房屋租賃稅收“黑洞”上億

　　近日，本報(bào)記者在對(duì)貴陽(yáng)市“住改商”現(xiàn)象進(jìn)行采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，僅中華路上的１０幢高層住房，就有３８０套住宅在辦公經(jīng)營(yíng)，其中９０％以上的房屋屬于未進(jìn)行備案登記就非法出租。然而，這只不過(guò)是貴陽(yáng)市房屋租賃稅收流失“黑洞”之一角。 

　　據(jù)公安部門的不完全統(tǒng)計(jì)，目前兩城區(qū)房屋出租戶約１３萬(wàn)戶，然而，在市房管局辦理租賃備案登記的房屋僅２０９７套，僅占出租總量的１．６％，這近１３萬(wàn)套住房，若以每套８０平方米，每平方米８元租金（參照市房管局２００３年出臺(tái)的房屋租賃指導(dǎo)價(jià)）計(jì)算，每年年租金達(dá)１０億元以上，按房產(chǎn)稅（稅率４％）一項(xiàng)，每年流失的稅收起碼４０００萬(wàn)元。一位權(quán)威人士告訴記者，在大量的商業(yè)辦公用房出租中，進(jìn)行備案登記交納稅費(fèi)的不到一成。據(jù)估計(jì)，我市每年流失的房屋租賃稅費(fèi)超過(guò)上億元。 

　　上億元稅收是什么概念？相當(dāng)于兩個(gè)“老干媽”企業(yè)創(chuàng)造的稅收；比息烽、修文兩個(gè)縣的年度地方財(cái)政收入還要多。 

　　為何大量房屋不進(jìn)行備案登記就非法出租，致使上億元國(guó)家稅收流失？記者就此展開(kāi)調(diào)查。

　　稅費(fèi)下調(diào)鮮為人知 逃稅方法層出不窮 

　　大量房屋私下非法出租，其目的就是為了逃避稅費(fèi)。１９９９年以前，貴陽(yáng)市房屋租賃稅收較高，各項(xiàng)稅費(fèi)加起來(lái)達(dá)１７％，出租人覺(jué)得稅費(fèi)太高，悄悄采取各種辦法私下交易，最常見(jiàn)的逃稅方法是出租人和承租人謊稱是親戚或朋友的房借住或借用，使相關(guān)管理部門無(wú)可奈何。從２０００年起，國(guó)家有關(guān)部門出臺(tái)相應(yīng)法規(guī)，將個(gè)人出租自有房屋的營(yíng)業(yè)稅由原來(lái)的５％下調(diào)為３％，房產(chǎn)稅由原來(lái)的１２％下調(diào)到４％，租金在１０００元以下的免收營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)房的征收稅率一共為１７％。 

　　盡管稅率下調(diào)幅度較大，但由于相關(guān)部門宣傳力度不夠，很少有市民知道房屋租賃稅費(fèi)已經(jīng)有大幅度調(diào)整，致使各種偷逃稅費(fèi)的手段仍層出不窮。除承租雙方共同“扎媒子”外，出租人通常委托黑中介私下進(jìn)行交易。據(jù)了解，正規(guī)中介公司在接受租賃業(yè)務(wù)時(shí)，通常要求業(yè)主出具所出租房屋的產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)證照，而一些黑中介為搶奪生意，在接受房源時(shí)根本不進(jìn)行核實(shí)把關(guān)，更不會(huì)督促出租人備案登記并交納稅費(fèi)，使一些有爭(zhēng)議或根本就不具備出租條件的房屋也進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行黑交易，不僅造成大量稅費(fèi)流失，也引發(fā)大量糾紛。 

　　管理缺乏力度 稅費(fèi)征收幾乎是空白 

　　房屋租賃市場(chǎng)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的重要組成部分，是投資者實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)的重要途徑，房屋租賃市場(chǎng)活躍，勢(shì)必刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費(fèi)。１９９９年以來(lái)，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)５年高速增長(zhǎng)，２００３年投資額達(dá)６０．６２億元，創(chuàng)下歷史新高。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，再加上城市經(jīng)濟(jì)逐年增長(zhǎng)，吸引了大量外來(lái)人口來(lái)貴陽(yáng)創(chuàng)業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，２００３年底兩城區(qū)流動(dòng)人口接近５０萬(wàn)人。 

　　然而，長(zhǎng)期以來(lái)，貴陽(yáng)市雖出臺(tái)有《貴陽(yáng)市房屋租賃管理辦法》，但缺乏一套適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房屋租賃管理體制。首先是管理不統(tǒng)一，多頭管理。介入租賃市場(chǎng)管理的政府部門除房管局外，還有一些部門也在進(jìn)行管理并收費(fèi)，造成管理主體重疊，結(jié)果是誰(shuí)都在管，但又誰(shuí)也管不了，管不好。不僅加重了出租人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也使租賃當(dāng)事人對(duì)多頭管理產(chǎn)生抵觸情，緒不予配合。 

