缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力成失敗主因
目前3層樓商鋪僅1層營(yíng)業(yè)越秀區(qū)經(jīng)貿(mào)局長(zhǎng)指缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力是其失敗的主因并透露有可能更名為法國(guó)城.
曾經(jīng)因?yàn)榧儇浺约拔飿I(yè)等一系列問(wèn)題纏身的北京路“香港城”有望再次“變身”。日前，越秀區(qū)經(jīng)貿(mào)局局長(zhǎng)王吉陵在接受采訪時(shí)透露，法國(guó)香榭麗舍大街的知名化妝品有意進(jìn)入香港城，而屆時(shí)香港城將改名。王吉陵表示，香港城沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力是其衰敗的一個(gè)主要原因。那么導(dǎo)致國(guó)內(nèi)首個(gè)“香港零關(guān)稅商品城”迅速衰敗的原因還有哪些？法國(guó)知名化妝品一旦進(jìn)駐香港城后會(huì)否重蹈覆轍？昨日，有關(guān)政府人士、商家和業(yè)內(nèi)人士分析了香港城經(jīng)營(yíng)失敗的原因，并認(rèn)為如建“法國(guó)城”應(yīng)吸取教訓(xùn)，在定位和規(guī)劃管理上須改進(jìn)。
經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀“香港城”二樓全成本地店
難見(jiàn)香港產(chǎn)商品，三四樓都已關(guān)門
上周六，廣州市越秀區(qū)相關(guān)部門發(fā)布了“香港城”或變“法國(guó)城”的消息，記者趁著周日北京路人氣旺之際，專程到位于中山五路“新大新”百貨公司正對(duì)面的“香港城”實(shí)地調(diào)查。
食品店賣的是內(nèi)地貨
“香港城”現(xiàn)在的客流量有多少？記者在門前觀察了約15分鐘，發(fā)現(xiàn)不少人會(huì)停下腳步在門前觀望，但走上扶手電梯徑直上“香港城”的僅8人。
從電梯進(jìn)入二樓后，首先映入記者眼簾的是一家食品店。店內(nèi)銷售的都是港產(chǎn)食品嗎？記者隨手拿起一袋袋包裝精美的食品，仔細(xì)查看標(biāo)識(shí)上的產(chǎn)地，沒(méi)想到原產(chǎn)地不是寫著“江門新會(huì)”就是“珠海斗門”。好不容易看到一盒標(biāo)明是香港產(chǎn)的“元朗”蛋卷，同行的攝影記者又小聲說(shuō)，廣州任何一家大型超市都有銷售這種蛋卷，有時(shí)超市會(huì)員的價(jià)格還比這里便宜呢�！澳銈�?yōu)楹纬鍪鄣纳唐凡皇窍愀郛a(chǎn)的？這與其他零食專賣店有什么區(qū)別呢？”面對(duì)記者的質(zhì)疑，一名銷售員不假思索地說(shuō)：“其他專賣店主要賣散裝食品，我們賣的都是袋裝的。由于香港產(chǎn)的食品價(jià)格高，在廣州沒(méi)有太大的市場(chǎng)，所以我們?cè)缫呀?jīng)轉(zhuǎn)銷市場(chǎng)上熱門的食品了�！�
商鋪店主基本無(wú)港人
走出食品店，記者在二樓轉(zhuǎn)了一圈，盡管是周末，“逛城”顧客并不多，顯得有些稀稀落落，與大街上熙熙攘攘的人流形成鮮明對(duì)比。二樓20多間店鋪大多是走低端路線的服裝、飾物商店。走道上隨處可見(jiàn)“30元一件衣服”、“38元一件衣服”的廣告招牌。盡管如此，仍是看的多，進(jìn)店挑選的沒(méi)見(jiàn)幾個(gè)。
記者走進(jìn)當(dāng)時(shí)二樓人氣最旺的“九龍刺青館”內(nèi)，有五六個(gè)顧客在文身，記者與店主閑聊時(shí)了解到，這個(gè)刺青館最初是由香港人經(jīng)營(yíng)的，可是沒(méi)過(guò)多久，就轉(zhuǎn)租給了一名廣州人，現(xiàn)在的女店主已是幾手轉(zhuǎn)租后的老板了�！跋愀鄢恰辈皇且愀劬用駪{著身份證登記后才獲得經(jīng)營(yíng)資格嗎，怎么變成了“本地店”？女店主解釋說(shuō)，據(jù)她所了解的情況，現(xiàn)在二樓的店鋪基本沒(méi)有香港人打理了。原先的香港籍店主，大多將店鋪轉(zhuǎn)租，有的甚至連定金都不要而放棄了店鋪。
