九部委新政出臺(tái)后，市民趕搭二手房過(guò)戶“末班車(chē)”的情景還歷歷在目：交易中心排長(zhǎng)隊(duì)辦過(guò)戶，規(guī)避政策的業(yè)主長(zhǎng)吁一口氣，未趕上“末班車(chē)”的懊惱不已。但是，當(dāng)初為了趕在6月1日“大限”前過(guò)戶，草草簽訂合同不對(duì)營(yíng)業(yè)稅承擔(dān)做約定，或者政策有變改變買(mǎi)賣(mài)意向的情況大有人在，留下了不少“后遺癥”。
記者在采訪漢宇、美聯(lián)、泛城等多家滬上中介公司后得知，由于營(yíng)業(yè)稅而引起的各類(lèi)糾紛為數(shù)不少，但大多數(shù)糾紛都能夠在門(mén)店內(nèi)協(xié)調(diào)解決，門(mén)店無(wú)法解決而集中到公司總部的并不是很多，而不得已走到起訴這一步的就更少了。
搶灘期限僅為兩天
據(jù)美聯(lián)、中原等中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹，各大門(mén)店的成交量減幅達(dá)到了40％－45％。漢宇地產(chǎn)交易管理部經(jīng)理施俊華向記者透露的數(shù)據(jù)顯示，5月25日至5月31日一周內(nèi)，漢宇各門(mén)店簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同共71單，6月1日至6月5日的5天內(nèi)，漢宇各門(mén)店簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同迅速減少到24單；5月25日至5月31日一周內(nèi)，漢宇各門(mén)店交易過(guò)戶房源124套，而6月1日至6月5日，漢宇各門(mén)店交易過(guò)戶的房源立刻劇減至38套�！皬倪@些數(shù)據(jù)可以看出，自營(yíng)業(yè)稅年限延長(zhǎng)的政策公布之后，二手房市場(chǎng)立刻進(jìn)入一個(gè)緊急交易過(guò)戶的非常時(shí)期，很多人都急著搭政策末班車(chē)，那幾天里成交量出現(xiàn)猛增。而‘6.1’大限過(guò)后，交易量一下子跌入谷底�！笔┛∪A向記者分析說(shuō)。
同時(shí)，施俊華還告訴記者，從漢宇4、5、6三月的買(mǎi)賣(mài)合同簽訂數(shù)量來(lái)看，逐月遞減的趨勢(shì)相當(dāng)明顯，6月比5月減少了40％，且從房源性質(zhì)上來(lái)看，絕大多數(shù)是符合房齡已滿5年等不涉及營(yíng)業(yè)稅的房源。“由此也可以看出，營(yíng)業(yè)稅年限的變化是阻礙成交量的一大要素�！�
全額征收5.55％營(yíng)業(yè)稅的年限延長(zhǎng)至5年的政策公布之后，二手房市場(chǎng)中買(mǎi)賣(mài)雙方出現(xiàn)了各種變化。美聯(lián)物業(yè)調(diào)查顯示，《意見(jiàn)》頒布首日，美聯(lián)物業(yè)正在交涉的客戶中，有5％－10％的掛牌業(yè)主采取封盤(pán)，等待近期地方相關(guān)調(diào)整性措施的出臺(tái)；有5％－10％的放盤(pán)業(yè)主由于資金回籠問(wèn)題，選擇小幅降低售價(jià)，以求趕在6月前盡快出手；有10％左右的掛牌業(yè)主為轉(zhuǎn)嫁稅收壓力，提升售價(jià)；另有70％的掛牌業(yè)主維持原價(jià)。
對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿表示，相比去年的政策調(diào)控，此次的調(diào)控面比較溫和。但5月29日出臺(tái)細(xì)則，6月1日便付諸實(shí)施，沒(méi)有給市場(chǎng)留下一個(gè)緩沖期，這會(huì)引起部分二手房交易過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅支付糾紛問(wèn)題。
