“物業(yè)稅年中試點幾乎不可能�！贬槍Ψ婚g的一些傳聞，一位地方稅務官員如此評價。
“國稅總局的意見是能不能下半年選擇部分試點城市和地區(qū)‘實轉’�！痹撊耸肯蛴浾咄嘎�，“即便如此，尚存不小難度�！�
而記者了解到，有關部門物業(yè)稅“實轉”試點城市的選擇正在進行當中。作為“空轉”試點城市，雖然前期已經(jīng)做了大量調研和試點工作，由“空轉”階段轉為“實轉”比較有優(yōu)勢，但是由于物業(yè)稅開征爭議比較大，所牽涉的工作和部門比較多，因此各地對物業(yè)稅“實轉”持不同看法，有關方面在試點城市選擇過程中會充分考慮其積極性，甚至不排除“實轉”地點選擇在首批6個試點城市之外。
物業(yè)稅試點年內“實轉”？
據(jù)記者了解，目前北京、深圳、南京、重慶等6個城市已經(jīng)進行模擬調研和課題研究，采用不同的改革方案試點。有關專家透露，財政部門前期選擇試點城市時，考慮到了試點范圍的覆蓋度和代表性。
前期試點是數(shù)據(jù)“空轉”，即通過模擬征收來摸索征管體制�！啊辙D’的目的是讓這幾個試點城市拿出方案�！敝醒�財經(jīng)大學財政與公共管理學院副院長劉桓認為。
為了配合物業(yè)稅開征，國家稅務總局副局長王力表示已經(jīng)在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評稅的試點工作。
按照房地產(chǎn)評估值征稅是國際通行而且比較規(guī)范的辦法�，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅征收辦法是按計稅房產(chǎn)余值征稅，比如原來的辦法是按照房地產(chǎn)原值減除30％后，剩下70％按照1.2％征收房產(chǎn)稅。
“但因為北京的房屋結構比較復雜，很多房子沒有原值，由于地段不同，房產(chǎn)可能升值，必須要按評估值征收。因此我們試點改革的思路是由原來按房地產(chǎn)原值征稅改成按評估值征稅�！北本┦械囟惥忠晃还賳T表示。
這位地稅局官員進一步解釋，試點的基本思路是在稅負不增加的情況下，按評估值征稅。假設某套房產(chǎn)剛購進是100萬元，按照原值征稅就是減除30萬元以后剩下70萬元按照1.2%征稅，即8400元；試點辦法是，如果經(jīng)評估后房產(chǎn)升值到200萬元，但是稅負還是8400元，那么實際稅率就比較低。
“現(xiàn)在所謂要‘實轉’，就是看能不能在一些地區(qū)把這個方法實際操練一下�！鄙鲜龅囟惥秩耸肯蛴浾咦C實。
“其實按照目前的進度，年內試點是否順利啟動尚存變數(shù)�！币员本槔�，記者了解到，北京雖然較早開始物業(yè)稅“空轉”試點，但是由于開征物業(yè)稅有大量的工作，比如首先要把圍繞著房地產(chǎn)的亂收費問題解決掉，取消相關收費，包括土地出讓金等等，牽涉的部門也很多，諸多協(xié)調工作尚需假以時日。
試點選擇充分考慮地方意向
究竟哪個城市由“空轉”階段轉為“實轉”，現(xiàn)在還不得而知。劉桓認為，物業(yè)稅“實轉”城市的特點應該是，一、規(guī)模不要太大，否則牽涉利益太多；二、已經(jīng)有前期準備，比如房地產(chǎn)權屬劃定等問題比較清晰；三、當?shù)卣投悇諜C關要有積極意愿。
有關專家透露，財政部也在研究討論試點城市，現(xiàn)在確定試點城市的總體原則是地方要有積極性，其次是各個試點城市要有代表意義。前述人士表示，前期選擇試點城市最少要6個，估計會有10多個城市參與。有專家估計，試點城市的選擇很可能在東部、中部和西部地區(qū)同時展開。另一位曾參與過物業(yè)稅討論的稅收專家告訴記者，由于物業(yè)稅是地方稅種，中央也不參與分享，因此財政部只會出臺一些傾向性意見，具體征收細則和試點方案主要由地方確定。另外由于開征物業(yè)稅需要有內外資房地產(chǎn)稅制并軌、對土地使用稅額和征收環(huán)節(jié)的調整，以及房地產(chǎn)登記制度和評估體系等的建立，所以前期參與的試點城市也不一定就會全面推開征收物業(yè)稅，很有可能實行分城市分項目的試點，如有的城市可能只做房地產(chǎn)評估體系建立的試點。
“總體上說，財政部對于物業(yè)稅試點是采取慎重而又全面的態(tài)度�！必斦靠蒲兴囊晃粚＜疫@樣評價。財政部主要目的是通過物業(yè)稅來規(guī)范物業(yè)和房地產(chǎn)稅收改革，規(guī)范各地的投資環(huán)境。
對個人影響有限？
“對企業(yè)的影響主要體現(xiàn)在稅費合并上，而且實施難度也不大。”財政部科研所副所長王朝才說，現(xiàn)在我國還存在內外資企業(yè)稅收不統(tǒng)一的問題，這主要就表現(xiàn)在企業(yè)所得稅和涉及房地產(chǎn)的稅收。因此需要對內外資企業(yè)稅收進行統(tǒng)一。據(jù)悉，今年人大即將審議的企業(yè)所得稅就是對內外資企業(yè)稅的統(tǒng)一，而物業(yè)稅也是內外資稅收統(tǒng)一的一個方面。另外對于內資企業(yè)的物業(yè)稅收負擔基本會保持不變。因為我國過去涉及房地產(chǎn)的稅收多而且復雜，還存在許多不規(guī)范的行政性收費。目前，物業(yè)稅的意義就在于把不規(guī)范的收費統(tǒng)一起來成為規(guī)范合理的稅收。
記者還了解到，物業(yè)稅最終可能會實行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報為輔的制度。對單位統(tǒng)管房，由單位代扣代繳；有物業(yè)公司管理的，由物業(yè)公司代收代繳；對其他建筑，采取納稅人主動申報和稅務人員上門征收相結合的方式。
另外為了減少物業(yè)稅開征的阻力，在物業(yè)稅開征初期，減免稅的范圍可能適當放寬。有專家建議法定的人均免稅面積定為25平方米。
王朝才對記者分析說，目前物業(yè)稅的實行對于個人也不會有太大影響。因為現(xiàn)在對于個人房地產(chǎn)的價值評估以及征稅時的扣除標準等都沒有一個合適的標準，現(xiàn)在理論界和實際操作部門仍在討論之中。據(jù)悉，物業(yè)稅出臺的初衷也希望能對富人和豪宅等征以重稅，“但實際上這一點很難做到�！蓖跽f。財政部科研所的一份研究報告這樣建議，通過對居住豪宅者課以高稅，對居住陋室者課以低稅甚至免稅來縮小社會財富占有的差距。物業(yè)稅不宜采用全國統(tǒng)一的比例稅率，而應規(guī)定一個幅度稅率（如0.1%~0.3%），由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應稅房地產(chǎn)的位置與用途具體確定適用的稅率。