三樓難以經(jīng)營(yíng)已關(guān)門
轉(zhuǎn)完二樓，記者正想上三樓看看，卻發(fā)現(xiàn)三樓被塑料布圍蔽，樓上黑漆漆的沒(méi)有一絲燈光。巡邏保安說(shuō)，三樓因難以維持經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)不開(kāi)了。
在離開(kāi)“香港城”前，記者進(jìn)入了一家頗具特色的專營(yíng)印巴飾品的店鋪，從售貨小姐處得知，這個(gè)僅3平方米的彈丸小店，每月租金竟高達(dá)3000元，售貨小姐形容是“寸土寸金”，她說(shuō)，每天微薄的利潤(rùn)根本無(wú)法湊齊“天價(jià)”租金，日日都是慘淡經(jīng)營(yíng)。
問(wèn)題分析各方分析“香港城”經(jīng)營(yíng)衰落原因
商品缺少競(jìng)爭(zhēng)力有如老鼠街
越秀經(jīng)貿(mào)局局長(zhǎng)王吉陵：沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力是主因
日前，越秀區(qū)經(jīng)貿(mào)局局長(zhǎng)王吉陵在接受記者采訪時(shí)透露，在最近友好訪問(wèn)法國(guó)香榭麗舍大街時(shí)，香榭麗舍大街方面表示，法國(guó)品牌化妝品有意進(jìn)入“香港城”經(jīng)營(yíng)，并已派人前來(lái)考察過(guò)，但具體細(xì)節(jié)仍有待進(jìn)一步商恰。
王吉陵說(shuō)，當(dāng)時(shí)之所以取名叫“香港城”，是針對(duì)真正港產(chǎn)商品而言的，香港城自2004年1月開(kāi)張以來(lái)，主要經(jīng)營(yíng)服裝、珠寶飾品、鐘表等商品，但其中真正香港產(chǎn)的并不多，大部分商品在內(nèi)地其他地方也能買得到，像一些名牌化妝品、衣服等，幾乎所有大型商場(chǎng)都有賣，久而久之香港城就失去了其核心競(jìng)爭(zhēng)力，這也是香港城最終失敗的主要原因。王吉陵還說(shuō)，香港城的衰敗是有很多種原因的，內(nèi)部管理矛盾重重也是一個(gè)方面。
香港城內(nèi)商家：店鋪小影響檔次難吸客
香港城內(nèi)一位不愿透露姓名的女老板說(shuō)，剛開(kāi)業(yè)那一陣子，顧客們可能是沖著“香港城”這個(gè)名字而來(lái)的，每天人都很多，漸漸地就少了，而現(xiàn)在一天只能做成幾單生意。她還認(rèn)為，這些專為個(gè)體戶設(shè)計(jì)的10平方米小面積商鋪雖然有降低租金總價(jià)的好處，但由于面積小，加上鋪位排列與設(shè)計(jì)過(guò)于粗線條，擺賣的東西看起來(lái)很難上檔次，有點(diǎn)像“老鼠街”擺賣的商品，也就吸引不了顧客，自然而然生意就日漸蕭條。
業(yè)內(nèi)人士分析，匆匆開(kāi)業(yè)的香港城在招商環(huán)節(jié)沒(méi)有遇到什么困難，原因是得到了各級(jí)政府部門和不少香港個(gè)體戶的支持響應(yīng)。但其一期僅百余個(gè)鋪位，樓上又是規(guī)模更小的“老鼠街”和小型手機(jī)市場(chǎng)，對(duì)于逛慣了購(gòu)物廣場(chǎng)和步行街的顧客而言太不過(guò)癮。鋪位過(guò)少以及鋪位設(shè)計(jì)缺陷帶來(lái)的可視性缺乏，也為香港城迅速衰落埋下隱患。
專家：香港城在廣州缺少優(yōu)勢(shì)
廣東商學(xué)院經(jīng)貿(mào)學(xué)院的劉博士昨日表示，目前國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到非常高的流通水平，因此香港城在業(yè)態(tài)上的賣點(diǎn)也只能局限于手表、珠寶、時(shí)裝、化妝品等幾個(gè)受CEPA零關(guān)稅益處最大的行業(yè)，而這些業(yè)態(tài)恰恰早已處于品牌經(jīng)營(yíng)階段，即便具有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)者也不會(huì)輕易選擇。導(dǎo)致香港城開(kāi)業(yè)初便出現(xiàn)這樣的情況：特色食品與精品比較受歡迎，而并非那些零關(guān)稅產(chǎn)品。