馮還指出，“二手房轉(zhuǎn)讓全額征稅延至5年”在短期內(nèi)可能會(huì)導(dǎo)致部分二手商品房業(yè)主“惜售”或“稅收轉(zhuǎn)嫁”舉動(dòng)。但從總體市場(chǎng)格局來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)2005年政策調(diào)控以后，上海樓市中投機(jī)客幾乎已全部撤走，現(xiàn)時(shí)樓市主要以自住客和長(zhǎng)線投資客為主，加上本次政策從頒布到實(shí)施間隔時(shí)間極短，除上下家均沒(méi)有貸款申請(qǐng)和償還問(wèn)題的交易有可能在2日內(nèi)完成，其他類(lèi)型的交易在時(shí)間上沒(méi)有可行的空間。這也是在營(yíng)業(yè)稅等政策公布之后沒(méi)有出現(xiàn)短期內(nèi)大拋盤(pán)的原因。
稅費(fèi)糾紛突然增加
漢宇地產(chǎn)的施俊華告訴記者，在“6.1”前后，二手房的買(mǎi)賣(mài)交易中，有三種最常見(jiàn)的交易程序。
第一種就是先簽買(mǎi)賣(mài)合同，然后上家注銷(xiāo)，下家貸款，接著上下家各自繳納稅費(fèi)，最后雙方交易過(guò)戶。這種是最為正常、也是最常見(jiàn)的交易步驟。
第二種就是上下家先繳稅，然后再辦理后續(xù)的交易流程。施俊華介紹說(shuō)，由于后續(xù)的交易流程費(fèi)時(shí)較長(zhǎng)，有時(shí)候甚至要一個(gè)多月的時(shí)間，因此在“6.1”前后成交的案例中，上下家都會(huì)選擇趕在政策正式實(shí)施前先繳稅，然后再去交易過(guò)戶�！鞍讯愊壤U了，避開(kāi)了營(yíng)業(yè)稅，上下家就都覺(jué)得放心了�！�
第三種情況并不出現(xiàn)在“6.1”前后，但其造成的影響集中反映在新政出臺(tái)后的這段時(shí)間內(nèi)。在營(yíng)業(yè)稅延長(zhǎng)年限的政策出臺(tái)之前，有一批房屋上下家在談妥交易條件之時(shí)，房屋房齡尚未達(dá)到2年。于是，上下家簽訂一份書(shū)面協(xié)議，約定待到房屋房齡滿兩年之后，上下家再正式辦理交易過(guò)戶。（例如今年3月份上下家協(xié)定協(xié)議，等到今年8月份房屋滿2年房齡后再正式交易過(guò)戶。）“沒(méi)有想到，今年5月政府再次出臺(tái)政策，將營(yíng)業(yè)稅年限延長(zhǎng)至5年，于是，這種類(lèi)型的交易引起的糾紛最多。上下家都不可能再等3年，往往雙方又都不愿意支付這筆多出來(lái)的稅費(fèi)，因此引發(fā)糾紛。”
美聯(lián)物業(yè)交易管理部高級(jí)經(jīng)理王磊也向記者表示，在發(fā)生糾紛的交易案例中，一般會(huì)出現(xiàn)三種情況：
第一種是合同約定營(yíng)業(yè)稅由上家承擔(dān)，這種情況發(fā)生糾紛比較少。如果上家因?yàn)槎愘M(fèi)成本增加而反悔，由此引發(fā)糾紛起訴法院，則法院一般會(huì)支持買(mǎi)方繼續(xù)履行合同的要求。
第二種是合同約定稅費(fèi)由下家承擔(dān)，這種情況下家反悔違約的情況比較多。一旦訴諸法院，法院會(huì)采取“從約定”的原則。有的買(mǎi)家會(huì)提出以“情勢(shì)變更”原則來(lái)支持其違約行為，但法院一般不予以支持。
第三種情況則是房東要求加價(jià)，將多出來(lái)的這筆稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，變相地要求下家共同承擔(dān)。這種情況在解決糾紛中出現(xiàn)較多，大多數(shù)有真實(shí)購(gòu)房需求的購(gòu)房者都會(huì)作出讓步，與上家共同承擔(dān)這筆稅費(fèi)。
一年一變?cè)僖艁y
5月27日建設(shè)部等九部門(mén)出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，規(guī)定6月1日起，5年內(nèi)購(gòu)入二手房轉(zhuǎn)讓將全額征收營(yíng)業(yè)稅。突然公布且未留下“緩沖期”的政策，使得許多已經(jīng)辦妥按揭貸款的交易雙方，開(kāi)始抓緊時(shí)間到各區(qū)縣交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。一時(shí)間，二手房市場(chǎng)一片忙亂。
“當(dāng)時(shí)去搶時(shí)間到交易中心辦理過(guò)戶的二手房，都是之前已經(jīng)簽署好協(xié)議并辦理好貸款的交易�！庇兄薪槿藛T向記者表示，此次緊張搶時(shí)間的交易雙方，基本上都是前期程序已經(jīng)完全走好的，這部分買(mǎi)賣(mài)中的上家最為緊張，他們會(huì)從“早一天晚一天過(guò)戶無(wú)所謂”轉(zhuǎn)為積極搶時(shí)間在這兩天過(guò)戶，以避免多繳的營(yíng)業(yè)稅。
但對(duì)于許多已經(jīng)持有房屋滿兩年并準(zhǔn)備套現(xiàn)的上家來(lái)說(shuō)，短短幾日是無(wú)法“搶時(shí)間”完成交易的�！稗k理按揭需要時(shí)間，雙方具體條款的簽署需要時(shí)間，所以這次政策預(yù)留的時(shí)間基本上等于沒(méi)開(kāi)任何口子�！币晃恢薪楣痉▌�(wù)部人士稱(chēng)。因?yàn)檎叱雠_(tái)到正式執(zhí)行的時(shí)間太短，得到消息后再“脫身”的二手房，根本來(lái)不及辦理交易手續(xù)以及貸款等，抓緊時(shí)間辦理過(guò)戶的，都是之前尚未完成過(guò)戶的“積壓交易”。
“趕在‘6.1’前來(lái)辦理過(guò)戶手續(xù)的一般都是全額付清房款或是之前已將貸款手續(xù)辦理妥當(dāng)?shù)目蛻�，他們還是能夠趕在6月1日前完成過(guò)戶交易的，但目前一些還未簽訂協(xié)議的意向客戶或是簽訂完協(xié)議還沒(méi)來(lái)得及辦理貸款手續(xù)的客戶，就肯定趕不及了。”閔行區(qū)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，這樣的局面在意料中，交易中心辦公人員將會(huì)加快工作節(jié)奏，盡可能讓更多的客戶完成交易。據(jù)說(shuō)，在“6.1”前后幾天，很多區(qū)房產(chǎn)交易中心的工作人員加班加點(diǎn)，尤其是5月28、29日兩天，虹口區(qū)、浦東新區(qū)等幾個(gè)交易量較大的區(qū)交易中心，工作人員都加班到晚上八、九點(diǎn)鐘。
“從30日凌晨我就陸陸續(xù)續(xù)接到客戶電話，要求把手上的房源拋售�！睗h宇地產(chǎn)三林分店的一位中介人員稱(chēng)，5月份以來(lái)市場(chǎng)上對(duì)即將出臺(tái)的政策有種種猜疑，于是原先預(yù)備等到兩年期滿再出售的房東紛紛降價(jià)幾百到上千元不等，唯求盡快套現(xiàn)。
據(jù)介紹，漢宇地產(chǎn)一經(jīng)紀(jì)人6.1前一天，共快速完成20套房子的過(guò)戶手續(xù)，都是近日迅速降低掛牌價(jià)成功套現(xiàn)的業(yè)主委托。
而就在去年，“營(yíng)業(yè)稅”作為一種新生的稅種出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，引起的恐慌較之今年更甚，人們趕搭營(yíng)業(yè)稅政策“末班車(chē)”的情景還歷歷在目。
2005年5月11日，國(guó)家七部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，其中規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的普通住宅對(duì)外銷(xiāo)售，不征收營(yíng)業(yè)稅，但若是出售購(gòu)買(mǎi)2年以上非普通住宅，則按差額征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)也公布了普通住宅判定標(biāo)準(zhǔn)。隨后上海市公布了實(shí)施細(xì)則，四部門(mén)發(fā)布有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的補(bǔ)充通知。
2005年5月31日，各區(qū)房產(chǎn)交易中心也是被趕搭營(yíng)業(yè)稅調(diào)整“末班車(chē)”的買(mǎi)賣(mài)雙方擠得水泄不通。根據(jù)多家媒體當(dāng)時(shí)的報(bào)道，各交易中心的繳稅窗口前排起了長(zhǎng)龍，人聲鼎沸。各中介公司的店長(zhǎng)、分行經(jīng)理都紛紛前去交易中心“繳稅”。更是有人在交易中心現(xiàn)場(chǎng)以重金許諾經(jīng)紀(jì)人，聲稱(chēng)若能想辦法在當(dāng)天將契稅繳清，可以當(dāng)場(chǎng)付給經(jīng)紀(jì)人數(shù)千元的酬金。在這些業(yè)主眼中，幾千元的酬金比起6月1日之后多征收的稅款來(lái)說(shuō)，還是合算得多。
