二手房買家急待營業(yè)稅細(xì)則 交納地點仍未確定

　　業(yè)界稱普通住宅交易免征營業(yè)稅難以提供容積率證明，建議建立網(wǎng)上信息查詢系統(tǒng)

　　七部委新政規(guī)定，從6月1日起，個人購買時間超過2年（含）、符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的住房，對外銷售時可免征營業(yè)稅；5月30日，建設(shè)部、國家稅務(wù)總局、財政部聯(lián)合下發(fā)通知，明確規(guī)定個人購房日期以產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上的時間為準(zhǔn)。然而，由于北京市營業(yè)稅征收細(xì)則一直沒有公布，完成買賣雙方房產(chǎn)過戶后，發(fā)現(xiàn)營業(yè)稅欲交無門，二手房交易市場的成交速度明顯減緩，使得買賣雙方和二手房中介公司倍感困惑。

　　案例調(diào)查

　　二手房已過戶完畢，營業(yè)稅卻暫時無法繳納

　　萬德城經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理井蘊嬌在談到月初公司經(jīng)手的一筆交易時心情依然有些無奈，據(jù)她介紹，6月1日，其公司代理的海淀區(qū)一套70多平米的已購公房成交，買賣雙方很快辦理了過戶手續(xù)。按照新政規(guī)定，此房購買未滿兩年上市交易應(yīng)該繳納營業(yè)稅，可是當(dāng)公司的工作人員帶著賣家和房產(chǎn)證去房產(chǎn)交易所繳稅時，得到的答復(fù)是對方暫時無法接收。隨后該工作人員向區(qū)、市地稅局以及其他相關(guān)部門進(jìn)行咨詢，得到的答復(fù)都是具體收稅的細(xì)節(jié)未定，等細(xì)則出臺后再繳稅。

　　就這樣，一樁普通的二手房交易被暫時擱置了下來。買家擔(dān)心，由于買賣雙方房款已結(jié)清，如果一直等待下去，不知到營業(yè)稅可以繳納時賣方是否還會兌現(xiàn)繳納的承諾，畢竟總房款的5.5％也不是一筆小數(shù)目，很可能會出現(xiàn)不必要的麻煩。井蘊嬌表示，如果征稅細(xì)則遲遲不能出臺，對整個二手房交易市場的負(fù)面影響不可小視。

　　實操困難

　　免征營業(yè)稅需三前提，容積率證明無從提供

　　事實上，對二手房交易征收營業(yè)稅感到困惑的不僅是萬德城一家經(jīng)紀(jì)公司。鏈家經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理左暉表示，目前有很多經(jīng)紀(jì)公司在執(zhí)行七部委新政及北京市優(yōu)惠政策時會覺得比較困難，除了對政策適用范圍、稅率、起征時間等問題都比較模糊外，最主要的還是賣家難以在交易的時候提供有效的享受優(yōu)惠的證明文件。

　　七部委意見中規(guī)定，從6月1日起，個人購買時間超過2年（含）、符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的住房，對外銷售時可免征營業(yè)稅。5月底北京市建委公布北京市普通住房標(biāo)準(zhǔn)，即住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在140（含）平方米以下，實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，三種條件同時滿足方可認(rèn)定為普通住房。“在這三個條件中，后兩個還比較好提供證明，至于容積率的證明，賣房者很難提供，而且應(yīng)該由誰提供這個證明也沒有明確規(guī)定，這就給交易帶來很大障礙�！弊髸煴硎�。

　　北京市地稅局營業(yè)稅管理處的工作人員也表示，雖然政策明確規(guī)定6月1日起征收營業(yè)稅，但由于普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)界定方面專業(yè)性比較強(qiáng)，比如說“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上”這條標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)就不太好掌握。為了對廣大市民負(fù)責(zé)，稅務(wù)機(jī)關(guān)正在積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，而且還對多家經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行了調(diào)研，爭取盡快出臺有關(guān)的操作細(xì)則。