劉博士還說(shuō)，香港城的運(yùn)營(yíng)方式與北京的第五大道極為類似，都是以小業(yè)主獨(dú)立經(jīng)營(yíng)為主體，經(jīng)營(yíng)狀況與管理方?jīng)]有關(guān)系。其實(shí)，沒(méi)有號(hào)召力的小業(yè)主的經(jīng)營(yíng)和回報(bào)實(shí)際上極度依賴整體的項(xiàng)目進(jìn)展，所以兩個(gè)精心包裝的項(xiàng)目在整體經(jīng)營(yíng)失控的條件下，出現(xiàn)了幾乎同樣的問(wèn)題。但幸運(yùn)的是第五大道引進(jìn)了諸如全聚德、星巴克等品牌，吸引了不少消費(fèi)者，而廣州香港城卻沒(méi)有。有了香港個(gè)人游，穗港交通又十分便利，很多廣州人都直接跑到香港購(gòu)物，香港城的商品在廣州本地優(yōu)勢(shì)不大，久而久之，香港城在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)上的矛盾便越來(lái)越突出。
此外，劉博士認(rèn)為，廣州香港城不但給那些想到內(nèi)地博機(jī)會(huì)賺錢的香港個(gè)體戶好好地上了一堂風(fēng)險(xiǎn)課，也引出了一個(gè)常被投資者忽視的問(wèn)題：投資商鋪決不是看到有好機(jī)會(huì)交了錢就完事，必須要考察發(fā)展商有沒(méi)有好的物業(yè)管理手段。
業(yè)內(nèi)意見(jiàn)經(jīng)濟(jì)師：變身“法國(guó)城”注意兩個(gè)問(wèn)題
越秀區(qū)經(jīng)貿(mào)局王吉陵局長(zhǎng)上周末在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，北京路“香港城”或變身“香榭麗舍大街”（即“法國(guó)城”）。據(jù)此，本報(bào)記者昨日采訪了業(yè)內(nèi)人士——經(jīng)濟(jì)師陳容秋。陳容秋認(rèn)為，北京路的“香港城”要變身“法國(guó)城”首先是作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的企業(yè)發(fā)揮主觀能動(dòng)性調(diào)整經(jīng)營(yíng)范圍的舉措，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的具體表現(xiàn)。從改革開(kāi)放至今，無(wú)論是國(guó)家、省，還是市、區(qū)等多級(jí)部門在這方面都積極地展開(kāi)過(guò)探索，然而在漫漫探索過(guò)程中成功者卻寥寥無(wú)幾。興建“香港城”、“廣州城”、“中國(guó)城”等已經(jīng)不是新鮮事物了。
據(jù)王吉陵局長(zhǎng)介紹，“香港城”自2004年1月開(kāi)張以來(lái)，主要經(jīng)營(yíng)鐘表、珠寶飾品、服裝等，但香港城內(nèi)的大部分物品都能在其他地方買到，真正港產(chǎn)的東西并不多，所以這些年“香港城”經(jīng)營(yíng)方面一直不景氣，且存在不少問(wèn)題。陳容秋說(shuō)，昔日風(fēng)光無(wú)限的“香港城”要“變身”，其中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)應(yīng)該成為以后該商場(chǎng)在探索出路方面的寶貴經(jīng)驗(yàn)。以后或“變身”為“法國(guó)城”應(yīng)充分吸收前車之鑒，總結(jié)歸納“香港城”經(jīng)營(yíng)之道不成功的問(wèn)題所在。
“香港城”這類平臺(tái)是否符合市場(chǎng)需要
陳容秋認(rèn)為，首先從微觀角度企業(yè)角度來(lái)看，企業(yè)是否需要類似于“香港城”這樣的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)、銷售渠道？對(duì)于知名企業(yè)的知名品牌而言，在市民心目中擁有較高知名度的企業(yè)或品牌在進(jìn)入國(guó)內(nèi)城市前，市場(chǎng)上有多種選擇的銷售渠道、展示平臺(tái)，足夠其開(kāi)拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，建立其在市民心目中的品牌形象。