在中央九部委15條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施正式實(shí)施前72小時(shí)，各地二手房交易激增。6月1日新政正式實(shí)施后三周來，交易總量銳減。更令業(yè)界擔(dān)心的是傳聞中的轉(zhuǎn)讓二手房個(gè)人所得稅的強(qiáng)制征收問題。
有消息證實(shí)，北京亦莊地稅局已從6月7日開始強(qiáng)征二手房個(gè)稅。 這個(gè)稅收政策如果全面出臺(tái)，恐怕會(huì)對二手房市場形成致命性打擊！一位專業(yè)人士評(píng)價(jià)。陰云籠罩二手房中介公司。
新政催變
盡管“國六條”中明確要進(jìn)一步推動(dòng)二手房租售市場的發(fā)展，但因?yàn)槿狈τ斜Ｕ闲再|(zhì)的細(xì)則，加上為了打擊投機(jī)行為而借稅收手段抬高了二手房交易門檻，新政的短期負(fù)效應(yīng)很快顯現(xiàn)出來。
“新政實(shí)施后，以京滬為主的二手房交易市場開始轉(zhuǎn)向，不同區(qū)域、不同檔次的物業(yè)交易的變化各不相同，”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場人士反映。中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁李文杰則明確告訴記者：“6月份以來二手房交易量下降趨勢明顯�！�
來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)各區(qū)域加盟商的調(diào)查反饋是，低端市場由于多為10年以上的房子，基本不受五年?duì)I業(yè)稅的影響；中端市場主體為五年內(nèi)的次新房，因此視不同區(qū)域供應(yīng)量的不同而受到不同的影響；高端市場尤其那些位于成熟區(qū)域的公寓售價(jià)仍然持續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)，而別墅價(jià)格則有較明顯的上升。
京滬有別
由于北京和上海兩個(gè)城市二手房市場發(fā)育程度不同，市場對新政的反映也有差別。上海市場發(fā)育快，幾年前二手房交易量已經(jīng)和一手房交易量持平；北京二手房市場發(fā)育較慢。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)加盟商之一 ——業(yè)務(wù)集中在北京萬柳區(qū)域的北京創(chuàng)先利經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理陸妍樺告訴記者，因?yàn)樵摴窘灰卓偭恳恢焙芨�，所以變化尚不明顯，手里的房源多是兩年的次新房，需求客戶購房多是為了自住，所以購買欲望強(qiáng)烈，目前5.5%的營業(yè)稅基本轉(zhuǎn)嫁給了買家，二手房售價(jià)都調(diào)高了。另一位門店在CBD區(qū)域的加盟商表示，根據(jù)6月份前半個(gè)月成交量來看，相比4月份的成交量下降約20%左右，房源量減少20％左右，但需求量并無明顯變化，價(jià)格仍然穩(wěn)中有升。望京地區(qū)的二手房多為中檔次新房，供應(yīng)量較充足，因此受新政影響較大，該區(qū)域加盟商稱：新政后賣方總體下降40%，買方下降20%，一些房源由買賣市場轉(zhuǎn)入租賃市場。
上海的情況與北京又有所不相同。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)總經(jīng)理王皓反映：“在6月1日之后，掛牌房源的價(jià)格出現(xiàn)了20%以上的增幅，與此同時(shí)，求購二手房的需求比5月份同期下降10%到12%左右，一部分需求方采取了觀望態(tài)度�！绷頁�(jù)上海中原北區(qū)副總邱德章反映， 6月中旬這段時(shí)間里，上海北區(qū)市場買賣成交量大幅下降，下降幅度在40%左右，再一次回到了年初水平；細(xì)則出臺(tái)雖未引起大量拋盤現(xiàn)象，但掛牌量與5月份相比上升了15%~25%.
