上海市地方稅務局曾發(fā)布2005年第三季度欠稅公告。公告披露了上海436家未在規(guī)定期限內繳納稅款的企業(yè)或單位，其中，14家房地產企業(yè)赫然在列。不僅是上海，在全國其他地方的拖欠稅款“黑名單”中，房地產企業(yè)都是大戶，房地產企業(yè)所占的欠稅總額也是一個龐大的數字�！�2004年度中國納稅500強企業(yè)排行榜”前300名內，房地產企業(yè)悉數“落榜”�！袄麧櫨奕恕背闪恕凹{稅侏儒”。
近日，國家稅務總局發(fā)布文件，對房地產企業(yè)預售收入的預計營業(yè)利潤率作出了調整，文件對房地產企業(yè)征稅過程中可能出現的漏洞進行了彌補。這表明，房地產企業(yè)仍是稅收稽查的重點監(jiān)控對象。
地產預售收入所得稅上調5% 國稅總局劍指地產“納稅侏儒”
開發(fā)商需要承擔的稅種主要有營業(yè)稅和企業(yè)所得稅由于這部分稅是根據房產商銷售額征收的，因而避稅空間不大據上海某稅務師事務所所長介紹，房地產企業(yè)的偷稅行為多發(fā)生在企業(yè)所得稅和流轉稅這兩個環(huán)節(jié)國家稅務總局近日發(fā)布《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（下稱“國稅發(fā)[2006]31號”），對房地產企業(yè)預售收入的預計營業(yè)利潤率作出了調整，按不同區(qū)域分別確定房地產企業(yè)預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%，新的規(guī)定將追溯至今年1月1日�！秶叶悇湛偩株P于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（下稱“國稅發(fā)[2003]83號”）同時廢止。
國稅發(fā)[2006]31號文與2003年發(fā)布的國稅發(fā)[2003]83號文相比，作出了兩點調整：一是將預售收入的預計營業(yè)利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開發(fā)項目的性質將開發(fā)產品區(qū)分為經濟適用房和非經濟適用房，并規(guī)定經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%.非經濟適用房項目按不同區(qū)域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地及地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%.已經執(zhí)行3年的國稅發(fā)[2003]83號文規(guī)定，開發(fā)產品的預售收入應按不低于15%的預計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅，但根據新的規(guī)定，大部分房產企業(yè)預售收入的預計計稅毛利率都將提高到20%，這意味著房產企業(yè)要拿出更多錢來預繳企業(yè)所得稅。
國稅發(fā)[2006]31號文也有利好地產商的內容。文件規(guī)定，新辦房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費稅前扣除費用可以向以后年度結轉，但最長不得超過3年。與提高預征所得稅比起來，這不啻是一個利好消息。
“這主要是針對房地產企業(yè)偷漏稅來的�！币晃徊辉竿嘎缎彰纳虾Ｄ持慨a公司總經理告訴《第一財經日報》，“這早已是公開的秘密。哪家房產企業(yè)沒有在納稅方面做過手腳�！睋私猓话銇碚f，內資房地產企業(yè)在所得稅上做手腳多采用虛假成本的方式。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產項目開發(fā)產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。目前，房產企業(yè)的偷稅手段，正變得更復雜、更隱蔽。
據熟知房地產開發(fā)業(yè)務的財會人士透露，開發(fā)商需要承擔的稅種主要有營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。營業(yè)稅在國內諸多城市定為5.5%，其構成為營業(yè)稅5%以及在此基礎上附加的城市建設稅與教育附加稅。由于這部分稅是根據房產商銷售額征收的，因而避稅空間不大。
另據上海某稅務師事務所所長介紹，房地產企業(yè)的偷稅行為多發(fā)生在企業(yè)所得稅和流轉稅這兩個環(huán)節(jié)。
房地產業(yè)稅收在整個國家稅制體系中占有重要地位，是國家調節(jié)房地產經濟和社會經濟分配的重要杠桿，是財政收入的重要來源。公開數據顯示，目前發(fā)達國家房地產業(yè)稅收占地方總稅收的10%以上，在我國尚不到7%.仲量聯行研究部高級經理何恩凱日前向《第一財經日報》表示：“此次新規(guī)的用意在于堵住征稅環(huán)節(jié)的漏洞，使操作更加陽光�！边@種不平等現象，如果繼續(xù)下去，將對國內企業(yè)的發(fā)展非常不利。