例如，國(guó)際上著名的國(guó)際品牌大都會(huì)選擇五星級(jí)酒店等場(chǎng)所，走高端路線銷售其產(chǎn)品；他們當(dāng)然不會(huì)選擇與自己品牌檔次不相匹配的場(chǎng)所銷售，否則無(wú)疑是自毀形象，起反作用影響到產(chǎn)品的品質(zhì)。作為市場(chǎng)上大部分的普通產(chǎn)品，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，即便是進(jìn)駐“香港城”這樣的平臺(tái)，普通商家也難以打開(kāi)市場(chǎng)建立自身優(yōu)勢(shì)。
“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代一定要符合商業(yè)運(yùn)作規(guī)律，符合商業(yè)中心所需的客觀必要條件�！标惾萸镏赋觯瑥暮暧^上講，無(wú)論是大型購(gòu)物中心還是商品批發(fā)市場(chǎng)等，其商業(yè)聚集有其客觀因素�！八^的客觀因素，當(dāng)然是指它的商業(yè)聚集是慢慢自發(fā)形成的，不需要人為，不能光憑主觀意志的。”除了上述條件外，商業(yè)中心的確定與城市發(fā)展、城市中心東移、人口遷徙等內(nèi)在因素緊密聯(lián)系。
運(yùn)作主體是什么能否駕馭大品牌
陳容秋指出，運(yùn)作主體這一要素也是不可忽視的。以“香港城”為例，應(yīng)該承認(rèn)它的定位是清楚明確的，問(wèn)題出在它的具體執(zhí)行過(guò)程中。由于運(yùn)作主體這一因素的緣故，“香港城”從最初的原產(chǎn)地是香港的產(chǎn)品到最后的魚(yú)目混珠，甚至假冒偽劣產(chǎn)品也出來(lái)了。如果“香港城”的經(jīng)營(yíng)主體有類似于廣百、友誼等公司，經(jīng)營(yíng)方式有如百貨公司這種運(yùn)作模式（不是單一主體），能將香港所有高品質(zhì)的產(chǎn)品網(wǎng)羅到旗下。那么這種運(yùn)作品牌能力強(qiáng)大的模式不但能駕馭知名品牌，而且能保持強(qiáng)大吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。以百貨購(gòu)物公司形式運(yùn)作的模式，避免了單一主體運(yùn)行中高風(fēng)險(xiǎn)的弊端，可采取利益分成制度保證品牌商品的可贏利性。
至于北京路“香港城”或變身為“法國(guó)城”，陳容秋則表示，“法國(guó)城”的成敗決定于兩點(diǎn)，其一是能否將“香榭麗舍大街”上的世界頂級(jí)商品吸引來(lái)；是否有較好的運(yùn)作主體有足夠的運(yùn)作能力駕馭著名品牌。當(dāng)記者問(wèn)到或變身“法國(guó)城”的前景如何，陳容秋堅(jiān)定而多次表態(tài)“不抱樂(lè)觀態(tài)度”。
大百貨公司經(jīng)理：擔(dān)心“法國(guó)城”硬件未夠
對(duì)于法國(guó)知名品牌將有意進(jìn)入北京路香港城一事，經(jīng)媒體報(bào)道后，也引起了業(yè)界的較高關(guān)注。昨天，記者分別采訪了廣州兩個(gè)某知名百貨公司的總經(jīng)理。
其中一位總經(jīng)理認(rèn)為，他也看到了報(bào)道，但對(duì)此他個(gè)人持懷疑態(tài)度。首先，引進(jìn)世界上知名一線品牌化妝品當(dāng)然好，對(duì)北京路步行街肯定有促進(jìn)作用，但他認(rèn)為，“香港城”剛開(kāi)始由于得到了政府的大力支持，曾一度受到關(guān)注，但后來(lái)隨著一系列問(wèn)題的出現(xiàn)，作為經(jīng)營(yíng)者本身并沒(méi)有處理好其中的關(guān)系，而是導(dǎo)致“香港城”日益走向衰敗，才導(dǎo)致政府方面有此考慮，但是能不能引進(jìn)是一個(gè)問(wèn)題，引進(jìn)之后能否順利發(fā)展又是一個(gè)問(wèn)題。
這位總經(jīng)理說(shuō)，引進(jìn)世界上知名一線化妝品的商場(chǎng)硬件要求非常高，要跟他們的品牌相匹配，而北京路“香港城”所在地沒(méi)有這個(gè)硬件，他透露，目前在廣州能引進(jìn)世界知名一線化妝品的只有友誼商店和廣百百貨。