個(gè)稅恐慌
地產(chǎn)新政出臺(tái)，對賣房繳納營業(yè)稅的政策進(jìn)行了較大調(diào)整，但對于爭議頗多的轉(zhuǎn)讓二手房個(gè)人所得稅的征收問題卻未提及，這一懸念使得個(gè)人所得稅再次成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)。近日北京城八區(qū)將從7月1日起全面開征二手房個(gè)人所得稅的傳聞更在市場中引起極大恐慌，亦莊從本月中旬開始試點(diǎn)的消息讓人們感覺到傳聞并非空穴來風(fēng)，可能很快變成事實(shí)。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁李文杰解釋個(gè)中緣由：從5月底、6月初營業(yè)稅調(diào)整前后市場的反映可以看出，人們對稅收政策十分敏感，稅收政策的變化將直接影響到二手房市場的走勢，所以市場會(huì)對營業(yè)稅征收政策調(diào)整后的個(gè)稅征收反響強(qiáng)烈。
據(jù)悉，去年6月，北京曾經(jīng)在部分城區(qū)推出試點(diǎn)征收房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，導(dǎo)致二手房交易撤單率在半數(shù)以上，當(dāng)月二手房交易量與上月相比下降四成多，而且直接造成二手房價(jià)格整體水平上漲。于是在實(shí)行近兩周后由強(qiáng)制執(zhí)行改為個(gè)人自主申報(bào)，基本上等于停收。此番亦莊再次試點(diǎn)，地稅和房管部門的要求是“先稅后證”，如果沒有繳納個(gè)稅的完稅證明，將不予以辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。征收辦法仍按照《關(guān)于個(gè)人出售住房征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（京財(cái)稅[2003]732號(hào)）執(zhí)行。其中規(guī)定，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房交易時(shí)免征個(gè)稅外，其他房產(chǎn)交易均按規(guī)定征收，應(yīng)納稅所得額為住宅銷售款減去購買價(jià)款和合理費(fèi)用后的余額，稅率是20%，即（售房款-購房款-合理費(fèi)用）×20%.
業(yè)界非議
中原地產(chǎn)認(rèn)為，雖然在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收個(gè)人所得稅合乎法律規(guī)定，但從目前情況看，營業(yè)稅的調(diào)整實(shí)施已經(jīng)對二手房市場產(chǎn)生一定影響，稅務(wù)機(jī)關(guān)在個(gè)人所得稅核定和征管環(huán)節(jié)還存在一些問題需要完善，如果再用個(gè)人所得稅作為調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱的工具，恐怕難以達(dá)到九部委聯(lián)合發(fā)文抑制房價(jià)上漲過快、改變供應(yīng)不合理情況的目的。如果征收實(shí)施不力甚至還有可能事與愿違（如賣方把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買方，推動(dòng)二手房價(jià)格的進(jìn)一步上漲，影響成交量），不利于二手房市場的發(fā)展。另一方面，二手房供應(yīng)的增加是對一手房市場的補(bǔ)充，可以解決大量中低收入家庭的住房問題，對平抑房價(jià)漲幅過大、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、緩解供求矛盾都能起到積極有效的推動(dòng)作用。所以應(yīng)該給二手房市場創(chuàng)造較為寬松的政策和市場環(huán)境，加大對二手房市場的扶持力度，階段性減輕二手房的稅負(fù)，促進(jìn)二手房的流通。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國區(qū)副董事長盧航也指出：最近幾年北京二手房交易不再是公房一統(tǒng)市場，大量次新房開始交易，目前北京整體存量房交易中次新房的比例占到近60%，5年期限會(huì)擋住一大批次新房入市，這些次新房即便進(jìn)行交易，稅金也多半會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買方，無形中增加了買方的交易成本。他說：“新一輪政策調(diào)整對于規(guī)范經(jīng)營的大房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)是有利的，它將加速二手房交易市場的重新洗牌，但是新政的具體細(xì)則卻可能對二手房市場當(dāng)前的發(fā)展產(chǎn)生副作用。一來由稅收帶來交易門檻抬高，二手房供應(yīng)短期內(nèi)必然減少，對于一個(gè)亟待培育和刺激的市場將會(huì)在某種程度上起到抑制作用；二來供應(yīng)量減少，二手房價(jià)格可能走高，二手房對新房價(jià)格在一定程度上的平抑作用將弱化。”
但也有稅收研究人士提出，個(gè)稅是不易轉(zhuǎn)嫁的稅種，不會(huì)影響房價(jià)，并可以切實(shí)調(diào)節(jié)賣房者的收益，對投機(jī)行為的抑制作用好于營業(yè)稅。
目前，二手房中介公司集體呼吁，如果全面開征個(gè)稅，應(yīng)該盡快出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則明確幾方面問題：5年的起始時(shí)間、“合理費(fèi)用”包括的具體項(xiàng)目、“家庭唯一生活用房”的界定。
在政策尚未出盡的情況下，二手房市場更大的變數(shù)還在醞釀中。而根據(jù)以往的規(guī)律推測，全行業(yè)性的大洗牌在所難免，又一輪汰弱留強(qiáng)游戲?qū)⑸涎�。同時(shí)，二手房市場的變化會(huì)反作用于新商品房市場，為其增添新變數(shù)。
