今年以來，一些城市房價上漲過快。權(quán)威統(tǒng)計顯示，今年4月，70個大中城市中，11個城市房價同比漲幅超過7%.房價“漲聲”一片，開發(fā)商也推波助瀾，不斷放出樓市“火爆”、供不應(yīng)求等信息，但一些城市的房地產(chǎn)市場實際交易量卻并未像開發(fā)商宣傳的那樣出現(xiàn)“井噴”，業(yè)內(nèi)人士認為，這一現(xiàn)象耐人尋味。
前4月，五省市契稅收入兩降三平
記者22日從國家稅務(wù)總局獲悉，今年1到4月份，全國契稅收入增幅趨緩，僅增長了7.4%，遠遠低于去年同期63%的增長幅度。特別是北京、上海、廣東、江蘇、浙江五省市，契稅收入與去年同期相比出現(xiàn)了持平或下降的情況。
契稅是以所有權(quán)發(fā)生變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。比如，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等，都需要按照成交額的一定比例繳納契稅。也就是說，房價越高，應(yīng)繳納的契稅也相應(yīng)越多。
國家稅務(wù)總局農(nóng)稅局征管二處練奇峰處長分析說，北京、上海、廣東、江蘇、浙江五省市的契稅占到全國總收入的54.55%，從今年1到4月份來看，上海下降了47%，北京下降了20%，江蘇、浙江、廣東與去年基本持平。而與此同時這五省市的房價又是呈現(xiàn)出直線上漲。那么可以做出判斷，和去年同期相比，這五省市房地產(chǎn)成交金額并沒有增長的或者說是下降的。而并不像一些房地產(chǎn)商聲稱的那樣房子銷售量很好，甚至房子已經(jīng)賣光。
來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也印證了這一點：截至4月底，全國商品房空置面積達到1.22億平方米，同比增長18.9%.其中，空置商品住宅6921萬平方米，增長15.9%.
量價背離，廣州樓市交易量銳減
北京的情況并不是個案，廣州樓市量價背離情況也與北京類似。珠江新城一些高檔住宅每平方米已達1.5萬元—2萬元，但2004年上半年這里的樓價才7000元/平方米上下，兩年之內(nèi)樓價如此飆升令人咋舌。
但在樓價飆升的同時，廣州房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)銳減。今年1月，廣州越秀、荔灣、天河、海珠、白云、黃埔6個老城區(qū)住宅成交量為3000多套，2月則滑落至2000余套，3月不足2000套，即使是傳統(tǒng)熱銷期的4月份，成交套數(shù)依然不足3000套，面積比去年同期減少了25.65%.“五一”黃金周更清晰地將銷售的頹勢放大。
據(jù)廣州國土房管局對樓市交易適時統(tǒng)計的“陽光家緣網(wǎng)”數(shù)據(jù)顯示，“五一”黃金周期間，廣州10區(qū)7天成交僅826套；對老百姓來說，最能說明問題的是越秀、荔灣、天河、海珠、白云、黃埔這6個老城區(qū)，“五一”期間這6個老城區(qū)商品房交易量僅為472套。據(jù)不完全統(tǒng)計，黃金周前后廣州老6區(qū)約有120個樓盤推出總量約2.8萬套可售地產(chǎn)，其中住宅約1.5萬套，也就是說，本次黃金周中心城區(qū)樓市交易量只占可售總數(shù)的3%左右。而在近年樓市銷售最高峰的2004年“十一”黃金周期間，僅合生創(chuàng)展一家開發(fā)商就自報賣出1682套，進賬10億元；即使是被地產(chǎn)商形容為“慘淡”的去年“十一”黃金周期間，中心城區(qū)的銷售總量也達千套。
人為操縱市場，開發(fā)商“銷控”制造虛火
一邊是政策信息表示房源充足，一邊是開發(fā)商放風稱“房源緊張，供不應(yīng)求”。虛火是如何制造出來的呢？開發(fā)商的伎倆近來屢屢被曝光，有媒體把開發(fā)商賣房子比作“擠牙膏”：想盡各種辦法一點一點將房子分期分批投放市場，并且一批一批提高價格，名為“銷控”，實際上是人為操縱市場，制造出供不應(yīng)求的局面，最終達到房價大漲獲取高額利潤的目的，這其實是大多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商的共同策略。
相關(guān)評論：住房消費須理性
近來的房地產(chǎn)市場十分有趣。
一邊是房價在飛漲，開發(fā)商不斷放風，說房源緊張供不應(yīng)求；一邊是來自有關(guān)部門的消息，各地不存在住房供應(yīng)不足的問題。
但開發(fā)商似乎并不吃這一套，其宣傳攻勢依然夸張，銷售場面照樣火爆，甚至出現(xiàn)普通住宅開盤竟然有上千人排隊的“景象”。但筆者近日在采訪時就發(fā)現(xiàn)，很多2004年甚至開盤更早的房子現(xiàn)在仍在銷售，樓市并不是開發(fā)商宣傳的那樣火爆，開發(fā)商捂房惜售的現(xiàn)象仍然普遍。正是由于信息不對稱的緣故，消費者很容易被房地產(chǎn)商牽著鼻子走。
價格上升，成交量下降，空置量增大，這些數(shù)據(jù)直接表明當下樓市虛火比較旺。
面對這樣一個樓市，我們的消費者必須理性，保持清醒的頭腦，不能被開發(fā)商制造的虛假信息誤導，更不能跟著某些商人起哄、盲目追漲。另外，國家相關(guān)部門應(yīng)當加強房地產(chǎn)統(tǒng)計和市場信息的披露，增強房地產(chǎn)市場的透明度，使謠言無法產(chǎn)生，無處傳播，最終不攻自破。
專家認為：“國六條”不會使房地產(chǎn)市場低迷
在全國一些城市房價不正常躁動之時，國務(wù)院提出了進一步搞好房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控，及時發(fā)布了六條整改措施。與此同時，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會近日發(fā)布了《2006年一季度房地產(chǎn)市場形式分析》調(diào)查報告，認為近期房地產(chǎn)市場有效供給增長，預(yù)計二季度全國房價漲幅將有所回落。可以預(yù)料在政府宏觀調(diào)控和市場規(guī)律運行雙重作用之下，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。
成因難判牽涉宏觀 我國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控左右為難
5月17日，國務(wù)院常務(wù)工作會議最終確定了地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的總體方向，提出了以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)等6點意見。
然而，當調(diào)控將逐步進入實際操作階段的時候，選擇實際路徑仍左右為難。值得注意的是，國務(wù)院的六點意見并未明確對地產(chǎn)行業(yè)過熱的原因做判斷，這與宏觀經(jīng)濟局勢密切相關(guān)。顯然，在調(diào)控實操開始后，政策的著眼點將絕不是單純的房地產(chǎn)行業(yè)，而將通盤考慮宏觀經(jīng)濟的因素。
警惕金融違規(guī)助房價上漲 要搞好房市宏觀調(diào)控
記者最近在廣西北海市采訪中了解到，數(shù)百名以“零首付”購買了北海市一家產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)的購房者，不幸掉入了由開發(fā)商與銀行共同掘就的購房“陷阱”。
