A股地產(chǎn)指數(shù)一周暴跌21%正保會計網(wǎng)校
4月16日，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》。
《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。
按照新文件規(guī)定，非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目中，位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的預(yù)計利潤率不得低于20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%。經(jīng)濟適用房開發(fā)項目的預(yù)計利潤率按照有關(guān)規(guī)定不得低于3%.
國家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所主任張培森接受本報記者采訪時表示，此舉是對2006年31號文的細(xì)化，起到加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收管控的作用。
上海分析師薛建雄則認(rèn)為，這一政策會讓開發(fā)商的資金鏈變得更緊。相應(yīng)的，在本周的股市暴跌中，地產(chǎn)板塊一周下跌21%，是下跌最兇的板塊。
加強地產(chǎn)稅收管控
張培森對記者表示，通知實質(zhì)上是2006年國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（即“31號文”）的進(jìn)一步細(xì)化。
在31號文中，對房地產(chǎn)預(yù)售款的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的計算方法是，按照預(yù)計毛利率計算預(yù)計毛利潤額，再扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。
張培森表示，地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時間、周期比較長，不愿意預(yù)繳的話，整個征收鏈條就中斷了，這個是管理方面的問題，此次新規(guī)能夠加強對地方稅收的控制。
差異在于預(yù)繳計稅基數(shù)確定標(biāo)準(zhǔn)的變化：“預(yù)計毛利率”修正為“預(yù)計利潤率”。二者差異在于，原規(guī)定下，開發(fā)商可以在預(yù)繳所得稅計算前先抵減主營業(yè)務(wù)稅金等項目。
而事實上，此前的31號文是按照毛利減去期間費用等項目的方法計算，而期間費用等項目又有比較大的操作空間，房地產(chǎn)企業(yè)往往通過加大期間費用的方法，減少當(dāng)期應(yīng)該繳納的企業(yè)所得稅，雖然最后還要調(diào)整，但是獲得了稅收的時間效益。而此次新規(guī)直接規(guī)定了利潤率，企業(yè)無法通過期間費用減少應(yīng)繳的稅額，實質(zhì)上加強了稅收的管控力度。
預(yù)繳力度加大
按照《通知》要求計算，房地產(chǎn)企業(yè)按照25%的企業(yè)所得稅率和20%的利潤率，房地產(chǎn)企業(yè)每月的預(yù)售款至少有5%必須要用于繳納企業(yè)所得稅。
薛建雄分析，上述政策會讓開發(fā)商的資金鏈變得更緊，對于當(dāng)前資金較為緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個打擊。
據(jù)悉，這一利潤率要求相比此前有所提高，此前企業(yè)預(yù)繳所得稅利潤率一般以15%計算，而目前房地產(chǎn)企業(yè)的稅收預(yù)繳已經(jīng)按照上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
不過，薛建雄同時表示，利潤的20%和之前項目銷售額的1%-2%是差不多的概念，之前因為房地產(chǎn)公司的財務(wù)不是很完善，企業(yè)所得稅基本上是按1%-2%先預(yù)收的，最終再按企業(yè)所得稅法來算，但實際上就是收這個稅。
但有企業(yè)表示，如果預(yù)繳稅收由按季轉(zhuǎn)為按月征收的話，還是有可能增加企業(yè)財務(wù)壓力。
薛建雄認(rèn)為，此項政策的另一效果可能是上市公司不敢把利潤報得太高，來拉抬股價進(jìn)行再融資，應(yīng)該說這會直接影響到開發(fā)商財務(wù)報表上的利潤水平，從而影響到開發(fā)商的融資、發(fā)債、再融資。
