稅收房產(chǎn)新政重擊上海地產(chǎn)投機客

　　今年的以別墅為主要產(chǎn)品的高檔房市場似乎格外受到政策關(guān)注。在業(yè)界還在根據(jù)建設(shè)部政策精神確定非普通住宅的界限時，一項專門針對別墅的嚴厲政策6月1日在上海悄然出臺：今后對別墅轉(zhuǎn)讓征收30%～60%的土地增值稅。

　　在一系列的政策擠壓下，上海的高檔住宅市場日見蕭條，已經(jīng)有別墅樓盤幾個月來未出一單。盡管別墅消費相對理性，開發(fā)商一般不會貿(mào)然漲價、降價，但是在形勢緊逼之下已經(jīng)有個別項目悄悄降價了，某別墅銷售經(jīng)理對記者說：“老板現(xiàn)在非常緊張，擔心房價跌下去。再熬兩三個月，市場還不見好轉(zhuǎn)的話我們也得降價了�！�

　　別墅銷售遭遇滑鐵盧

　　中國指數(shù)研究院對別墅有一個初步劃分，總價200萬元以下的為經(jīng)濟型別墅， 200萬～500萬元為中檔別墅，500萬元以上為豪宅，1000萬元以上為超級豪宅。而在2004年新增別墅中，500萬元以上的占32%，超過 1000萬元的占整個別墅市場的10%.可見，豪宅已經(jīng)快占據(jù)別墅供應(yīng)的一半。

　　和普通住宅市場一樣，2004年上海的別墅市場也延續(xù)了2003年的持續(xù)火爆。一共18棟、每棟起價800萬美元的檀宮，據(jù)說也賣了一半，上海對別墅的消費能力、熱度可見一斑。別墅價格的主體也從每套 200萬元，上升到250萬元。中國指數(shù)研究院華東院副院長陳晟說：“2004年上海別墅市場的銷售形勢非常不錯。從整個別墅需求形態(tài)的分布看，獨立別墅明顯一枝獨秀，別墅購買用途絕大部分自住，投資只占了14%的比例�！�

　　但是，盡管投資客戶所占比例很低，在2005年的政策調(diào)控下，上海別墅市場還是出現(xiàn)了罕見的銷售滑鐵盧。很多別墅項目從四五月份以來，銷售記錄都為零。持續(xù)冷清的行情，也讓開發(fā)商們?nèi)缱�針氈，甚至開始考慮降價救市。

　　青浦某高檔別墅，開了二期，據(jù)說準備在賣三期時調(diào)高售價。但是，當記者致電該樓盤的老總求證時，對方反應(yīng)很激烈：“誰說我們要調(diào)高價格？如果形勢繼續(xù)不好，我們只能降價。”從房地局官方網(wǎng)站登記可以看到，在青浦，別墅銷售差得驚人，中海翡翠湖岸是一個非常知名的別墅樓盤，但是4月12日4期開盤以來只賣了一套。而另外一個叫做怡君苑的別墅樓盤，2004年11月1日開盤，至今也只有一套銷售記錄。而從網(wǎng)上銷控表上可以看見，6月20日，開發(fā)商設(shè)置了一個價格浮動區(qū)間：5%，也就是說，別墅的價格也開始松動了！

　　稅收新政重擊投機客

　　新政中針對非普通住宅征收3%契稅的規(guī)定，似乎對豪宅市場影響并不大。上海電氣集團恒聯(lián)企業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理黃承榮反映：“上海對別墅一直征收的是3%的契稅�！� 但6月1日公布的土地增值稅征收的相關(guān)文件，影響卻是顯而易見的。

　　文件規(guī)定的土地增值稅的征收標準是，對于“花園洋房”和“花園住宅”，5年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，以累進制方式征收土地增值稅；居住滿5年以上的，無須征收土地增值稅；3年至5年之間的減半征收；3年以內(nèi)的則全額征收。具體辦法是：以出售價減去原購入價和營業(yè)稅、契稅等交易支出為稅基，再將稅基與原購入金額與合理支出的總和相除，當結(jié)果小于等于50%時，稅率為30%；大于50%小于等于100%時，稅率為40%；大于100%小于等于200%時，稅率為50%；大于200%，稅率為60%.