而另一位總經(jīng)理認(rèn)為，“香港城”原先發(fā)展的是單一業(yè)態(tài)，而且最終并沒(méi)有真正地發(fā)展起來(lái)。他認(rèn)為，“香港城”最終走向衰敗，和它缺少一個(gè)優(yōu)秀且負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商分不開(kāi)。他認(rèn)為，由于商鋪只能依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，其商業(yè)性決定了對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平勢(shì)必要求更高。天河城、中華百貨的成功很大程度上來(lái)自于商業(yè)物業(yè)管理，而一個(gè)負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商，往往會(huì)在出售商鋪后，組建物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)統(tǒng)一招商、代租或進(jìn)行返租，以此保證投資者的回報(bào)，所以不管引進(jìn)什么，開(kāi)發(fā)商至關(guān)重要。
香港城兩年興衰
●2004年1月，九成九有贏利
1月份，受CEPA香港部分商品零關(guān)稅政策正式實(shí)施驅(qū)動(dòng)，廣州浚泰百貨在全國(guó)搶先推出了內(nèi)地首個(gè)香港零關(guān)稅商品城（俗稱香港城）。首期僅是商場(chǎng)的第2層，面積1300多平方米，分為109個(gè)檔位，全部租罄。
當(dāng)時(shí)，經(jīng)營(yíng)者絕大部分是香港居民及其親屬代表，當(dāng)中有不少是品牌企業(yè)的代理商，也有香港“打工一族”。產(chǎn)品主要有高檔化妝品、服裝、首飾、精品等四大類，有的直接從香港企業(yè)設(shè)在香港的工廠中提�。挥械膹南愀燮髽I(yè)在珠三角的生產(chǎn)廠中提�。挥械膩�(lái)自香港批發(fā)市場(chǎng)。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，每日客流量少則三四萬(wàn)，多至近十萬(wàn)，商家九成九贏利，充分顯示了CEPA政策的威力。
此后，在廣州香港城的影響下，廣東省內(nèi)深圳、中山、珠海、佛山、韶關(guān)等地先后宣布推出香港城項(xiàng)目。并且，隨著CEPA在內(nèi)地的升溫，北京、昆明乃至西北地區(qū)20多座城市也計(jì)劃包裝各式各樣的“香港商品城”、“香港街”、“港澳商品城”等商業(yè)項(xiàng)目。
●2004年2月，爆出假貨傳聞
有媒體爆出香港城涉嫌賣假貨。同月，越秀區(qū)經(jīng)貿(mào)局相關(guān)負(fù)責(zé)人出來(lái)澄清：經(jīng)過(guò)幾天的調(diào)查、取證，證實(shí)北京路“香港城”貨品不存在產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題，市民可放心前往購(gòu)買。
●2004年4月，租賃又起風(fēng)波
因向三樓擴(kuò)張引出租賃糾紛。在媒體的多次曝光后，香港城自2004年夏初起生意一落千丈，大量香港經(jīng)營(yíng)者寧愿放棄押金也要選擇撤出，而留下的商鋪，有的幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，有的干脆無(wú)人問(wèn)津。在租金價(jià)格上，盡管二樓鋪位已經(jīng)跌至300元/平方米不到，但也再?zèng)]有人愿意接手。
●2004年7月，物管移交“粵華”
受廣州市浚泰物業(yè)發(fā)展有限公司聘請(qǐng)，粵華物業(yè)進(jìn)駐香港城從事物業(yè)管理工作。
●2005年7月25日，多個(gè)商鋪被查
合同期滿，粵華物業(yè)將物業(yè)管理服務(wù)工作移交給浚泰公司。但由于租賃糾紛，香港城多個(gè)化妝品商鋪被管理處查。隨后，在越秀區(qū)信訪辦的主持下進(jìn)行調(diào)解。
●目前，繁華景象不再
香港城只有2樓有部分鋪位繼續(xù)營(yíng)業(yè)著，3樓、4樓幾乎沒(méi)有商鋪，景象比較冷清。
