在正式征收二手房個(gè)人所得稅之后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次籠罩在重稅的陰影之下。記者通過(guò)多方了解，目前上海市財(cái)政部門正在就征收土地增值稅問(wèn)題，對(duì)部分房地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研和抽查，這也許預(yù)示著上海正開(kāi)始醞釀恢復(fù)征收土地增值稅。
“聽(tīng)說(shuō)過(guò)可能征收土地增值稅的消息，但目前關(guān)于征收的具體意見(jiàn)還沒(méi)有出來(lái)，還沒(méi)有看到具體的征收范圍及征收稅率。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民告訴記者。
對(duì)于征收傳言，記者采訪了多家上海的發(fā)展商，他們均表示“的確有財(cái)稅部門來(lái)聊過(guò)相關(guān)土地增值稅的問(wèn)題”。上海一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者。上海市財(cái)政局工作人員則以該話題太過(guò)敏感為由拒絕回答。
征收懸疑
上海也許正在為過(guò)去財(cái)政收入過(guò)度依賴房地產(chǎn)稅收而付出代價(jià)。房地產(chǎn)稅收及土地的相關(guān)收入占到了上海市財(cái)政收入的四分之一�！胺康禺a(chǎn)對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)太大，一旦市場(chǎng)有變化，影響很大。”上海一家房產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人告訴記者。
在不久前公布的《關(guān)于上海市2006年上半年預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)告》顯示，今年上半年上海市財(cái)政收入825.5億元，同比增長(zhǎng)4.8%，但與上一個(gè)統(tǒng)計(jì)年度相比，增幅回落9.1個(gè)百分點(diǎn)�！秷�(bào)告》顯示，導(dǎo)致增幅回落的主要原因是房地產(chǎn)、鋼鐵等行業(yè)稅收大幅下降，其中房地產(chǎn)稅收銳減40.5億元。
而在今年上半年，在上海房地產(chǎn)市級(jí)稅收當(dāng)中，營(yíng)業(yè)稅為29.7億元、所得稅為16.3億元，契稅為4.5億元，剩下的大約140億元大部分是土地出讓金。
實(shí)際上，自從去年宏觀調(diào)控開(kāi)始，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于萎縮，成交并不像2004年時(shí)那么活躍。“之前有些區(qū)的財(cái)政收入的很大一部分都來(lái)自于賣地，像閔行區(qū)這種情況特別突出。”上述人士說(shuō)。但他并不認(rèn)為征收土地增值稅只是為財(cái)政補(bǔ)缺，“稅收是把雙刃劍，增加財(cái)政收入的同時(shí)也將影響到整個(gè)市場(chǎng)，財(cái)政總量能否增加還不一定�！�
上海市著名房地產(chǎn)評(píng)論人士顧海波也認(rèn)為，地方政府遲遲不征收土地增值稅是跟他們短期利益不相符的，也就是說(shuō)，征收了土地增值稅未必能為財(cái)政收入增加多少。因此，上海市目前還有大量的閑置土地未盤活，放出要恢復(fù)征收土地增值稅的風(fēng)聲很可能是為了盡快盤活那些閑置土地。
上海世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理袁鴻昌認(rèn)為，該政策出臺(tái)，更多還是想規(guī)范這一稅收。“在近期國(guó)務(wù)院的土地新政前，土地出讓金及土地增值稅一直是地方預(yù)算外收入，如今這部分收入將歸納進(jìn)地方政府的預(yù)算，征收土地增值稅也有助于這部分收入的透明化，我認(rèn)為，這是上海市政府貫徹國(guó)務(wù)院近期土地新政的組成部分�！�
調(diào)控風(fēng)暴？
上海市財(cái)政局相關(guān)人士告訴記者，土地增值稅一旦實(shí)施，很可能就會(huì)按照國(guó)家規(guī)定的稅率，稅率以累進(jìn)制計(jì)算，即以“增值額（項(xiàng)目金額減去各類成本）”為稅基，再將計(jì)算出的稅基與項(xiàng)目總金額相除，當(dāng)結(jié)果小于等于50%時(shí)，稅率為30%；大于50%小于等于100%時(shí)，稅率為40%；大于100%小于等于200%時(shí)，稅率為50%；大于200%，稅率為60%.
上海的的土地招拍掛雖然是從2001年開(kāi)始，但相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間之內(nèi)，上海土地出讓主要還是協(xié)議出讓，協(xié)議出讓的價(jià)格無(wú)疑要比招拍掛低得多。與前幾年相比，現(xiàn)在價(jià)格比當(dāng)初那些土地協(xié)議出讓時(shí)候增長(zhǎng)了很多倍，一旦征收土地增值稅，數(shù)目不小。“如果真的按照國(guó)家規(guī)定嚴(yán)格征收，對(duì)市場(chǎng)的沖擊將太大了，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都承受不了這樣的重稅�！币晃婚_(kāi)發(fā)商告訴記者，“幾乎大部分的利潤(rùn)都將變成稅收�！�
從去年6月1日開(kāi)始，針對(duì)別墅的土地增值稅在上海已經(jīng)正式開(kāi)始征收。政策出臺(tái)之后，上海別墅市場(chǎng)成交量幾乎以每個(gè)月50%的速度萎縮。
在上海中星集團(tuán)副總經(jīng)理劉承建看來(lái)，征收土地增值稅其實(shí)就是在加強(qiáng)土地管理，最直接的影響是房地產(chǎn)公司成本上升，小公司繼續(xù)被淘汰。
袁鴻昌認(rèn)為，會(huì)有短期的影響，而不是長(zhǎng)期的影響，短期內(nèi)會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商的拿地行為，及整個(gè)項(xiàng)目的銷售量，但是就像二手房征收個(gè)人所得稅一樣，在兩三年后，這個(gè)稅收會(huì)被當(dāng)作固定成本從心理上加以消化，從而為市場(chǎng)所接受。這個(gè)政策的企圖就像國(guó)家對(duì)實(shí)木地板和進(jìn)口高檔手表征收奢侈稅一樣，政府只是想引導(dǎo)供求關(guān)系，而不是反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系。所以它的影響會(huì)在一段時(shí)間后被消化。
有關(guān)專家也對(duì)土地增值稅如何實(shí)施提出了質(zhì)疑。顧海波認(rèn)為，上海如果征收土地增值稅，應(yīng)該會(huì)比國(guó)家目前規(guī)定寬松。去年針對(duì)別墅的土地增值稅政策并不是對(duì)所有的別墅都征收，也有減免條件，當(dāng)時(shí)的規(guī)定是：“超過(guò)5年轉(zhuǎn)讓免征，3年至5年減半征收，而3年內(nèi)轉(zhuǎn)讓則全額征收�！�
