點(diǎn)可能放在宣城市宣州區(qū)下面的村鎮(zhèn)，聽(tīng)說(shuō)當(dāng)?shù)匾呀?jīng)做了兩三年，貸款好幾個(gè)億，沒(méi)有出現(xiàn)一筆不良貸款。”
此言不虛。“在宣州區(qū)的一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)，街道上70%至80%的商住樓都抵押在信用社�！�4月18日，宣州區(qū)農(nóng)村信用聯(lián)社副主任董欽德告訴記者，截至2008年3月末，該聯(lián)社包括集鎮(zhèn)和市區(qū)以商住樓為抵押的貸款余額為5.86億元；而且“最近5年發(fā)放的這些貸款幾乎沒(méi)有損失”。
“農(nóng)村具有一定商業(yè)價(jià)值的房子，主要是在公路旁邊和中心村，這些房屋所有人都找我們幫他們辦證�！�4月17日，宣州區(qū)某鎮(zhèn)政府主管城建的人士告訴記者，而且信用社也愿意發(fā)放以這些門(mén)面房作為抵押品的抵押貸款，“絕對(duì)有，而且多的很”。
本報(bào)獲得的內(nèi)部材料顯示，2007年，宣城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地房屋抵押1628宗，抵押額1.79億元，宗均11萬(wàn)元。當(dāng)年，宣城房管局還辦理集體土體房屋轉(zhuǎn)讓280起，轉(zhuǎn)讓額1701萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓面積3.62萬(wàn)平方米。
實(shí)際上，宣城房管局農(nóng)村房屋登記的試點(diǎn)從1997年就已開(kāi)始，此后，逐步實(shí)現(xiàn)制度化、規(guī)范化管理。2004年至2005年度，該局還被安徽省建設(shè)廳作為全省農(nóng)村房屋發(fā)證工作的試點(diǎn)市。
而在試點(diǎn)初期，宣城房管局一度感到困難重重：一是農(nóng)村房屋登記工作法律、法規(guī)依據(jù)缺乏，特別是農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)重制約；二是主要試點(diǎn)所在的宣州區(qū)原31個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中29個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒(méi)有基層房管所。
對(duì)此，宣城房管局首先從抓機(jī)構(gòu)設(shè)置入手，其中，在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府成立“房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證辦公室”（簡(jiǎn)稱(chēng)“發(fā)證辦”），與城建辦合署辦公，實(shí)行“兩塊牌子，一套人馬”，并確定專(zhuān)人負(fù)責(zé)辦理。
其次，在登記范圍上，宣城房管局規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋，只要產(chǎn)權(quán)清楚，土地來(lái)源合法，應(yīng)依法列入房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證范圍；集體土地范圍內(nèi)的房屋，參照國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)登記辦法，本著“農(nóng)民自愿”的原則，凡主動(dòng)申報(bào)登記的，應(yīng)積極做好服務(wù)工作。
近年來(lái)，宣城房管局市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處平均每天受理鄉(xiāng)鎮(zhèn)（含集體土地）各類(lèi)登記約30起以上，考慮到部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)路途較遠(yuǎn)、交通不便等因素，還專(zhuān)門(mén)開(kāi)辟了農(nóng)村房屋登記快捷通道。其中，房地產(chǎn)抵押登記必須當(dāng)場(chǎng)辦結(jié)。
截至2007年底，宣州市共核發(fā)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證9256本（戶(hù)），發(fā)證面積122.36萬(wàn)平方米。
但是，登記發(fā)證只是第一步，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓和抵押登記的有效開(kāi)展，是能否全面開(kāi)展農(nóng)村房屋登記工作的關(guān)鍵所在。
為規(guī)避流轉(zhuǎn)、抵押方面的法律障礙，宣城房管局開(kāi)展了與土地管理、金融、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)等多個(gè)部門(mén)的協(xié)調(diào)工作。
其中，宣城房管局協(xié)調(diào)村鎮(zhèn)規(guī)劃和土地管理部門(mén)，對(duì)農(nóng)村中心村和沿公路兩側(cè)具備經(jīng)營(yíng)條件的房屋在用地和規(guī)劃審批時(shí)，房屋設(shè)計(jì)用途明確界定為商住性質(zhì)。這樣一來(lái)，就可以規(guī)避農(nóng)村房屋，特別是農(nóng)民的住房不能上市抵押的限制，活躍農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)。
宣城房管局在一次經(jīng)驗(yàn)交流中表示，上述管理辦法行之有效，“至今未發(fā)生一起行政訴訟，也很少遭受投訴”。
宣城試點(diǎn)引來(lái)省內(nèi)外的關(guān)注。安徽省內(nèi)先后有半數(shù)以上的省轄市和部分縣前往宣城市考察學(xué)習(xí)；四川成都、湖南常德等房地產(chǎn)管理部門(mén)也聞?dòng)嵹s來(lái)調(diào)研。
就在本報(bào)記者前往宣城采訪之前，安徽省建設(shè)廳廳長(zhǎng)倪虹于4月5日率團(tuán)赴宣城市調(diào)研，倪虹表示，“積極爭(zhēng)取在宣城試點(diǎn)的基礎(chǔ)上逐步向全省推廣”。
