遭受了2007年一年以來(lái)宏觀調(diào)控的洗禮，內(nèi)地地產(chǎn)商在翹首盼望新稅法帶來(lái)的轉(zhuǎn)機(jī)。
醞釀10年，歷時(shí)3年的新《企業(yè)所得稅法》將于2008年1月1日起開(kāi)始執(zhí)行。新稅法的核心內(nèi)容為實(shí)現(xiàn)“兩稅合并”。
屆時(shí)，內(nèi)資企業(yè)所得稅稅率將從33%下降至25%，而以前最低可享受15%稅率的外資企業(yè)則“好日子”將一去不復(fù)返。
“如果根據(jù)新規(guī)，稅率下降為25%，則將使企業(yè)稅后凈利得到不小的提升�！� 中投證券分析師李少明測(cè)算，此項(xiàng)政策預(yù)計(jì)將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)12%的凈利潤(rùn)提升空間。
而業(yè)內(nèi)更關(guān)注的是，開(kāi)發(fā)商享受兩稅合一，在沖抵土地增值稅給房企帶來(lái)的成本增加的同時(shí)，政府會(huì)否出臺(tái)新的稅收政策以抑制這一利好帶來(lái)的效益。
沖抵土地增值稅猜想
“兩稅合一對(duì)外資企業(yè)有影響，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)反而是利好。此項(xiàng)政策可能沖抵土地增值稅清算給房企帶來(lái)的成本增加。”來(lái)自香港的恒基地產(chǎn)中國(guó)區(qū)顧問(wèn)田國(guó)強(qiáng)介紹。
在新稅法實(shí)施以前，我國(guó)企業(yè)所得稅主要采用兩種征收方式：一是查賬征收，另一種是核定征收。
李少明調(diào)查，目前幾乎所有的房地產(chǎn)公司實(shí)施的所得稅率都達(dá)33%，只有少數(shù)深圳本地公司的稅收水平為15%.如果按照25%的稅率征收，對(duì)地產(chǎn)公司而言，將產(chǎn)生8%的稅差。
“此項(xiàng)政策預(yù)計(jì)將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)12%的凈利潤(rùn)提升空間，基本上可以抵消掉高毛利水平帶來(lái)的增值稅提升的影響。” 李少明表示。
“新稅法調(diào)整了抵扣項(xiàng)目，降低了內(nèi)資企業(yè)應(yīng)納稅所得額，這一所得稅稅基的降低，也能使內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的稅后凈利增加。”廣州龍翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃總監(jiān)王志平則認(rèn)為，兩稅合并對(duì)于房企影響可能暫時(shí)不大，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看是可以減負(fù)。
8%的稅率差對(duì)近期開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)速度有所影響。目前，就存在部分完成全年銷(xiāo)售任務(wù)的開(kāi)發(fā)商暫緩銷(xiāo)售的情況發(fā)生。
對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家說(shuō)：“一來(lái)可以觀察市場(chǎng)，二來(lái)可以減少稅務(wù)支出，相信大多數(shù)內(nèi)資房企都會(huì)選擇等待。這也是近期住宅開(kāi)工量持續(xù)低迷的一大原因。”
但是，兩稅合并對(duì)那些原來(lái)可以享受稅收優(yōu)惠待遇的內(nèi)資房企帶來(lái)的可能就不是利好影響。“例如萬(wàn)科在深圳的項(xiàng)目納稅時(shí)享受15%的優(yōu)惠稅率。而如果統(tǒng)一為25%以后，萬(wàn)科未來(lái)需要繳納的企業(yè)所得稅將提升。”該專(zhuān)家認(rèn)為，新的企業(yè)所得稅稅法對(duì)目前扣除各項(xiàng)成本和費(fèi)用以后利潤(rùn)仍高于20%以上的房子影響較大；對(duì)于毛利率低的企業(yè)，影響則相對(duì)較小。
事實(shí)上，新稅政實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商所期待的便是是否可沖抵土地增值稅。
今年1月，國(guó)家稅務(wù)總局宣布，從2月1日開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工、完成銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商征收土地增值稅，最高稅率相當(dāng)于其從地產(chǎn)項(xiàng)目所獲利潤(rùn)的60%.長(zhǎng)城證券的分析報(bào)告也指出，對(duì)于毛利率超過(guò)40%的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅對(duì)凈利潤(rùn)的影響將超過(guò)17.4%.
因此，新稅法對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，兩者之間的影響基本上會(huì)相互抵消，整體利潤(rùn)水平不會(huì)有特別大的波動(dòng)。
不過(guò)，廣州地產(chǎn)專(zhuān)家、寒桐投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理韓世同則認(rèn)為，倘若地方嚴(yán)格清算土地增值稅，兩稅合一的利好并不能完全沖抵清算土地增值稅造成的成本增加。他認(rèn)為，利潤(rùn)率不足30%的地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)將更能享受兩稅合一帶來(lái)的利好。
而那位接受采訪的北京開(kāi)發(fā)商更是擔(dān)心地表示，“政府可能會(huì)出臺(tái)新的稅種抑制房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)水平。因此‘兩稅合并’的實(shí)際影響，目前實(shí)在難以判斷”。
內(nèi)外資平等競(jìng)爭(zhēng)
兩稅合并似乎在狙擊境外游資上的作用更為明顯。華標(biāo)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)陳光就樂(lè)觀地表示：“外資企業(yè)沒(méi)有了以前所享受的稅收優(yōu)惠，與國(guó)內(nèi)企業(yè)站在相同的起跑線上，在一定程度上，也能夠抑制外國(guó)游資大量涌入的狂潮�！�
據(jù)我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉介紹，由于外資企業(yè)享有稅收優(yōu)惠政策，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)在成立之初就想辦法注冊(cè)成外資企業(yè)，為的是避稅�！暗S后中國(guó)加入世貿(mào)組織，這種現(xiàn)象已經(jīng)很少了。此次，隨著新稅率的實(shí)行，內(nèi)、外資企業(yè)統(tǒng)一納稅，對(duì)公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也有好處。”
近幾年對(duì)于外資的政策優(yōu)惠一直處于遞減中�！锻馍掏顿Y產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》和去年的“限外令”，都已充分說(shuō)明國(guó)家并不鼓勵(lì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。如今，內(nèi)外資企業(yè)所得稅合并，外資進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑又加了道閘門(mén)。
統(tǒng)一稅率之后將會(huì)在多大程度上影響外商投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的熱情？易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員楊紅旭認(rèn)為：“一方面，兩稅合并將在整體上減少外資地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間。但對(duì)外資進(jìn)軍內(nèi)地的影響可能并不會(huì)太大。因?yàn)榕c房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的諸多政策相比，兩稅合并仍屬小巫見(jiàn)大巫，而且房地產(chǎn)稅收的征收難度一貫較大，若不加強(qiáng)監(jiān)管，則避稅和逃稅的手段依然很多”。
另有一些外資房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為新稅率實(shí)際上減輕了外資的稅收負(fù)擔(dān)。
新加坡仁恒投資財(cái)務(wù)部經(jīng)理陳自力就說(shuō)：“在有些領(lǐng)域，外資房企所得稅稅率與內(nèi)資房企是一致的，新企業(yè)所得稅法使得稅率有較大幅度下調(diào)，也可以使外資房企得到減稅的實(shí)惠”。
