樓市再陷個稅傳言漩渦

　　對此，另一業(yè)內(nèi)人士表示認同：“在供過于求的市場形勢下，這一政策不僅會影響購房者的置業(yè)信心，如果賣方不降價，陷入僵持的市場還會產(chǎn)生‘擠出效應’，把部分購房者‘擠’到新房市場；而賣方一旦降價，就會拖累新房市場，導致樓市價格的整體下滑�！�

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟指出，由于交易成本提高，可能會導致二手房買賣雙方的對峙，因為增加出來的交易成本近期都未在買賣雙方的考慮之列。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認為，個調(diào)稅是地方稅種，各地并非一定實行國稅總局的文件，現(xiàn)在很多城市都在觀望其他城市的態(tài)度。

　　“事實上，即使現(xiàn)在征收也征收不到多少資金�！鄙虾Ｉ缈圃阂晃蝗耸空f，個調(diào)稅主要是針對交易的利潤所得，而隨著房價下跌，二手房交易利潤正在減少，甚至虧損。

　　值得注意的是，一些中介公司正考慮提前成立一個部門，研究如何幫助客戶“合理避稅”，一位中介人士介紹說，現(xiàn)在其競爭對手正在以此爭奪客戶，比如將300萬元的房價在簽約時寫成250萬元，以降低客戶的稅收支出。

　　征收時機之辯：成也個稅敗也個稅

　　蘇杭征稅：一成一敗

　　對于是否應該強征個稅，業(yè)內(nèi)存在頗多爭議。反對者常用的佐證就是，杭州、南京等地征而又止的失敗經(jīng)歷。

　　不過《每日經(jīng)濟新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在二手房交易個稅征收中不乏成功案例。

　　“蘇州2000年便開始執(zhí)行個人所得稅政策�！弊蛉�，蘇州地稅局稅政二處有關(guān)工作人員透露。

　　該人士回憶，2000 年6月21日，蘇州地稅局接到江蘇省財政廳、江蘇省地方稅務(wù)局、江蘇省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)的財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字［1999］278號）�！爱敃r正值蘇州新一輪房地產(chǎn)周期興起之時，蘇州業(yè)內(nèi)擔心個人所得稅政策會使此前一直低迷的二手房市場雪上加霜，所以在執(zhí)行這一政策時，政府也是頗為躊躇�！�

　　但事實表明，個人所得稅政策并未成為蘇州房產(chǎn)市場復蘇的“絆腳石”。蘇州統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2000年，蘇州住宅投資近52億元，比1999年增長18.7％。與此同時，住宅銷售335.64萬平方米，比上年增長18％。

　　形成鮮明對比的是，2004 年1月1日杭州實行個人所得稅政策，結(jié)果樓市迅速陷入“冰火兩重天”的境地：一方面，一手房房價居高不下；另一方面，二手房市場行情驟冷，買賣雙方持觀望態(tài)度，各交易廳冷冷清清。杭州市經(jīng)濟信息中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，交易量連續(xù)8個月出現(xiàn)10%以上的降幅，7月成交量僅相當于年初月成交量的一半左右。

　　“關(guān)鍵在于政策執(zhí)行的時機。”蘇州兆豐不動產(chǎn)投資顧問公司董事長楊肇峰博士認為，2000 年蘇州二手房市場剛處于起步階段，二手房價格并沒有出現(xiàn)大的漲幅，20%個稅針對的是增值部分，所以增收的稅收額非常小。但是杭州情況完全不同，從 1999年全市均價2000元/平方米左右到2003年的6000元/平方米左右。“在這種形勢下，投資者為避稅將大批房源投向出租市場，二手房買賣市場驟冷又迫使購房者轉(zhuǎn)而選擇新房，進一步拉動新房價格上漲。”

　　“個稅影響沒有想象的可怕”