　　其次是工商、房管、稅收等部門未形成協(xié)作管理的機(jī)制。工商部門辦理出租房屋營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，不審核該房屋是否已到市房管局進(jìn)行租賃備案登記，按照有關(guān)規(guī)定，只有辦理了《房屋租賃許可證》的房屋才可以進(jìn)行出租，致使大量房屋不備案登記就出租。 

　　記者在采訪中了解到，國(guó)稅和地稅分家后，房產(chǎn)稅在地稅中的比重很大，建筑施工和住房銷售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收做得很好，但是房屋租賃環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收卻很糟糕，形成強(qiáng)烈的反差。在市地方稅務(wù)局地方稅處，記者向彎群策處長(zhǎng)了解房屋租賃稅費(fèi)征收的有關(guān)情況，并要求提供２００３年度的相關(guān)數(shù)據(jù)。彎處長(zhǎng)坦率相告，房屋租賃稅費(fèi)征收沒(méi)有作專門統(tǒng)計(jì)，反正征收情況很不理想；即使有少數(shù)人來(lái)上交房產(chǎn)稅，也是因?yàn)榭蛻粜枰�發(fā)票報(bào)銷，才被動(dòng)來(lái)交，主動(dòng)依法納稅的，少之又少。 

　　究其征收不力的原因，彎處長(zhǎng)說(shuō)，主要是出租房屋點(diǎn)多面廣，情況復(fù)雜，管理難度很大，加之稅務(wù)部門人手少，心有余而力不足。 

　　確立部門協(xié)作機(jī)制 加大管理執(zhí)法力度 

　　上億元稅費(fèi)白白流失，令人扼腕嘆息。 

　　如何堵住這一巨大的稅收流失黑洞？ 

　　記者在貴陽(yáng)市房管局、市地稅局等部門采訪時(shí)了解到，這一現(xiàn)象已引起市委、市政府的高度重視。最近，市委、市政府出臺(tái)《關(guān)于實(shí)施創(chuàng)建“平安貴陽(yáng)”工程的實(shí)施意見(jiàn)》，要求以出租房管理為重點(diǎn)，由市綜治辦牽頭，公安、司法、勞動(dòng)、民政、計(jì)生、房管、工商、稅務(wù)、財(cái)政、物價(jià)等部門共同參與，實(shí)行辦證、收費(fèi)、治安管理“一條龍”服務(wù)，這對(duì)堅(jiān)決堵住我市房屋租賃稅收流失黑洞無(wú)疑是一個(gè)難得的契機(jī)。 

　　建立一個(gè)完善的房屋租賃管理機(jī)構(gòu)體系，是有效管理房屋租賃的途徑。據(jù)悉，市房管局為加大管理力度，專門抽調(diào)２０多人，組成“貴陽(yáng)市房屋租賃管理中心”，近日將正式掛牌，從而加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，加強(qiáng)對(duì)房屋租賃備案登記的管理力度，從源頭上堵住稅收流失漏洞。 

　　建立一套適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房屋租賃管理體制，對(duì)規(guī)范我市住房租賃市場(chǎng)，使其從地下走到地上，從隱蔽走向公開(kāi)，有著十分重要的意義。為此，許多專家指出，一定要借鑒深圳、上海等城市成功經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)一執(zhí)法主體，避免多頭管理；統(tǒng)一執(zhí)法依據(jù)，避免政出多門；統(tǒng)一工作規(guī)程，增強(qiáng)房屋租賃管理工作的透明度，同時(shí)確定部門協(xié)作機(jī)制，要求工商、稅務(wù)、公安等部門在辦理涉及有關(guān)出租屋的業(yè)務(wù)時(shí)，按規(guī)定必須認(rèn)真審查其是否持有房管局核發(fā)的租賃許可證，嚴(yán)格按房屋租賃管理部門登記的租賃合同辦理，不得用于超出許可證核準(zhǔn)的范圍。除政府及相關(guān)部門加強(qiáng)管理外，市民也應(yīng)加強(qiáng)納稅意識(shí)。過(guò)去由于宣傳力度不夠，市民對(duì)房屋租賃有關(guān)知識(shí)不了解，對(duì)依法進(jìn)行房屋租賃和依法納稅的觀念十分淡薄。報(bào)紙、電視、電臺(tái)今后應(yīng)采用多種形式大規(guī)模宣傳，充分發(fā)揮輿論監(jiān)督作用，對(duì)偷逃稅費(fèi)和管理執(zhí)法不力的行為該批評(píng)的批評(píng)，該曝光的曝光。