誰都沒料到，作為二線城市的石家莊市房地產(chǎn)業(yè)存在的稅收問題，竟然驚動(dòng)了國務(wù)院高層。而石家莊市房地產(chǎn)業(yè)被徹查并暴露出的問題，再一次將房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)暴利行業(yè)置于公眾視野之中。
據(jù)了解，按照國家稅務(wù)總局要求，河北省地稅局和河北省國稅局負(fù)責(zé)石家莊市100家房地產(chǎn)企業(yè)的專項(xiàng)檢查。河北省地稅局負(fù)責(zé)稽查80家企業(yè)，省國稅局委托石家莊國稅局負(fù)責(zé)稽查20家企業(yè)。此次專項(xiàng)檢查主要針對石家莊市100家房地產(chǎn)企業(yè)從2003年到2005年的納稅情況。
據(jù)石家莊市國稅局對外披露：截至11月20日,該局查出，20家企業(yè)從2003年到2005年應(yīng)補(bǔ)稅款8986萬元。其中8家外商投資企業(yè)應(yīng)補(bǔ)所得稅4355萬元，12家內(nèi)資企業(yè)應(yīng)補(bǔ)所得稅4361萬元；應(yīng)加收滯納金1945萬元；罰款628萬元。
記者從河北省地稅稽查局了解到，該局在此次專項(xiàng)檢查中查出應(yīng)補(bǔ)稅款700多萬元，加上石家莊市地稅稽查局此前查處的應(yīng)補(bǔ)稅款共計(jì)1.3億元。
19家企業(yè)的238個(gè)賬戶
此次石家莊100家房地產(chǎn)企業(yè)被徹查并非偶然。
記者了解到，2005年4月至7月，財(cái)政部駐河北省財(cái)政監(jiān)察專員辦事處（以下簡稱專員辦）對石家莊市10家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了抽查，抽查結(jié)果令專員辦大吃一驚，地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅問題相當(dāng)嚴(yán)重。隨后，專員辦將抽查結(jié)果直接上報(bào)財(cái)政部，財(cái)政部直接遞交到國務(wù)院。河北地稅部門一位干部說，領(lǐng)導(dǎo)批示的措詞很嚴(yán)厲，足見問題很嚴(yán)重。
2006年10月，國家稅務(wù)總局決定對重點(diǎn)城市房地產(chǎn)業(yè)的稅收進(jìn)行稽查專項(xiàng)檢查，北京、天津、石家莊均在列，而且總局要求河北必須徹查石家莊的100家房地產(chǎn)企業(yè)。河北省根據(jù)企業(yè)銷售收入排出100家待查企業(yè)，其中包括專員辦此前抽查的10家企業(yè)。
據(jù)了解，石家莊市國稅局從全市人才庫中選調(diào)業(yè)務(wù)骨干60人，實(shí)行集中辦案；成立了8個(gè)預(yù)審小組，邊查邊審；為迅速找出突破口，辦案人員先后到房管局、地稅、銀行等部門了解情況，從銀行查到了被查的19家企業(yè)開立的238個(gè)賬戶，通過資金流掌握了企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
記者獲知，石家莊市國稅局對20家企業(yè)檢查后查出的應(yīng)補(bǔ)稅款8986萬元中，定性為偷稅568萬元，罰款560萬元，涉及4家企業(yè)；定性為少繳稅款16家,應(yīng)補(bǔ)稅款8418萬元；3家企業(yè)2006年年底方達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，在本次檢查中，發(fā)現(xiàn)其多列開發(fā)成本5840萬元，檢查組已向有關(guān)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)了稽查建議，建議在2006年匯算清繳時(shí)加以關(guān)注。
一企業(yè)“主動(dòng)”上繳1000多萬元
記者在采訪中獲知，石家莊市國稅稽查局對專員辦查處的問題進(jìn)行落實(shí)的過程并非一帆風(fēng)順。一位稅務(wù)干部對記者說，在他們檢查的過程中說情的電話很多，有的甚至是領(lǐng)導(dǎo)。
當(dāng)然，也有一家房地產(chǎn)企業(yè)在此次檢查中“主動(dòng)”上繳1000多萬元。
據(jù)石家莊市國稅局的一份匯報(bào)材料顯示，專員辦2005年檢查時(shí)，石家莊大遠(yuǎn)東房地產(chǎn)有限公司屬于漏征漏管戶，并查出少繳外商投資企業(yè)所得稅105.70萬元。經(jīng)檢查組此次核實(shí)，該企業(yè)已于2005年12月9日在橋東區(qū)國家稅務(wù)局辦理了稅務(wù)登記，少繳稅款已于2005年12月12日入庫。此次檢查又查出應(yīng)補(bǔ)稅款543萬元。
值得關(guān)注的是，專員辦檢查石家莊慧谷科技城開發(fā)有限公司時(shí)該企業(yè)因減免的土地出讓金7828萬元未計(jì)入當(dāng)期收入，造成少繳外商投資企業(yè)所得稅2583.26萬元。因企業(yè)對依據(jù)財(cái)稅字［1995］81號文件（適用于內(nèi)資企業(yè)）處理外資企業(yè)存在異議，未主動(dòng)繳納稅款。本次檢查時(shí)，市局又向該企業(yè)下發(fā)了限期繳納通知書，到期后在企業(yè)未足額繳納的情況下，國稅局凍結(jié)了其17個(gè)賬戶，凍結(jié)資金146萬元。此次檢查又查出應(yīng)補(bǔ)稅款1572萬元。
石家莊聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因預(yù)售房款收入未按規(guī)定繳稅，造成少繳稅款1413萬元。經(jīng)檢查組核實(shí)，該企業(yè)已于2005年12月25日、2006年3月25日、2006年9月16日分三期辦理了入庫手續(xù)。此次檢查又查出應(yīng)補(bǔ)稅款774萬元。
此外，河北順馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，專員辦未查出該企業(yè)存在涉稅問題，但稅務(wù)總局要求作為必查企業(yè)，此次檢查中，發(fā)現(xiàn)應(yīng)調(diào)減開發(fā)成本802萬元。
在此次抽查的石家莊市鑫麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因偷稅已移交公安機(jī)關(guān)立案查處，總經(jīng)理已于去年獲刑。
一場貓鼠捉迷藏的游戲
石家莊市100家房地產(chǎn)企業(yè)被徹查所反映出來的問題，是全國地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)縮影。
記者從石家莊國稅部門了解到，他們負(fù)責(zé)外資房地產(chǎn)企業(yè)和2002年以后新注冊的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)。由于地產(chǎn)企業(yè)所得稅原來一直由地稅部門征管，現(xiàn)在內(nèi)外資企業(yè)所得稅合并后要求地產(chǎn)企業(yè)所得稅逐步過渡由國稅部門征管，因此，稅務(wù)部門在征管的銜接上出了問題，給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。
記者獲知，房地產(chǎn)企業(yè)逃稅主要利用的手法包括：瞞報(bào)或少報(bào)預(yù)收售樓收入、利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來避繳稅款、財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)核算比較混亂導(dǎo)致成本和企業(yè)所得稅無法準(zhǔn)確核算等。
而石家莊國稅局查處的20家企業(yè)中就有6家存在取得預(yù)售收入不按規(guī)定申報(bào)繳納所得稅的問題，主要是企業(yè)在明知應(yīng)納稅的情況下，采取不入賬、轉(zhuǎn)移資金、不申報(bào)等多種方式有意隱瞞預(yù)售收入，偷逃稅款。
檢查中發(fā)現(xiàn)，目前石家莊市一些房地產(chǎn)企業(yè)不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，納稅不規(guī)范；財(cái)務(wù)人員對稅收政策理解有偏差，延誤稅款繳納時(shí)間；企業(yè)資金不足，故意拖延繳稅時(shí)間。在被查處的房地產(chǎn)企業(yè)中，取得預(yù)售收入而不計(jì)稅是主要問題。
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，開發(fā)商往往通過人為加大前期開發(fā)成本、降低利潤率，以及利用相關(guān)子公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易來達(dá)到利潤轉(zhuǎn)移的目的。除此之外，預(yù)付金、定金不入賬也是常用的避稅方式；而房地產(chǎn)業(yè)的期房開發(fā)模式，讓開發(fā)商在前期大規(guī)模舉債，直到后期銷售才會(huì)有現(xiàn)金回收，這個(gè)周期一般都會(huì)跨年，而目前稅收按年來征收，這就讓開發(fā)商在項(xiàng)目的第一年賬上完全沒有利潤。
目前，石家莊市地稅部門與城建等相關(guān)部門建立了信息傳遞制度，加強(qiáng)工作的配合力度。此外，石家莊市國稅部門還將建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信納稅檔案，定期公布房地產(chǎn)檢查情況。對查補(bǔ)稅款拒不入庫的企業(yè)，將向政府建議取消其今后在石家莊市承攬建設(shè)項(xiàng)目的資格。
記者在采訪中獲知，2005年，國家稅務(wù)總局專門對房地產(chǎn)行業(yè)征稅問題出臺(tái)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》。2006年3月，國家稅務(wù)總局又出臺(tái)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》，要求加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)征管力度。
“房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)的稅收已經(jīng)占河北省地稅征繳稅款的1/3.”河北省地稅稽查局田局長說，河北省地稅部門連續(xù)3年把房地產(chǎn)企業(yè)作為轉(zhuǎn)向檢查重點(diǎn)行業(yè)，今年地稅部門仍將把這一行業(yè)作為稽查監(jiān)管重點(diǎn)。