　　蘇州我愛我家有關(guān)負責人認為，在特定漲幅下即便征收個稅，對二手房交易成本的增加也相當有限�！耙惶�50萬的房子，如果增值空間是30%，20%個人所得稅征收的稅率也只有6%.以這個稅率，大部分賣家還是會出手的�！�

　　其實，在《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字［1999］ 278號）中，還有兩個免稅條件，一是對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅；二是對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

　　蘇州地稅局稅政二處的有關(guān)工作人員昨日透露，由于這兩個免稅條件的存在，目前蘇州每年最后實際入庫額并不多。據(jù)統(tǒng)計，2003年蘇州市地稅部門收到的納稅保證金為125萬元，實際入庫額僅為9.1萬元，2004年納稅保證金為177.6萬元，但實際入庫額也只有35.6萬元。

　　楊肇峰則指出，個稅主要針對的是投資和投機群體，而對于自住者只會產(chǎn)生一個影響，即讓置業(yè)升級者減緩置業(yè)升級計劃，因為把舊房子賣掉要繳納一部分稅收。

　　“只有那些房價漲幅過大，投資、投機比例很高的區(qū)域才會對個稅的實施顧慮重重。”楊肇峰認為，這正是諱疾忌醫(yī)的表現(xiàn)，小病小治，大病大治。從短期來看，個人所得稅的強制征收會導致二手房成交量減少，但“任何一個政策的實行都需要適應期，就像營業(yè)稅一樣，經(jīng)過幾個月時間人們就會發(fā)現(xiàn)，政策帶來的影響并不如想象的那樣可怕�！�

　　
　　建設(shè)部政策研究室相關(guān)負責人

　　現(xiàn)階段交易環(huán)節(jié)稅收較重有合理性

　　“在中國，交易（買賣或出租）環(huán)節(jié)的稅收相對于持有房產(chǎn)來講比較重�！�11月8日，建設(shè)部政策研究室一位負責人在一個會議上表示，這些和房地產(chǎn)有關(guān)的稅種都是在房地產(chǎn)市場真正發(fā)展之前設(shè)立的，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有關(guān)稅收政策今后將面臨調(diào)整。

　　這位負責人分析，目前購房者在買房時，需交契稅、印花稅、還要交公共維修基金，買賣手續(xù)費等一系列費用，約占到整個房價的6％。如果賣房，還要交營業(yè)稅和附加、印花稅、土地增值稅以及個人所得稅。

　　不過，上述負責人同時表示，眼下政府宏觀調(diào)控，目的是限制房屋的炒賣和投機，那么交易環(huán)節(jié)稅收相對較重是比較合理的，但從長遠來看，如果交易環(huán)節(jié)稅收過重，將導致房地產(chǎn)流通受阻，發(fā)展受限制。

　　該人士還特別強調(diào)，目前稅收問題極其敏感，由于各部委立場不同，不便公開身份。

　　香港中原地產(chǎn)主席施永青

　　稅收制度應清晰、透明

　　“盡管征收20％個調(diào)稅會對中介公司的交易量產(chǎn)生不利影響，但我并不反對實施這個政策�！毕愀壑性�地產(chǎn)主席施永青對《每日經(jīng)濟新聞》表示，實施稅收并沒有可怕之處，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)讓所得利潤征收級差利得稅，可以降低房地產(chǎn)的泡沫風險，使其有一個更長期穩(wěn)健的發(fā)展。

　　但他隨即強調(diào)，問題是政府要建立合理、清晰的稅收制度�，F(xiàn)在，重新征收的傳言滿天飛，但政府卻沒有明確到底何時實施、怎么實施。

　　“外來投資者最怕模棱兩可的政策。”施永青說，這樣可能導致老實人交稅，不老實的人得利，“最怕的是買賣雙方進行臺底交易，掩蓋了真實的交易價格，對市場不利。”

　　施永青說，“既然法律規(guī)定，就要執(zhí)行，但要給百姓心理準備，明確政策實施的時間和內(nèi)容，如果很多人反對，就要進行修改，而不是有政策不執(zhí)行�！