二手房市場：寒流過后漸回暖

　　9月份以來，二手房交易5.5％的營業(yè)稅和20％的個人所得稅在全國真正嚴格實施，據(jù)此，我國的二手房市場將出現(xiàn)什么樣的變化？

　　接二連三的有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，受影響最大的是二手房市場。尤其是今年5月七部委發(fā)布的房產(chǎn)新政規(guī)定，產(chǎn)權(quán)不滿兩年的二手房交易要交5.5％的營業(yè)稅和20％的個人所得稅，不僅有效遏制了投資客，也在一定程度上抑制了一部分正常的二手房交易。

　　但是“上有政策下有對策”，這兩項稅收政策頒布幾個月以來，并沒有在一些地方嚴格實施，地方為了自身經(jīng)濟利益，采取了睜只眼閉只眼的對策。對此，國家稅務(wù)總局幾次明令禁止。據(jù)悉，9月份，就是這兩項稅收在全國真正嚴格實施的開始。

　　那么，今后的二手房市場將面臨怎樣的變化？記者對此進行了調(diào)查。

　　二手房受20％的個稅影響最大

　　一位全國連鎖的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時說：“自去年以來，有關(guān)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策連續(xù)出臺后，老百姓產(chǎn)生了觀望心理，二手房屋交易市場逐漸步入冷清的走勢�！�

　　中大恒基房產(chǎn)中介一負責(zé)人對記者說，部分購房者出于對長期市場價格的看跌走勢而選擇觀望，紛紛延遲了決策時間，以時間來換取購房成本的降低。

　　從6月1日開始征收的二手房交易契稅（3％）和營業(yè)稅（5.5％），受此影響的二手房不足兩成。另外，由于這兩項稅率較以往的變動幅度并不是很大，因此，它們對于二手房購置成本的增減影響并不大。

　　然而，20％的二手房個稅稅率卻使得購房成本增加1成，且絕大部分的二手房產(chǎn)權(quán)都不滿兩年，不在個稅的優(yōu)惠之列。這樣一來，從二手房交易量和交易價格兩個層面都造成一定的影響，特別是使得交易量大大萎縮。

　　由于我國的二手房交易一直是處于賣方市場，加上宏觀調(diào)控政策使得供需矛盾加大。據(jù)中大恒基房產(chǎn)中介品牌策略中心市場研究部的統(tǒng)計顯示，2004年北京市二手房供需比為1：7，今年到目前為止這個比例為1：5，但是房源供給依然是供需的瓶頸。自從轉(zhuǎn)讓二手住房所得應(yīng)繳納營業(yè)稅出臺后，房東采取提高價格的方式來轉(zhuǎn)嫁這部分新增的稅款。這樣就導(dǎo)致兩個結(jié)果：一是二手房價居高不下，二是房源量進一步萎縮。

　　我愛我家房產(chǎn)中介企劃部一位工作人員接受記者采訪時說，5月份政策出臺后，二手房交易量明顯下降，新政實施前后二手房源掛牌量下降了35％，客戶委托量下降了28％，成交量下降了近40％。我愛我家市場研究中心數(shù)據(jù)顯示：5月份北京市二手房交易量為7600套，6月份為5600套，7月份為3500套。

　　據(jù)記者調(diào)查，在對二手房交易征收個稅的最初一周，交易量出現(xiàn)較明顯的下滑，交易均價也是穩(wěn)中微漲。今年1—6月份，北京市二手房交易量3.29萬套，同比增長26％。其中，第一季度同比增長39％，第二季度同比增長19％，明顯低于第一季度和上半年的同比增長率。從這些數(shù)據(jù)不難看出：受稅收的影響，二手房市場有點冷，而個稅問題更是其中最主要的原因。

　　交易逐步開始回暖

　　據(jù)我愛我家房產(chǎn)中介的統(tǒng)計顯示，8月份，二手房交易出現(xiàn)了小幅增長，漲幅為13％，房源供給量增長14％，客戶需求量增長54％。從這一現(xiàn)象分析，二手房市場正在回暖并迎來“金九銀十”的交易高峰。

　　記者又從北京順馳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司了解到，6月份新政剛出臺，整個公司只售出一套二手房。但目前來看二手房市場已經(jīng)回暖，8月的銷售情況明顯比5、6月要好得多。近來門店咨詢量明顯提高了，公司正在準備迎接9月和10月的銷售高峰期。

　　另外，北京萬眾恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司一位姓楊的經(jīng)紀人也告訴記者，有些房主在6月份的時候適當(dāng)調(diào)低了房子的價格，這幾個月賣得都不錯。但他認為，從目前開始，二手房價馬上就要漲起來了。

　　據(jù)記者了解，還有一部分二手房買賣為了避免20％個稅，采取了私下協(xié)議的方式，這也在一定程度上提高了二手房交易量。例如產(chǎn)權(quán)不滿兩年的二手房，房主不用將20％的個稅加到房價中而擔(dān)心房子無人問津，購房者也不用掏這部分房價之外的“冤枉錢”，在中介公司的擔(dān)保下，雙方私下擬定一個協(xié)議，在預(yù)見支付一定數(shù)額的定金或是首付之后，等產(chǎn)權(quán)滿兩年再辦交易手續(xù)，人為地延遲了交易手續(xù)。

　　數(shù)據(jù)顯示：今年1—7月份，就北京市完成二手房交易3.9萬套，相當(dāng)于去年全年該市的交易數(shù)字。為此，幾家房產(chǎn)中介分析，老百姓此前的觀望情緒并沒有擴散地特別厲害，就目前來說，二手房市場已經(jīng)走出觀望期，后市值得期待，很有可能走出旺盛的勢頭。

　　離紅火場面還有距離

　　中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀公司負責(zé)人對記者說，隨著居民收入的差異化和購房者需求的細分，房地產(chǎn)消費領(lǐng)域必將形成一個有機互動的梯級消費格局，二手房市場是梯級消費格局中承上啟下的一個重要環(huán)節(jié)。

　　他說，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對于二手房市場的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。雖然經(jīng)過市場過渡以及后續(xù)新政策出臺的調(diào)整，二手房市場交易量開始回暖，但離紅火的場面仍有不小的差距。

　　這位人士認為，為房地產(chǎn)行業(yè)降溫和控制房價過快上漲的勢頭，主要應(yīng)從改變一手房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加經(jīng)濟適用房和廉租房供應(yīng)量入手，而不應(yīng)該抑制二手房市場的發(fā)展�，F(xiàn)階段市場的供不應(yīng)求是導(dǎo)致房價不斷上漲的主因，那么二級市場的發(fā)達，二手房需求的增加必然在一定程度上制約一手房需求的上升，一手房購房需求的減少以及二手房交易比例的增加最終也能抑制整體房價上漲。