　　業(yè)界建議

　　建立容積率、價格信息網(wǎng)上查詢系統(tǒng)

　　據(jù)了解，北京市的實際購房需求非常大，雖然近期出臺的宏觀調(diào)控政策給二手房市場造成了一定的影響，成交遲緩，但大部分購房者都只是持幣待購，而不是持幣不購。業(yè)界預(yù)測，在近期政策抑制需求之后，隨著購房者心理的轉(zhuǎn)變，未來可能會出現(xiàn)大量房屋入市，屆時營業(yè)稅的執(zhí)行細(xì)則就顯得尤為重要。

　　對此井蘊嬌建議，政府收稅時不一定非要繳稅人出示有關(guān)證明文件，是否可以考慮建立網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng)，將不同片區(qū)各樓盤的容積率、價格等信息登錄在系統(tǒng)內(nèi)，具體查詢時在網(wǎng)上點擊即可，可以節(jié)約大量的工作時間。同時她還認(rèn)為，政策細(xì)則出臺時最好可以對涉及到的諸如容積率、平均交易價格等專業(yè)詞匯進(jìn)行細(xì)致的闡釋，以避免出現(xiàn)疑義。而目前有消息稱細(xì)則會在6月16日公布，如果消息屬實二手房市場交易量應(yīng)該會在政策出臺后回升到正常水平。

　　北京市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，細(xì)則考慮的內(nèi)容比較繁雜，例如究竟由規(guī)委還是哪個部門出示房屋的性質(zhì)證明，同時在征收時地點選擇等細(xì)節(jié)問題，還要看市規(guī)委、建委、稅務(wù)局等有關(guān)部門如何具體協(xié)調(diào)，但是估計不久詳細(xì)的政策就會出臺。

　　熱點問答

　　房改房買賣可能也需交營業(yè)稅

　　梁小姐：政策規(guī)定二手房買賣要交納營業(yè)稅，但在實際情況中，除了商品房之外，還有經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、已購公房、拆遷房等等，這些房屋買賣的時候是不是都要交納營業(yè)稅？

　　市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人：上海剛剛公布了這方面的政策，即對房改房和上市公房，在第一次上市交易時，按照之前的政策執(zhí)行，不收稅。但是北京會不會參考上海的做法有關(guān)部門還在商議之中，如果最終決定收稅的話很可能不會區(qū)別對待，即無論是對經(jīng)濟(jì)適用房、房改房還是已購公房等都可能會按普通住房有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　遠(yuǎn)郊區(qū)營業(yè)稅附加可能較低

　　王先生：我打算賣一套二手公寓，營業(yè)稅的稅率還不是很明顯，有的媒體說是5%，有的媒體又說是5.5%，而權(quán)威部門也沒有統(tǒng)一發(fā)布信息，究竟?fàn)I業(yè)稅的稅率是多少？

　　北京市地稅局營業(yè)稅管理處工作人員：營業(yè)稅率就是5％，但是一般在市區(qū)內(nèi)繳納營業(yè)稅時要加上0.5％的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加，這樣加在一起就是5.5％，一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加的稅率可能會有一些差別，會有略低于0.5％的情況。

　　營業(yè)稅交納地點仍未確定

　　劉先生：我打算在南城買一套二手房，請問現(xiàn)在二手房交易應(yīng)該到哪里去交營業(yè)稅？

　　北京市地稅局營業(yè)稅管理處工作人員：由于具體的政策細(xì)則尚未出臺，有很多問題暫時還不能最后確定。是否在屬于房地產(chǎn)管理部門的用房的征收契稅的交易大廳內(nèi)給稅務(wù)部門開辟收稅窗口等細(xì)節(jié)性問題，還要看市規(guī)委、建委、稅務(wù)局等有關(guān)部門具體的協(xié)調(diào)，但是估計不久詳細(xì)的政策就會出臺。