房地產(chǎn)行業(yè)具有投資主體多、開發(fā)周期長、經(jīng)營方式活、成本項(xiàng)目雜和涉稅金額大的特點(diǎn)，且銷售發(fā)票是由地稅部門負(fù)責(zé)管理，給國稅部門的稅源監(jiān)控帶來了較大的難度。山東省煙臺市芝罘國稅局2006年房地產(chǎn)企業(yè)共入庫稅款5267萬元，比上年同期增長38.5%.筆者近日對該局建立房地產(chǎn)行業(yè)稅收監(jiān)控體系的做法進(jìn)行了調(diào)研。
目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要稅收問題包括：
利用往來賬調(diào)劑應(yīng)稅收入。預(yù)收賬款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的重要方式。在實(shí)際操作中，大部分房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)收房款、當(dāng)期售房款、銀行按揭貸款長期掛在其他應(yīng)付款、應(yīng)付賬款等往來賬上，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。有的甚至將預(yù)收款直接轉(zhuǎn)入私人銀行卡，一直拖到房產(chǎn)交付使用后才入賬，使稅款不能及時、足額入庫。2006年，該局曾對11戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了檢查，發(fā)現(xiàn)企業(yè)共計預(yù)收賬款余額13598萬元，有7228萬元未申報繳納所得稅；房地產(chǎn)收入中有16134萬元列到了其他應(yīng)付款未申報繳納所得稅。
企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)已形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為，應(yīng)該申報繳納企業(yè)所得稅。但在實(shí)際操作中，合作雙方往往都不申報納稅。
以開發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項(xiàng)，不入賬，不做收入，只在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)報表中體現(xiàn)，致使企業(yè)少計應(yīng)稅收入，少繳納企業(yè)所得稅�；蛞苑课莸猪敳疬w戶補(bǔ)償費(fèi)、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計收入，偷逃企業(yè)所得稅。
代收款項(xiàng)不計收入。將在銷售房產(chǎn)時一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)不按價外費(fèi)用申報繳納營業(yè)稅、所得稅。將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，偷逃企業(yè)所得稅。
多列預(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)采用預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用賬目調(diào)整當(dāng)期利潤。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后，不及時結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對多提費(fèi)用的余額不及時調(diào)整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應(yīng)納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計提或重復(fù)計提“預(yù)提費(fèi)用”，借以虛列成本。
加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收監(jiān)控應(yīng)采取以下措施：
建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。該局與相關(guān)部門建立信息溝通制度，通過每月取得土地局、規(guī)劃局、房管局的土地使用、建設(shè)規(guī)劃、房屋產(chǎn)權(quán)登記等信息，掌握房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)立項(xiàng)信息，以及開工日期、建設(shè)進(jìn)度、建筑面積、銷售進(jìn)度等有關(guān)涉稅信息。
加強(qiáng)對預(yù)收賬款、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)付賬款等往來賬的審查。規(guī)定所有的房地產(chǎn)企業(yè)每月必須將預(yù)收賬款等往來賬的全部數(shù)據(jù)形成情況以及增減變化原因，上報稅務(wù)機(jī)關(guān)，杜絕利用往來賬調(diào)節(jié)稅收的不法行為。
監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行賬戶。由于購房者大多是通過按揭貸款方式購房，所有的預(yù)售房款都要存進(jìn)銀行專門設(shè)立的賬戶，因此該局與銀行部門合作，定期取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行賬戶資金流動賬單。同時，他們規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每月應(yīng)將其全部開戶銀行的銀行對賬單、現(xiàn)金日記賬月份明細(xì)清單報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，然后由稅務(wù)機(jī)關(guān)對銀行、企業(yè)所報資料進(jìn)行比對，分析，實(shí)現(xiàn)對銷售收入的監(jiān)控。
實(shí)地重點(diǎn)檢查。對已匯算清繳的企業(yè)，他們一律要取得其開發(fā)圖紙，掌握總的建筑面積、戶數(shù)，同時對簽訂的購房合同進(jìn)行統(tǒng)計，了解企業(yè)取得的收入。企業(yè)開發(fā)時與建筑公司、各個原材料供應(yīng)商等分包公司都會簽訂合同。這些合同中，往往可透露許多問題。例如有些合同明確規(guī)定，工程完工后用建好的房屋抵頂工程款，而這部分房屋一般情況下是沒有計入收入的。針對這種情況他們規(guī)定企業(yè)必須于合同簽訂之日起，向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。
把好成本關(guān)。監(jiān)控施工單位的材料成本，是一項(xiàng)比較難的工作。這方面需要國稅、地稅部門互相配合，共同加強(qiáng)材料發(fā)貨票的管理，尤其是個體業(yè)戶發(fā)貨票的管理。為此，該局在監(jiān)控中，對施工單位的成本項(xiàng)目構(gòu)成及各環(huán)節(jié)嚴(yán)格審查，避免用材料發(fā)貨票抵頂施工費(fèi)，對從外地采購的大宗材料，專門派人到采購地核對原始憑證，確定真實(shí)性。同時對企業(yè)用工加強(qiáng)監(jiān)督，嚴(yán)格履行審批手續(xù)。對臨時用工的由用工單位提出申請，在申請報告上填寫臨時工的年齡、性別、工種，同時說清每個工種用工人數(shù)、工資標(biāo)準(zhǔn)，附上身份證復(fù)印件。他們還定期派人檢查核對，或者派人到工地實(shí)際勘測，了解每一天用工人數(shù)，直到該工程竣工為止，計算出實(shí)際工資，以此為標(biāo)準(zhǔn)來衡量其他工程的用工標(biāo)準(zhǔn)，以核實(shí)其工資費(fèi)用。
