上海市地方稅務(wù)局曾發(fā)布2005年第三季度欠稅公告。公告披露了上海436家未在規(guī)定期限內(nèi)繳納稅款的企業(yè)或單位，其中，14家房地產(chǎn)企業(yè)赫然在列。不僅是上海，在全國其他地方的拖欠稅款“黑名單”中，房地產(chǎn)企業(yè)都是大戶，房地產(chǎn)企業(yè)所占的欠稅總額也是一個龐大的數(shù)字。“2004年度中國納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜”前300名內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)悉數(shù)“落榜”�！袄麧櫨奕恕背闪恕凹{稅侏儒”。
近日，國家稅務(wù)總局發(fā)布文件，對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率作出了調(diào)整，文件對房地產(chǎn)企業(yè)征稅過程中可能出現(xiàn)的漏洞進(jìn)行了彌補(bǔ)。這表明，房地產(chǎn)企業(yè)仍是稅收稽查的重點(diǎn)監(jiān)控對象。
地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅上調(diào)5% 國稅總局劍指地產(chǎn)“納稅侏儒”
開發(fā)商需要承擔(dān)的稅種主要有營業(yè)稅和企業(yè)所得稅由于這部分稅是根據(jù)房產(chǎn)商銷售額征收的，因而避稅空間不大據(jù)上海某稅務(wù)師事務(wù)所所長介紹，房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅行為多發(fā)生在企業(yè)所得稅和流轉(zhuǎn)稅這兩個環(huán)節(jié)國家稅務(wù)總局近日發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（下稱“國稅發(fā)[2006]31號”），對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率作出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%，新的規(guī)定將追溯至今年1月1日�！秶叶悇�(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（下稱“國稅發(fā)[2003]83號”）同時廢止。
國稅發(fā)[2006]31號文與2003年發(fā)布的國稅發(fā)[2003]83號文相比，作出了兩點(diǎn)調(diào)整：一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率；二是按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%.非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地及地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%.已經(jīng)執(zhí)行3年的國稅發(fā)[2003]83號文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15%的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅，但根據(jù)新的規(guī)定，大部分房產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率都將提高到20%，這意味著房產(chǎn)企業(yè)要拿出更多錢來預(yù)繳企業(yè)所得稅。
國稅發(fā)[2006]31號文也有利好地產(chǎn)商的內(nèi)容。文件規(guī)定，新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除費(fèi)用可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但最長不得超過3年。與提高預(yù)征所得稅比起來，這不啻是一個利好消息。
“這主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅來的�！币晃徊辉竿嘎缎彰纳虾Ｄ持慨a(chǎn)公司總經(jīng)理告訴《第一財經(jīng)日報》，“這早已是公開的秘密。哪家房產(chǎn)企業(yè)沒有在納稅方面做過手腳。”據(jù)了解，一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上做手腳多采用虛假成本的方式。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。目前，房產(chǎn)企業(yè)的偷稅手段，正變得更復(fù)雜、更隱蔽。
據(jù)熟知房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的財會人士透露，開發(fā)商需要承擔(dān)的稅種主要有營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。營業(yè)稅在國內(nèi)諸多城市定為5.5%，其構(gòu)成為營業(yè)稅5%以及在此基礎(chǔ)上附加的城市建設(shè)稅與教育附加稅。由于這部分稅是根據(jù)房產(chǎn)商銷售額征收的，因而避稅空間不大。
另據(jù)上海某稅務(wù)師事務(wù)所所長介紹，房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅行為多發(fā)生在企業(yè)所得稅和流轉(zhuǎn)稅這兩個環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)業(yè)稅收在整個國家稅制體系中占有重要地位，是國家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和社會經(jīng)濟(jì)分配的重要杠桿，是財政收入的重要來源。公開數(shù)據(jù)顯示，目前發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方總稅收的10%以上，在我國尚不到7%.仲量聯(lián)行研究部高級經(jīng)理何恩凱日前向《第一財經(jīng)日報》表示：“此次新規(guī)的用意在于堵住征稅環(huán)節(jié)的漏洞，使操作更加陽光。”這種不平等現(xiàn)象，如果繼續(xù)下去，將對國內(nèi)企業(yè)的發(fā)展非常不利。
