昨天，北京市地稅局公布了調(diào)整后的二手房交易計稅價格。新的最低計稅價格將于10月1日起執(zhí)行，將有效規(guī)避二手商品房交易時虛報價格的逃稅行為。
二手房已分成六種類型
據(jù)北京市地稅局有關負責人介紹，有關部門已經(jīng)將二手房分為6類，分別是二手商品住房、特殊二手商品住房、再上市的已購公房、再上市的經(jīng)濟適用住房、二手辦公用房、二手商業(yè)用房。其中，二手商品住房指城八區(qū)以及昌平、大興、通州、順義、房山、門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶、亦莊19個區(qū)縣284個典型區(qū)域內(nèi)的二手商品住房；再上市的已購公房指各區(qū)縣295個典型區(qū)域內(nèi)再上市的已購公房，包含首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等六類具有保障性質的住房。
最低計稅價與房屋新舊有關
二手房交易計稅價格是基準房屋交易價格的市場水平，不是所有類型房屋的均價，計價標準均為每平方米建筑面積單價。二手商品住房基準房屋標準是2000－2002年建設；房型為樓房；多層樓房3層，高層樓房次頂層的二手商品住房。經(jīng)濟適用住房基準房屋標準的房型為樓房；多層樓房3層，高層樓房次頂層的經(jīng)濟適用住房。
房屋修正系數(shù)分為建成年代修正系數(shù)和樓層的修正系數(shù)，但特殊二手商品住房和經(jīng)濟適用住房不做建成年代修正。其中，二手商品住房的基準房屋建成年代標準為2000－2002年建設，因此設定2000－2002年建設房屋的基礎指數(shù)為100，其他年代建設的房屋修正系數(shù)分別是：1980年及以前的82％，1981－1990年的88％，1991－1995年的92％，1996－1999年的96％，2003－2004年的102％，2005年以后的106％。
最低計稅價與樓層有關
對樓層的修正系數(shù)，樓型總層數(shù)在7層及7層以下樓房的，設定3層的基礎指數(shù)為100，其他樓層修正系數(shù)分別是：1層94%、2層97%、4層98%、5層95%、6層94%、7層90%.樓型總層數(shù)在7層以上樓房，設定次頂層的基礎指數(shù)為100，其他樓層修正系數(shù)由次頂層開始，21層及以上樓層每下降1層，修正系數(shù)下調(diào)8‰；11－20樓層每下降1層，修正系數(shù)下調(diào)1％；10層及以下樓層每下降1層，修正系數(shù)下調(diào)1.5％；頂層的修正系數(shù)為95％。公式：交易房屋計稅價格＝基準價格×｛1－8‰（或1％或1.5％）×（次頂層數(shù)－本樓層數(shù)）｝。
最低計稅價按類型測算
據(jù)北京市地稅局有關負責人介紹，二手房交易最低計稅價格的計算公式為：計稅價格=各類房地產(chǎn)的基準價格×建成年代修正系數(shù)×樓層修正系數(shù)×房型修正系數(shù)。
其中，東城、西城、崇文、宣武區(qū)平房的修正系數(shù)為120，其他區(qū)域的平房不做房型修正，計算公式：平房交易計稅價格＝基準價格×120％。
對于不同類別的房地產(chǎn)，按不同建成年代、不同樓層、不同房屋類型進行相應系數(shù)修正，以修正后的價格作為計稅價格征收稅款。
最低計稅價格·案例
最低計稅價可防虛報逃稅
據(jù)北京市地稅局負責人透露，規(guī)定二手房交易的最低計稅價格，其目的是防止二手房買賣雙方虛報低價逃稅。
據(jù)透露，在時下的二手房交易中，有不少人為了少交稅而常常采取瞞報、虛報價格的方式。二手房交易的最低計稅價格，則明確設定了二手房交易的最低價格“底線”，防止二手房交易采取明低暗高的價格逃稅。
這位負責人舉例說，一套實際售價為每平方米7000元的住房，賣房人為了少交營業(yè)稅等二手房交易稅收，就與買房人商量共同“減輕稅賦”，將房價“改造”成每平方米3000元，而實際仍以每平方米7000元的價格私下交易，最大限度地逃避交稅。但是，由于此套住房的二手房交易最低計稅價格為4000元，因此，地稅部門將按照二手房交易最低計稅價格計稅，而不是交易雙方虛報的超低房價。
另外，北京地稅部門今年還將與建委聯(lián)合，加強拆遷的契稅減免管理。并在時間、合法票據(jù)等方面，保證納稅人享受到二手房交易的稅收減免政策。
目前，在辦理土地、房屋權屬轉移變更登記手續(xù)場所的20余個網(wǎng)點，地稅、財政等管理部門已聯(lián)合辦公，為納稅人提供咨詢解答、減免稅辦理、契稅征收一條龍服務。
