“醞釀了多時的土地增值稅清算制時代看來是真的來了�！弊蛱�，招商地產（29.11，1.63，5.93%）上海分公司一位高層人士感慨，就在昨晚，國稅總局發(fā)布《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（下稱《通知》），進一步明確房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍，以扭轉目前以“預征”為主的土地增值稅繳納現狀。
房地產業(yè)內表示，房地產企業(yè)大多項目的開發(fā)成本將增加。
從“預征”步入“清算”時代
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物（即轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。
具體稅率為四級超率累進稅率：即增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%.
但是，因為此前對房地產開發(fā)成本（即可扣除項目）的確定方法不詳，又有《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅�！澳壳案鞯赝恋卦鲋刀愓魇斩嗖捎妙A征收制，即便是預征，也是近幾年才真正貫徹的稅種。”一位南京開發(fā)商稱。同時，因為該稅種為地方稅種，土地增值稅目前在各地的征收標準不一。例如，南京普通商品房預征標準為銷售金額的1%，商鋪為2%，高檔別墅為3%.而上海開發(fā)商則表示，大多數開發(fā)項目的預征額為房屋銷售價格的1%.
但是，根據昨天發(fā)布的《通知》精神，由于細化了清算辦法，以清算方式征收土地增值稅的可操作性加強，這將標志著房地產開發(fā)項目全面迎來土地增值稅“清算”時代。
違規(guī)門檻同步抬高
《通知》規(guī)定，土地增值稅以房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。業(yè)內人士特別指出，這一要求避免了開發(fā)商以分期開發(fā)為由拒絕清算土地增值的情況。
關于土地增值稅的核定征收范圍，《通知》稱，對于因未設置賬簿、擅自銷毀賬簿、拒不提供納稅資料、賬目混亂或者資料不全等造成的難以確定轉讓收入或扣除項目金額情況，以及未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)、逾期不清算等行為，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。
開發(fā)商遭遇成本壓力
在土地大幅度升值的市場情況下，土地增值稅的清算無疑會給大量開發(fā)商帶來成本壓力。此前就有開發(fā)商向記者透露，為了避免遭遇土地增值稅清算帶來的成本增加，本應該結算銷戶的房地產開發(fā)項目公司多采取放任擱置的辦法。萬科董事會秘書肖莉也坦言，一旦正式開始執(zhí)行土地增值稅清算辦法，一些房地產開發(fā)公司可能遭遇較大的稅負壓力。從2004年起，萬科即開始為土地增值稅的清算提留準備金，2004至2006三年，萬科提留的準備金從4000萬提高到9000萬，再提高到3個億。
但是，也有開發(fā)商稱，有清算就有補交和退稅兩種說法，即開發(fā)商的預先繳稅額如果低于最后清算出來的應繳稅金額，開發(fā)商需要補交稅款，但如果開發(fā)商的預繳金額大于實際應納稅額，則需要退稅�！敖陙恚_發(fā)商拿地成本已經很高，如果計入扣除金額，增值率其實不高�！币晃婚_發(fā)商稱。
而根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%，可免征土地增值稅。