　　對于土地增值稅政策的影響，中房指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟分析，對經(jīng)濟型別墅影響比較大，對高端別墅影響不大。因為高端產(chǎn)品大都是用來自住而不是投資。資深評論員洪斌認為，這個政策會對投機客有很大的打擊。他說：“該政策出臺以后，別墅短期交易甚至是長線非自住性投資交易的成本都是驚人的。大體而言，投資者獲利的50%左右會成為政府稅收及中間環(huán)節(jié)費用。這樣一種狀況，對于買家而言是難以接受的，對應(yīng)到市場上，就會出現(xiàn)別墅二級市場交易的極度萎縮�！�

　　頂級公寓豪宅高處不勝寒

　　在別墅之外，許多大城市還存在公寓豪宅。上海的公寓豪宅售價遠遠高于一般別墅價格，直追頂級別墅價。

　　毗鄰新天地的華府天地公寓，均價每平方米五六萬元，而且都是300～500平方米的大房型，平均一套公寓價格在1500萬元～3000萬元之間。而據(jù)售樓小姐介紹，最貴的一套頂層豪宅面積有700多平方米，單價可能會超過10萬元，總價可能有7000萬元！直逼上海頂級別墅象征的檀宮價格。從網(wǎng)上登記查看，該樓盤去年12月2日開盤的一期46套房子基本售出。但是今年4月25日開盤的46套，至今只賣出5套。

　　另外，在上海浦東下陸家嘴地區(qū)有幾個高檔住宅樓盤，已經(jīng)上市銷售的盛大金磐均價從去年的2～3萬元已漲到4萬元。網(wǎng)上簽約顯示，去年6月29日開盤的405套已經(jīng)賣了166 套，但多是在調(diào)控之前賣出的，調(diào)控之后銷售明顯趨緩。毗鄰盛大金磐的另外一個豪宅鵬利海景，已經(jīng)封頂達到預(yù)售條件，市場也有很多期盼，但是記者電話詢問價格和開盤時間，銷售人員回答都還沒有定。

　　這些頂級公寓，多數(shù)憑借地段賣出高價。在市場好的時候可以大借東風，在市場不好的情形，就感受到“高處不勝寒”了。一位身價過億元的企業(yè)老總聊天時告訴記者，本打算買盛大金磐的房子，但是看了漲到4萬元的均價，就覺得買著不值了。

　　市場信心猶存近景不妙、遠景無憂

　　對于上海豪宅市場尤其是高檔別墅市場的長期走勢，業(yè)界信心猶在。黃承榮說：“政府政策一直強調(diào)打壓的是投機，而別墅買家大部分是自住的。另外，政府對別墅用地的審批依然趨嚴，這樣未來別墅供應(yīng)量將會減少。從中長期走勢分析，別墅市場還會看好�，F(xiàn)在的別墅銷售差只是暫時受到整個樓市大形勢的拖累。”

　　不過，據(jù)資料顯示，上海別墅開發(fā)用地近兩萬畝，平均每個項目的占地面積在10萬平方米左右。若以綜合容積率0.7計算，那么近2～3年內(nèi)上海別墅市場的供應(yīng)量將達到490萬平方米。業(yè)內(nèi)計算，在購房者中，如果有5%的家庭會選擇別墅置業(yè)，那么別墅需求量就只有8000套左右，合建筑面積150多萬平方米。這樣看，上海的別墅市場是供過于求的。

　　前沿集團董事長陳早春也說：“由于前幾年囤積的土地豐富，在政府調(diào)控和別墅項目高回報率的作用下，開發(fā)商對別墅項目未來盈利能力的預(yù)期仍然很高，別墅開發(fā)熱度不減。在供應(yīng)量增加的同時，別墅的需求量卻沒有非常大的變化�！彼�預(yù)測，市場對高端別墅及經(jīng)濟性別墅需求仍將保持旺盛狀態(tài)，中端別墅尤其是沒有特色的產(chǎn)品未來競爭相對會激烈許多。

　　上海樓市理性的回歸，可能首要的就是從頂級豪宅價格向價值靠攏開始。