在中央九部委15條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施正式實施前72小時，各地二手房交易激增。6月1日新政正式實施后三周來，交易總量銳減。更令業(yè)界擔(dān)心的是傳聞中的轉(zhuǎn)讓二手房個人所得稅的強制征收問題。
有消息證實，北京亦莊地稅局已從6月7日開始強征二手房個稅。 這個稅收政策如果全面出臺，恐怕會對二手房市場形成致命性打擊！一位專業(yè)人士評價。陰云籠罩二手房中介公司。
新政催變
盡管“國六條”中明確要進一步推動二手房租售市場的發(fā)展，但因為缺乏有保障性質(zhì)的細(xì)則，加上為了打擊投機行為而借稅收手段抬高了二手房交易門檻，新政的短期負(fù)效應(yīng)很快顯現(xiàn)出來。
“新政實施后，以京滬為主的二手房交易市場開始轉(zhuǎn)向，不同區(qū)域、不同檔次的物業(yè)交易的變化各不相同，”21世紀(jì)不動產(chǎn)市場人士反映。中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁李文杰則明確告訴記者：“6月份以來二手房交易量下降趨勢明顯�！�
來自21世紀(jì)不動產(chǎn)各區(qū)域加盟商的調(diào)查反饋是，低端市場由于多為10年以上的房子，基本不受五年營業(yè)稅的影響；中端市場主體為五年內(nèi)的次新房，因此視不同區(qū)域供應(yīng)量的不同而受到不同的影響；高端市場尤其那些位于成熟區(qū)域的公寓售價仍然持續(xù)穩(wěn)步上揚，而別墅價格則有較明顯的上升。
京滬有別
由于北京和上海兩個城市二手房市場發(fā)育程度不同，市場對新政的反映也有差別。上海市場發(fā)育快，幾年前二手房交易量已經(jīng)和一手房交易量持平；北京二手房市場發(fā)育較慢。
21世紀(jì)不動產(chǎn)加盟商之一 ——業(yè)務(wù)集中在北京萬柳區(qū)域的北京創(chuàng)先利經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理陸妍樺告訴記者，因為該公司交易總量一直很高，所以變化尚不明顯，手里的房源多是兩年的次新房，需求客戶購房多是為了自住，所以購買欲望強烈，目前5.5%的營業(yè)稅基本轉(zhuǎn)嫁給了買家，二手房售價都調(diào)高了。另一位門店在CBD區(qū)域的加盟商表示，根據(jù)6月份前半個月成交量來看，相比4月份的成交量下降約20%左右，房源量減少20％左右，但需求量并無明顯變化，價格仍然穩(wěn)中有升。望京地區(qū)的二手房多為中檔次新房，供應(yīng)量較充足，因此受新政影響較大，該區(qū)域加盟商稱：新政后賣方總體下降40%，買方下降20%，一些房源由買賣市場轉(zhuǎn)入租賃市場。
上海的情況與北京又有所不相同。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)總經(jīng)理王皓反映：“在6月1日之后，掛牌房源的價格出現(xiàn)了20%以上的增幅，與此同時，求購二手房的需求比5月份同期下降10%到12%左右，一部分需求方采取了觀望態(tài)度�！绷頁�(jù)上海中原北區(qū)副總邱德章反映， 6月中旬這段時間里，上海北區(qū)市場買賣成交量大幅下降，下降幅度在40%左右，再一次回到了年初水平；細(xì)則出臺雖未引起大量拋盤現(xiàn)象，但掛牌量與5月份相比上升了15%~25%.
