近日，國家稅務總局發(fā)布《關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（31號文），對房地產企業(yè)預售收入的預計營業(yè)利潤率做出了調整，按不同區(qū)域分別確定房地產企業(yè)預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%.與2003年發(fā)布的83號文相比，本次稅收調整最明顯的變化有兩點：一是將預售收入的預計營業(yè)利潤率修改為預計計稅毛利率，并將比例由過去的15%提高至20%；二是以銷售房地產開發(fā)產品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。這兩點變化意味著今后房企不僅要多交稅，而且不容易再享受到稅收優(yōu)惠政策了。
國家稅務總局相關負責人表示，由于現(xiàn)行企業(yè)所得稅征收管理辦法一般是依據(jù)工商企業(yè)的特點和實際情況制定的，未能很好兼顧房地產開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問題，難以保證稅基的完整，因此今年制定了31號文對征稅手段加以改進，對房地產企業(yè)征稅過程中可能出現(xiàn)的漏洞進行了彌補。
上海富陽物業(yè)咨詢有限公司認為：過去很多開發(fā)商將項目公司注冊在遠郊區(qū)縣，交納稅收后，可以獲得當?shù)卣姆刀悆?yōu)惠，從而降低了開發(fā)成本。新稅收會增加開發(fā)成本，在市場供應短缺的情況下，開發(fā)商未來可能會將提高的成本轉嫁到房價上。但對開發(fā)商項目價格和項目公司注冊不會有太大影響。目前成本與房價的關系尚不直接，主要是需求拉動，多數(shù)開發(fā)商可以承受這樣的成本，短期內不會反映到房價上。市場價格是由供求均衡程度來決定的，而不是由成本來決定的。預售征稅的提高，無疑讓房地產預售制度取消與否再次提上日程。之前，建設部明確表態(tài)近期不取消商品房預售制度，但是目前預售稅率提升，也從另外一個方面顯示出政府對預售制度的制約。
我們認為，房地產業(yè)相對于其他傳統(tǒng)產業(yè)還是一個新興產業(yè)，在發(fā)展過程中必然存在很多問題，不能因此就廢除這個制度�，F(xiàn)在中國的開發(fā)商大部分還處在一個為生存而努力的階段，這個時候如果取消了預售房制度，中國的房地產業(yè)會釜底抽薪。