計稅基準價將不定期調(diào)整
將縮短最低計稅價格更新時間二手房最低計稅價普遍上漲
昨天，北京市地稅局公布了調(diào)整后的二手房交易計稅價格。據(jù)北京地稅局介紹，二手房交易最低計稅價格由北京市地方稅務局根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場交易情況不定期進行調(diào)整。
新的最低計稅價格顯示，北京房地產(chǎn)價格在穩(wěn)步上升，如位于五環(huán)外一線地鐵沿線地區(qū)朝陽區(qū)管莊西里周家井的經(jīng)濟適用房建東苑小區(qū)2003年的購買價格為3100元，而新的最低計稅價格已經(jīng)調(diào)整為4326元，宣武區(qū)廣安門外小紅廟南里蓮花晴園經(jīng)濟適用房也已經(jīng)由2003年的4180元的最低購房價漲到了5947元。
本通知中二手房交易最低計稅價格是依據(jù)北京市建設委員會測算的2005年房屋市場交易價格并考慮相關因素調(diào)整確定的，兩年中房價都漲了不少。
最低計稅價格·解讀
新政解決了三大問題
1.對普宅與非普宅分別計稅
一套非普宅調(diào)低30萬元，逃稅額減少1.8萬元
根據(jù)鏈家提供的案例，王先生在建國路購買了一套房產(chǎn)，面積為100平米，實際成交價格為10000元/平米，超出了建國路土地平均交易價格8040元/平米的1.2倍（9648元/平米）。按照現(xiàn)行標準，該房產(chǎn)為非普通住宅，需按3％稅率繳納契稅，即3萬元。但王先生將房產(chǎn)買賣合同的價格調(diào)低，從而規(guī)避部分應繳納的契稅。
如果不區(qū)分普宅與非普宅的最低計稅標準，并按目前的指導價作為最低計稅標準，建國路地區(qū)是6989元/平米。王先生如果最終將合同售價調(diào)整為7000元/平米，即視為普通住宅，繳納契稅時享受1.5％的優(yōu)惠。王先生實際繳納的契稅為7000×100×1.5%=10500元，少繳納了19500元。
契稅新規(guī)區(qū)分普宅與非普宅的最低計稅標準，并將非普通住宅的最低計稅標準定為同級別土地上普通住房平均交易價格的1.2倍（9648元/平米），即使王先生最終將合同售價調(diào)整為7000元/平米，仍需按9648元/平米的標準繳納契稅。即他需繳納的契稅為9648×100×3%=28944元，比不區(qū)分普宅與否時多28944－10500＝18444元。
因此，鏈家市場專業(yè)人士認為，如果契稅新規(guī)中將普通住宅與非普通住宅的最低計稅標準予以區(qū)分，不但增強了對普通住宅與非普通住宅征稅標準的公平性，也將加大對非普通住宅房產(chǎn)消費者的控制和約束力度。
2.單列二手商品房計稅基準價
今后二手商品房虛報價格進行逃稅的行為將被杜絕
從目前來看，稅務部門辦理二手房交易繳稅時沒有對二手商品房單獨列出，但已購公房和經(jīng)濟適用房的價格同二手商品房價格相比有很大區(qū)別。市建委數(shù)據(jù)顯示，去年1－11月，北京全市二手商品住宅買賣價格為4597元/平米，而已購公房和經(jīng)濟適用房再上市買賣價格為4209元/平米，而且局部區(qū)域市場中這兩者之間的差額更明顯。對此，中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍認為，應制定單一的二手商品房最低計稅價格。
宮萍表示，2005年5·11系列宏觀調(diào)控政策中，受營業(yè)稅和契稅新的征收標準影響最大的莫過于二手商品房了，業(yè)主在出售房屋時成本增大，極大減少了其預期利潤，為了減少支出，就出現(xiàn)部分業(yè)主在繳稅時虛報成交價格的現(xiàn)象，這進一步凸顯制定二手商品房最低計稅價格的必要性。
3.縮短計稅基準價更新時間
此前每半年更新一次周期太長，同時其覆蓋區(qū)域擴至遠郊區(qū)縣
目前市城建研究中心發(fā)布的指導價格每半年更新一次，宮萍認為，這個時間相對較長，不能及時反映市場的價格變化。特別是一些交易熱點區(qū)域，價格變化較大，如果不及時更新，勢必會出現(xiàn)區(qū)域不公平現(xiàn)象，進而影響到二手房交易市場真實價格體系的建立。
同時，北京房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2005年全年遠郊區(qū)縣的二手房成交量比2004年上漲近7.7%，郊區(qū)二手房成交量不斷增長。因此在制定二手商品房最低計稅價格時必須擴大到房山、順義、門頭溝、密云、延慶、平谷等區(qū)縣。