個稅恐慌
地產(chǎn)新政出臺，對賣房繳納營業(yè)稅的政策進行了較大調(diào)整，但對于爭議頗多的轉(zhuǎn)讓二手房個人所得稅的征收問題卻未提及，這一懸念使得個人所得稅再次成為市場關(guān)注的熱點。近日北京城八區(qū)將從7月1日起全面開征二手房個人所得稅的傳聞更在市場中引起極大恐慌，亦莊從本月中旬開始試點的消息讓人們感覺到傳聞并非空穴來風(fēng)，可能很快變成事實。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁李文杰解釋個中緣由：從5月底、6月初營業(yè)稅調(diào)整前后市場的反映可以看出，人們對稅收政策十分敏感，稅收政策的變化將直接影響到二手房市場的走勢，所以市場會對營業(yè)稅征收政策調(diào)整后的個稅征收反響強烈。
據(jù)悉，去年6月，北京曾經(jīng)在部分城區(qū)推出試點征收房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅，導(dǎo)致二手房交易撤單率在半數(shù)以上，當(dāng)月二手房交易量與上月相比下降四成多，而且直接造成二手房價格整體水平上漲。于是在實行近兩周后由強制執(zhí)行改為個人自主申報，基本上等于停收。此番亦莊再次試點，地稅和房管部門的要求是“先稅后證”，如果沒有繳納個稅的完稅證明，將不予以辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。征收辦法仍按照《關(guān)于個人出售住房征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（京財稅[2003]732號）執(zhí)行。其中規(guī)定，除個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房交易時免征個稅外，其他房產(chǎn)交易均按規(guī)定征收，應(yīng)納稅所得額為住宅銷售款減去購買價款和合理費用后的余額，稅率是20%，即（售房款-購房款-合理費用）×20%.
業(yè)界非議
中原地產(chǎn)認(rèn)為，雖然在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收個人所得稅合乎法律規(guī)定，但從目前情況看，營業(yè)稅的調(diào)整實施已經(jīng)對二手房市場產(chǎn)生一定影響，稅務(wù)機關(guān)在個人所得稅核定和征管環(huán)節(jié)還存在一些問題需要完善，如果再用個人所得稅作為調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱的工具，恐怕難以達到九部委聯(lián)合發(fā)文抑制房價上漲過快、改變供應(yīng)不合理情況的目的。如果征收實施不力甚至還有可能事與愿違（如賣方把稅費轉(zhuǎn)嫁給買方，推動二手房價格的進一步上漲，影響成交量），不利于二手房市場的發(fā)展。另一方面，二手房供應(yīng)的增加是對一手房市場的補充，可以解決大量中低收入家庭的住房問題，對平抑房價漲幅過大、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、緩解供求矛盾都能起到積極有效的推動作用。所以應(yīng)該給二手房市場創(chuàng)造較為寬松的政策和市場環(huán)境，加大對二手房市場的扶持力度，階段性減輕二手房的稅負(fù)，促進二手房的流通。
21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)副董事長盧航也指出：最近幾年北京二手房交易不再是公房一統(tǒng)市場，大量次新房開始交易，目前北京整體存量房交易中次新房的比例占到近60%，5年期限會擋住一大批次新房入市，這些次新房即便進行交易，稅金也多半會轉(zhuǎn)嫁給買方，無形中增加了買方的交易成本。他說：“新一輪政策調(diào)整對于規(guī)范經(jīng)營的大房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)是有利的，它將加速二手房交易市場的重新洗牌，但是新政的具體細(xì)則卻可能對二手房市場當(dāng)前的發(fā)展產(chǎn)生副作用。一來由稅收帶來交易門檻抬高，二手房供應(yīng)短期內(nèi)必然減少，對于一個亟待培育和刺激的市場將會在某種程度上起到抑制作用；二來供應(yīng)量減少，二手房價格可能走高，二手房對新房價格在一定程度上的平抑作用將弱化�！�
但也有稅收研究人士提出，個稅是不易轉(zhuǎn)嫁的稅種，不會影響房價，并可以切實調(diào)節(jié)賣房者的收益，對投機行為的抑制作用好于營業(yè)稅。
目前，二手房中介公司集體呼吁，如果全面開征個稅，應(yīng)該盡快出臺執(zhí)行細(xì)則明確幾方面問題：5年的起始時間、“合理費用”包括的具體項目、“家庭唯一生活用房”的界定。
在政策尚未出盡的情況下，二手房市場更大的變數(shù)還在醞釀中。而根據(jù)以往的規(guī)律推測，全行業(yè)性的大洗牌在所難免，又一輪汰弱留強游戲?qū)⑸涎�。同時，二手房市場的變化會反作用于新商品房市場，為其增添新變數(shù)。
